Приобрести квартиру на стадии строительства

На сегодняшний день факт приобретения квартиры в новостройке, на этапе строительства, не является завершенной сделкой купли-продажи, поскольку самого предмета покупки, фактически, пока не существует. Покупатели, выплатившие запрошенную сумму, вынуждены некоторое время томиться ожиданием, пока не реализуется в осязаемое имущество «право требования», предоставленное в обмен на деньги по договору. Пройдет еще некоторое время, пока статус имущества не изменится на собственность покупателя. В этой статье предлагается рассмотреть разнообразные формы приобретения строящейся недвижимости, которые в разной степени гарантируют покупателю защиту его прав, в виде вложенных денежных средств.

Формы приобретения: законные и не очень

Процесс продажи квартир сопровождается сегодня различными формами договоров, предлагаемых застройщиками к подписанию.  От вида договоров зависит цена недвижимости, и что немаловажно уровень защищенности покупателя со стороны государства (от рисков потери денежных средств). На сегодняшний день определены всего две формы приобретения, позволяющие в полной мере обеспечить защиту прав покупателей, поскольку права и обязанности застройщика достаточно четко регламентируются законодательством. Это следующие формы договоров:

  • Приобретение квартиры в строящемся доме через Договор Долевого Участия (ДДУ), заключаемый, согласно закону 214-ФЗ, между застройщиком и его контрагентом – дольщиком.
  • Покупка недвижимости через Жилищно-Строительный Кооператив (ЖСК) или Жилищно-Накопительный Кооператив (ЖНК). При этом порядок организации и нормы деятельности кооперативов прописаны в законе 215-ФЗ.

Застройщики оперируют еще целым перечнем договоров, которые, однако, не подлежат регистрации в государственных органах и не могут служить прямым свидетельством мошенничества в судебном разбирательстве. Поскольку, кроме ДДУ и установленного порядка приобретения жилья через кооператив, иные формы приобретения жилья в новостройке не рассматриваются Жилищным Кодексом.

Для сведения приведем весь "арсенал" альтернативных форм, которыми пользуются застройщики для приобретения будущих квартир в новостройке:

  • Предварительный договор долевого участия.
  • Предварительный договор купли-продажи.
  • Договор займа.
  • Вексель.
  • Договор переуступки прав требований.

Нынешнее российское законодательство еще далеко от совершенства, поэтому сложно сказать однозначно, насколько законны приведенные в списке договора, в то время как они не регистрируются и не обеспечиваются защитой со стороны государства. Не устанавливается также и запретов для граждан для вступления в различные правовые отношения и договоренности, поэтому признание подобных сделок незаконными не представляется возможным. Но при этом следует помнить, что на рынке первичной недвижимости немало откровенно мошеннических схем, напоминающих официальные договора, но по своей сути не представляющих таковые.

В основном подобные схемы не страхуют покупателя от риска многократной перепродажи одной и той же квартиры застройщиком, как, впрочем, не способны защитить покупателя и в случае банального исчезновения застройщика вместе с деньгами доверчивых граждан.

Далее рассмотрим подробнее все виды договоров на приобретение жилья в новостройке, как законные, так и не очень.

1. ДДУ – всего лишь Договор долевого участия

С момента вступления в силу закона 214-ФЗ предполагалось, что ДДУ послужит единственной формой в приобретении строящейся недвижимости. И на сегодня это максимально защищенный способ покупки квартиры в строящемся доме. С момента заключения договора потенциальный дольщик находится под защитой государства, ведь  для того, чтобы застройщик получил возможность заключать ДДУ (привлекать средства), он обязан собрать и зарегистрировать пакет необходимых документов.

Документы, включенные в перечень, подтверждают серьезность намерений застройщика относительно будущего строительства. Это свидетельство о правах собственности (долгосрочной аренды) на землю, разрешение на строительство, заключение экспертизы по проектной документации и другие документы. И пока документов нет – сбор денег с дольщиков запрещен.

Переходим к  ДДУ

Вот основные правила, которые регламентируют заключение договоров долевого участия:

  • Текст Договора долевого участия строго регламентирован, и отражает все обязательства, взятые сторонами друг перед другом – сроки, стоимость, метраж, в договоре должны быть определены не только площадь, но и номер квартиры. В соответствии 214-ФЗ, подписавший ДДУ, дольщик автоматически приобретает статус залогодержателя, при этом в качестве залогового имущества со стороны застройщика выступает земля, на которой предполагается построить жилое здание. И в случае возникновения у застройщика непреодолимых препятствий в процессе строительства, дольщик может рассчитывать на компенсирование некоторой части его средств.
  • ДДУ, подписанный обеими сторонами, далее проходит проверку и регистрируется в органах кадастра и картографии. Такие действия полностью исключают возможность двойной и более перепродажи квартиры по этому договору. Разумеется, в дальнейшем квартира может быть продана нескольким покупателям, но по одному ДДУ одна и та же квартира второй раз продаже не подлежит, такой договор просто не зарегистрируют. Это также означает, что на момент, когда в зале суда соберутся все, кто приобрел одну и ту же квартиру, право собственности суд признает за тем единственным покупателем, у которого на руках имеется зарегистрированный договор долевого участия.

Что касается санкций по ДДУ, то несоблюдение застройщиком сроков сдачи объекта, указанных в договоре предполагает финансовую ответственность, в случае нарушения сроков, через суд, покупатель вправе обязать застройщика выплатить определенную компенсацию. Кроме этого, 214-ФЗ обязывает застройщика выполнять работы качественно, на каждый объект распространяется пятилетняя гарантия, обязательства по которой покрываются застройщиком.

Недостатков у ДДУ все же немало

Как признают юристы, совершенных законов не существует, не состоит исключением также и 214-ФЗ, поэтому в приобретении недвижимости на этапе строительства через ДДУ имеются свои недостатки:

  • Отметим основное - ДДУ не способен гарантировать, что здание будет достроено в срок и дольщики получат, обещанные им квартиры. В процессе строительства у застройщика могут возникнуть не зависящие от него препятствия, не позволяющие завершить строительство. В подобном случае дольщикам не вернут всю сумму вложенных средств, поскольку при банкротстве застройщика дольщики (согласно 214-ФЗ) становятся кредиторами третьей очереди – в первую очередь удовлетворяются требования по зарплате рабочих на стройке и пр.
  • Стоимость квартир, предлагаемых по договору долевого участия, несколько превышает цену по другим видам договоров, в частности по договору с ЖСК. В Законе ФЗ-214 строительство жилого дома не признается в качестве инвестиционного проекта, по этой причине застройщик вынужден закладывать в стоимость квартиры 18% НДС.
  • Срок сдачи объекта на самом деле может передвигаться застройщиком произвольно, причем, это может происходить неоднократно. В Законе лишь обязывают застройщика правильно формулировать причины задержек и вовремя сообщать их дольщикам.

2. Оформить договор с Жилищно-строительным кооперативом

В настоящее время приобрести строящееся жилье через жилищно-строительный кооператив - довольно распространенная форма покупки на первичном рынке. Именно из-за ЖСК (ЖНК) форма договора долевого участия так и не стала единственной в приобретении жилья у застройщиков. Функционирование кооперативов, подписание ими договоров паевого накопления  регламентируется 215-ФЗ, проще сказать, такая форма покупки недвижимости также вполне законна, хотя граждане в меньшей степени защищены государством, нежели при оформлении ДДУ.

Причем застройщики предпочитают именно эту схему заключения договора паевого накопления, поскольку форма позволяет предложить конкурентную цену – паевые взносы граждан освобождаются от налогообложения. Вдобавок отсутствуют жесткие ограничения, которые накладывает 214-ФЗ при подписании ДДУ. В РФ могут появиться квартиры на 8 "квадратов". Девелоперы думают, что предложить россиянам

Достойно сожаления, что в законе 215-ФЗ не предполагается детального рассмотрения, так как права пайщика регламентируются уставом ЖСК, формирование которого происходит до момента вступления членов в кооператив.  Устав обычно содержит виды взносов (вступительный, членский, паевой, прочие виды взносов), а также их размеры и периодичность.  Прописываются правила вступления и выхода из кооператива и суммы, которые в этом случае обязаны вернуть.

Отметим также -  действие закона 214-ФЗ не распространяется на договора паевого накопления, в этой связи сроки сдачи объекта в эксплуатацию могут неоднократно переноситься, это относится и к окончательной стоимости квартиры.

В качестве кооператива-инвестора и застройщика, проводящих сбор денег, может выступать как одно лицо, так это могут быть две, независимые друг от друга, организации. В случае если это разные организации, между ними заключается договор, в котором прописывается конечная стоимость квартиры, не подлежащая увеличению. Однако если застройщик и инвестор – одно лицо, то не исключена вполне легальная возможность увеличения стоимости квартиры в процессе строительства. Причем закон о защите прав потребителей на ЖСК не распространяется, по этой причине претензии о различных нарушениях в этой сфере судом не рассматриваются.

Но есть и положительные моменты: к примеру, договор паевого накопления, в отличие от ДДУ, не ограничивается сроками окончанием строительства и пайщику вполне доступно  продолжать выплачивать взносы, уже проживая в новой квартире.

К преимуществам договора паевого накопления перед ДДУ относятся:

  • Более низкая стоимость квартиры, обусловленная отсутствием НДС.
  • Доступность привлечения банковского ипотечного капитала.
  • Возможность страхования рисков в страховой компании.
  • Более продолжительный период расчетов (в сравнении с ДДУ).

К недостаткам членства в жилищно-строительном кооперативе следует отнести:

  • Договора паевого накопления не регистрируются, что не исключает возможность неоднократной продажи квартиры.
  • Руководством кооператива не прописываются в уставе ограничения 214-ФЗ, что может повлиять на удорожание конечной стоимости квартиры и затягивание сроков сдачи объекта;

Впрочем, с 2011 года в Жилищный Кодекс внесена статья, обязывающая застройщика оформлять все необходимые документы до начала строительства, по правилам 214-ФЗ. Благодаря этому, пайщики приобрели больше гарантий относительно намерений застройщика.

3. О предварительном договоре долевого участия

Касаясь данного документа, надо отметить, что его форма лишь маскируется под регламентированный 214-ФЗ договор долевого участия, но фактически, никакого отношения к нему не имеет. Смысловая часть договора сводится к тому, что сторонами отражается намерение в будущем заключить ДДУ, хотя это может выражаться неявно,  а сам текст практически полностью повторяет стандартную форму ДДУ.

Становится понятным, что такой предварительный договор нигде не может быть зарегистрирован, однако проведение оплаты потенциальному покупателю предлагается уже в момент подписания документа. Подобный договор не создает никаких реальных прав требования на строящееся жилье, впрочем, данный документ не признается незаконным или мошенническим в том случае, если предоплата носит символический характер.

Застройщик предлагает заключить подобный договор в случае, когда документы на строительство еще не собраны, а значит – отсутствуют законные основания для заключения ДДУ и получения от покупателя полной либо частичной оплаты. Зачастую предварительный договор долевого участия предлагают заключить как временный документ, который после оформления соответствующих документов застройщик обещает переоформить в ДДУ.

И здесь важно понимать, что этого может и не произойти никогда, и тогда отстоять оплаченную квартиру не получится даже через суд.  Такой договор, подписанный сторонами, не создает никаких гарантий государственной поддержки, она на подобные случаи не распространяется. И поскольку договор нигде не регистрируется – квартира может быть перепродана произвольное количество раз.

4. Предварительный договор купли-продажи не обязывает ни к чему

Как и предыдущий, такой документ никого и ни к чему не обязывает, это лишь обязательство сторон на будущее - заключить договор купли-продажи, который станет основным, а предварительным договором прописываются условия, по которым этот основной договор будет заключен.

Фактическое соглашение о покупке при этом отсутствует, поэтому, отдавая деньги, покупатель должен осознавать, что не получает даже прав требования. При этом застройщик свободен, не только не закончить строительство вовремя, но и вообще не обязан заканчивать его в обозримом будущем. Все нюансы, прописанные в предварительном договоре, будут иметь место только после заключения договора купли-продажи, поэтому речи о каких-либо неустойках быть не может.

В этой связи законодательство предусматривает, что по договору купли-продажи может быть реализовано только жилье уже достроенное и оформленное в собственность. Тем самым, до завершения строительства застройщик не имеет права вообще заключать основной договор. Причем предварительный договор нигде не зарегистрируют, возникает немалый риск продажи квартиры нескольким покупателям, не предусмотрена возможность контроля над действиями застройщика или вообще как-либо на него влиять.

5. Договор займа, продажа векселя - все это о деньгах, но не квартирах

Если покупателю предлагают подписать договор займа, которым предусматривается возврат средств в виде квартиры, то заемщик пытается перевести отношения с покупателем в плоскость хозяйственных отношений. Такого рода договор нельзя назвать незаконным, это вполне законная операция - компания получает от частного лица (или у компании) денежные средства с намерением их дальнейшего возврата. Одной из разновидностей подобного договора выступает продажа векселя.

Причем всё, на что при такой операции может рассчитывать «заимодавец» - это получение средств на сумму, прописанную договором, а в случае с векселем – на погашение его в оговоренный срок. Но в данном случае, ни о каких квартирах речь идти не может, тем более о конкретной квартире в  строящемся доме, так как в противном случае формат подобного договора будет нарушать закон.

И конечно покупателю никто по факту не гарантирует сроки передачи новой квартиры, качество работ, а также того, что компания застройщика не обанкротится. И в последнем случае получение денег с застройщика практически невозможно.

6. Реальный договор переуступки прав требования

Еще один вполне законный способ в приобретении недвижимости. В соответствии такому договору документы переоформляются с дольщика на другое лицо, и в дальнейшем с застройщиком подписывается новый ДДУ на имя нового покупателя (и регистрируется в органах кадастра и картографии). После регистрации договора, новый дольщик приобретает права требования на определенную квартиру в строящемся доме (все, как описано в соответствующем пункте о ДДУ).

Что в заключение?

При выборе формы приобретения строящейся недвижимости, потенциальный покупатель может рассчитывать на защиту от риска потери денег только в случае использования законных схем. Как утверждалось ранее, именно подписанием договора долевого участия или договора паевого накопления. В остальных, приведенных в статье случаях, покупатель действует на свой страх и риск, зачастую стремление сэкономить оборачивается серьезными неприятностями.