Недвижимость КМВ

Этапы роста стоимости жилья

Подробности

Опубликовано 22.08.2010 11:42

Процесс возведения жилого комплекса (ЖК) делится на два этапа: первый – подготовительный этап и второй – непосредственно само строительство.

Подготовительный этап длится в среднем до двух лет. Здесь все зависит от расторопности застройщиков, поскольку он включает, скажем так, всю бумажную волокиту: выделение участка, разработка проекта и согласование его во многих учреждениях. А что это такое – объяснять не надо. На этом этапе стоимость квартир в будущем ЖК будет минимальной, поскольку, как говорится, ничего пока нет. Т.е. дольщики платят деньги и приобретают квартиры в призрачном до поры до времени доме. 

Затем начинается второй этап – строительство дома. Вначале роется котлован, закладывается фундамент и нулевой этаж. Далее идет возведение коробки, укладка кровельных материалов и внутренняя отделка дома.

Когда жилой массив готов, следует обустройство близлежащей территории, сдача объекта госкомиссии, заселение жильцами и оформление квартир в собственность.

Каждая стадия этого этапа занимает несколько месяцев и стоимость квартир в строящемся доме меняется, растет как грибы после дождя.

Так от чего же зависит рост стоимости квартир в строящемся доме?

Ну, во-первых, от увеличения количества желающих приобрести недвижимость в этом доме к завершению строительства.  Да это и понятно: одно дело платить за вырытый котлован и совсем другое – за почти готовую квартиру, несмотря на то, что стоит она гораздо больше, чем на начальном этапе строительства.

Но так уж устроен русский человек, что лучше синица в руке, чем журавль в небе. Да и деньги на покупку жилья в большинстве случаев берутся в заем в банках. А банки отдавать свои денежки без надлежащего обеспечения не спешат. Оттого и банковский процент на приобретение реального жилья, а не котлована, на порядок ниже.

Во-вторых, на повышение цен на различных стадиях строительства (даже смежных) влияют и, причем довольно сильно, рост минимальной заработной платы, удорожание стройматериалов, энергии т прочее.

Простой пример: допустим, летом закончена выкладка стен до пятого этажа. Посчитав все затраты – нетрудно вывести стоимость 1 кв. м жилья. Началось возведение следующих этажей, но с 1 октября правительство поднимает минимальную заработную плату и все…

При тех же темпах строительства, даже при закупленных ранее строительных материалах, стоимость 1 кв. м жилой площади увеличивается оттого, что происходит удорожание рабочей силы. И те, кто покупает квартиру на этом этапе строительства, вынуждены уже платить больше.

Совет желающим приобрести квартиру в строящемся ЖК:

Посчитать чистое увеличение на каждой стадии строительства в процентном отношении вполне реально, но применительно к одному строительному объекту. При заключении сделки не стесняйтесь потребовать и просмотреть калькуляцию себестоимости строительства на данный момент.

Сравнивать стоимость жилья двух, даже совершенно одинаковых возводимых жилищных комплексов, находящихся в одном и том же районе, как предлагают многие застройщики, не следует. Одинаковые факторы могут по-разному влиять на строительство, и показатели анализа будут неточными и поверхностными.

Теперь становится понятен тот факт, почему стоимость 1 кв. м вторичного жилья на рынке недвижимости выше, чем 1 кв. м строящейся первички. Гораздо ниже риск и меньше банковские проценты по кредитованию (о чем уже писали выше).

Так же на стоимость метров влияет месторасположения дома, инфраструктура района, ну и немалое значение имеет этажность и вид из окон квартиры.

Вывод: квартиры дороже в готовых домах или в еще строящихся, но близких к завершению.

В свое время при более стабильной экономике существовал своеобразный бизнес: предприимчивые дельцы покупали квартиры в домах на начальном этапе строительства, впоследствии продавая их (после завершения строительства) намного дороже.

Сейчас такой бизнес нереален из-за огромного риска потерять свои деньги, вложив их в строительство, которое возможно не будет завершено. Надо хоть за это сказать спасибо кризису, который внес свои коррективы в спекуляцию жильем.