Справочники и нормативы

Информационное пособие по созданию Товариществ собственников жилья и организации управления многоквартирными домами

Подробности

Категория: Справочники и нормативы

Опубликовано 19.09.2009 22:24

2. ПОРЯДОК ОРГАНИЗАЦИИ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ

 

2.1. При подготовке проведения первого общего собрания собственников многоквартирного дома, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, в соответствии с требованиями ст. 45 Жилищного Кодекса РФ (смотреть выше) обязан сообщить каждому собственнику помещений в данном доме о проведении такого собрания за десять дней до даты его проведения заказным письмом, либо вручить такое сообщение каждому собственнику помещения в данном доме под роспись.

 

2.2. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

 

1)сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

 

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

 

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

 

4) повестка дня данного собрания. Рекомендуемая форма повестки общего собрания приведена в приложении 1 к настоящим Методическим рекомендациям;

 

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Рекомендуемая форма Уведомления приведена в приложении 2 к настоящим Методическим рекомендациям.

 

2.3. В целях реализации требований, предъявляемых к процедуре общего собрания и в целях подготовки к процедуре проведения общего собрания, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, может:

 

- подготовить Реестр собственников многоквартирного дома. Данный документ не предусмотрен Кодексом, но вытекает из его положений, поскольку необходимо определение количества голосов, принадлежащих каждому собственнику при проведении голосования. Рекомендуемая форма реестра приведена в приложении 3 к настоящим Методическим рекомендациям.

 

- подготовить проект протокола общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома. Рекомендуемая форма протокола приведена в приложении 4 к настоящим Методическим рекомендациям.

 

- подготовить необходимую информацию и (или) материалы, которые будут представлены на данном собрании и организовать ознакомление с ними.

 

- организовать регистрацию собственников многоквартирного дома, прибывших на собрание.

 

2.4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, ведет данное собрание до момента выбора председателя и секретариата общего собрания.

 

2.5. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

 

2.6. Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

 

(Пояснение: Во избежание нарушения прав членов товарищества Устав должен содержать точно определенный круг вопросов, решение которых возможно путем проведения заочного голосования. Общее годовое собрание членов товарищества должно проводиться только в очной форме. Лишь промежуточные и внеочередные общие собрания и по определенным Уставом вопросам могут проводиться путем заочного голосования, если в Уставе товарищества предусмотрена такая форма проведения общих собраний).

 

 

 

3. КОМПЕТЕНЦИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ

 

3.1. В соответствии с п.2. ст. 44 Жилищного Кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

 

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

 

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

 

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме; 4) выбор способа управления многоквартирным домом;

 

5) сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях;

 

6) определение места (адреса) хранения протоколов общих собраний и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование;

 

7) установление размера платы за содержание и ремонт жилья, обеспечивающего содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями действующего законодательства;

 

8) принятие решения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, с учетом предложений управляющей организации о сроках начала капитального ремонта, необходимого объема работ, стоимости материалов, порядке финансирования и других предложений, связанных с проведением капитального ремонта;

 

9) наделение одного из собственников полномочиями по представлению интересов собственников многоквартирного дома в отношениях с третьими лицами;

 

10) выбор способа оповещения о проведении последующих общих собраний;

 

11) утверждение условий договора на управление жилым домом;

 

12) решение о заключении договора (договоров) на выполнение работ по содержанию и ремонту жилого дома (для непосредственной формы управления);

 

13) определение места для размещения информации о принятых решениях на общем собрании;

 

14) выбор собственника, у которого должны находиться документы (техническая документация) на жилой дом (для непосредственной формы управления).

 

 

 

4. ПРАВОМОЧНОСТЬ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ

 

4.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений ­в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

 

4.2. Для принятия решений по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания и указанным в абзацах 2, 3, 4 п. 3.1. данных Методических рекомендаций, общего  собрание будет правомочным, если на нем присутствует собственников, имеющих не менее 2/3 от общего числа голосов собственников, проживающих в многоквартирном доме (или их представителей) и не менее 2/3 голосов собственников должны быть отданы за принятие того или иного решения по указанным вопросам.

 

 

 

5.ПРЕДСТАВЛЕНИЕ ИНТЕРЕСОВ СОБСТВЕННИКОВ

 

НА ОБЩЕМ  СОБРАНИИ

 

5.1 .Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

 

5.2. В соответствии с п. 2 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления, либо составленной в письменной форме доверенности на голосование.

 

5.3. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или месте нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

 

5.4. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются доверенности, заверенные организацией, где собственник учится или работает, доверенности, заверенные жилищно-эксплуатационной организацией по месту  жительства собственника и доверенности, заверенные администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором собственник находится на излечении.

 

5.5. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.

 

 

 

6. ОФОРМЛЕНИЕ РЕШЕНИЙ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ

 

6.1. Решения по каждому вопросу повестки общего собрания могут отражаться как в Протоколе проведения общего собрания с обязательным указанием количества голосов, выразивших свое отношение по вопросу, так и в виде отдельного решения по данному вопросу.

 

6.2. Рекомендуемая форма Решения приведена в приложении 5 к настоящим Методическим рекомендациям.

 

6.3. Принятые решения по повестке дня собрания должны быть доведены до сведения остальных собственников тем собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении, определенном решением общего собрания и доступным для всех собственников данного дома.

 

6.4. Такое сообщение должно быть вывешено не позднее 10-ти дней со дня принятия этих решений.

 

 

 

7. ОСОБЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

 

7.1. При ведении общего собрания собственников многоквартирного дома, необходимо учитывать, что вопросы, не включенные в повестку общего собрания, не могут рассматриваться на нем. Не допускается также внесение изменений в повестку дня походу ведения общего собрания.

 

7.2. Рекомендуемые формы документов, которые необходимы для проведения общего собрания собственников многоквартирного дома, необходимо корректировать с учетом особенностей каждого многоквартирного дома, формы проведения общего собрания.

 

7.3. Примерная повестка первого собрания предполагает все возможные вопросы, которые необходимо решить на собрании. При этом в зависимости от выбранного способа управления, голосование может происходить только по необходимым вопросам (с учетом выбранного способа управления).

 

7.4. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.

 

7.5.Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

 

7.6.Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

 

Решение о государственной регистрации ТСЖ принимается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в сфере регистрации некоммерческих организаций или его территориальным органом. ( ФЗ №18 от 10.01.2006 г.) ТСЖ является юридическим лицом и проходит регистрацию как субъект гражданских правоотношений, а не как единый комплекс недвижимого имущества.

 

7.7. Товарищество собственников жилья может бытьсоздано при объединении:

 

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (Пояснение: Многоквартирные дома объединяться не могут, они являются объектами гражданских правоотношений, а не их субъектами. Объединяться могут только собственники жилых помещений многоквартирных домов при условии, что эти дома соседствуют друг с другом. Основным требованием для объединения собственников жилых помещений нескольких многоквартирных домов следует считать их компактное расположение, объединение элементами инфраструктуры, инженерно-техническими сетями и оборудованием);

 

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

 

 

 

8. ОБЪЕДИНЕНИЕ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

 

Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление указанным объединением осуществляется по правилам главы 13 раздела VI ЖК РФ.

 

 

 

9. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА И ПРОЧЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА В УПРАВЛЕНИЕ ТОВАРИЩЕСТВУ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

 

9.1. Передача дома в управление товариществу собственников жилья производится на основании распоряжения главы района, проект которого вносит на рассмотрение Комитет земельных и имущественных отношений.

 

9.2. В случае наличия в жилом здании, передаваемом в управление товариществу собственников жилья муниципального жилья, Комитет земельных и имущественных отношений вступает от имени муниципального образования города Ессентуки в члены товарищества собственников жилья.

 

9.3. Управляющая компания, осуществляющая управления жилым домом до выбора способа управления через ТСЖ, совместно с правлением ТСЖ проводит обследование передаваемого жилищного фонда, составляет акт приема-передачи ТСЖ жилого дома с приложением необходимой технической документации на него.

 

9.4.Для проведения правовой перерегистрации и внесения изменений в технические паспорта переданных ТСЖ жилых домов, правление ТСЖ обязано в течение 10 дней после утверждения акта приема-передачи обратиться в БТИ.

 

9.5.После утверждения акта приема-передачи жилого дома на товарищество собственников жилья возлагается в полном объеме ответственность за содержание и эксплуатацию переданного жилого дома и прочего имущества, расположенного в границах земельного участка в соответствии с действующим законодательством.

 

 

 

10. ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ С

 

ОТРАСЛЕВЫМИ (ФУНКЦИОНАЛЬНЫМИ) ОРГАНАМИ АДМИНИСТРАЦИИ ГРОДА, СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ЖИЛОМ ДОМЕ

 

10.1. В многоквартирном жилом доме, в которых одним из собственников помещений является муниципальное образование, дотации на их содержание и эксплуатацию осуществляются в соответствии с порядком, установленным законодательством.

 

10.2. Собственники помещений, не являющиеся членами товариществ собственников жилья, но проживающие или осуществляющие хозяйственную деятельность в жилом доме, несут в порядке, установленном действующим законодательством, бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества.

 

10.3. Ресурсоснабжающие организации на основании заключенных договоров производят отпуск тепловой, электрической энергии, воды, обеспечивают прием сточных вод ТСЖ.

 

Собственники производят оплату за энергоресурсы по тарифам, утвержденным для населения органом местного самоуправления.

 

Возмещение разницы в тарифах осуществляет распорядитель бюджетных ассигнований.

 

Заключение договоров на поставку энергоресурсов производится в соответствии с Постановлениями Правительства РФ от 23 мая 2006 г. №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (далее Постановление №307) и №306 «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг (далее - Постановление №306).

 

Особенности указанных Постановлений для ТСЖ и управляющих организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом:

 

- на товарищества собственников жилья, а также управляющие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, не распространяется применение авансовых платежей или расчетов по аккредитиву, если предварительная оплата коммунальных услуг не установлена в договоре управления многоквартирными домами (пункт 3, Постановления № 307);

 

- расчет размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение холодной воды, горячей воды, услуг водоотведения, электрической энергии, газа и тепловой энергии для товариществ собственников жилья, жилищно-строительных, жилищных кооперативов, либо управляющих организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, осуществляется по тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами (пункт 15, Постановления № 307);

 

- коммунальные услуги, предназначенные для содержания общего имущества в многоквартирном доме, учитываются при установлении нормативов потребления коммунальных услуг для потребителей и отдельно не оплачиваются (пункт 26, Постановления № 306).

 

 

10.4. Непредвиденные расходы на восстановление имущества многоквартирного жилого дома, находящегося в управлении ТСЖ и пострадавшего в результате неправильной эксплуатации, перерасход лимитированных ресурсов, судебные расходы, штрафы, земельный налог, а также комиссионные сборы за расчетно-кассовое обслуживание при приеме платежей с населения и прочие непредвиденные расходы возмещаются участниками ТСЖ за счет собственных средств пропорционально их доле участия в товариществе.