Недвижимость КМВ

Титульное страхование недвижимости. Насколько эффективна предлагаемая защита?

Подробности

Опубликовано 15.05.2014 00:03

Сегодня все чаще, обсуждая вопросы о защите от мошеннических схем при покупке недвижимости, речь заходит о "титульном страховании". А для некоторых банков этот вид страхования недвижимости с недавнего времени стал обязательным при оформлении ипотечных кредитов. Нельзя не отметить тот факт, что популярность титульного страхования все больше набирает обороты, а некоторые участники рынка недвижимости этот вид страхования преподносят как средство, создающее покупателю абсолютную защиту. В данной статье будет предпринята попытка разобраться – насколько эффективным можно признать титульное страхование в защите потенциальных покупателей недвижимости от мошеннических сделок.

Что представляет собой титульное страхование?

Начнем с того, что это вид страхования недвижимости, вошедший в обиход участников отечественного рынка недвижимости сравнительно недавно, в то время, как на далеком "диком" западе без титульного страхования не обходится практически ни одна сделка с недвижимостью. Предлагаемые условия титульного страхования в общих чертах имеют принципиальную схожесть с условиями прочих страховых продуктов. Так страховой компанией, за вознаграждение в виде страховых взносов принимаются обязательства по возмещению потерь в случае наступления страхового случая.

Разберемся с понятием «титульное страхование», которое всего лишь означает страхование титула – то есть прав собственности на любую недвижимость, на которую это право может быть распространено. В сущности, титульным страхованием покрывается один единственный риск – утрата прав собственности гражданина на принадлежавшую ему недвижимость.  

А каковы возможные причины потери прав собственности? На сегодняшний день уже накоплен их целый перечень:

• При проведении сделки могли быть нарушены права третьих лиц (имеющих отношение к предыдущим владельцам) – несовершеннолетних детей, наследников, пр.;
• Незаконность сделки (или цепочки сделок), вследствие которых предыдущие владельцы приобрели права собственности;
• При оформлении сделки использовались поддельные документы;
• Любые действия, квалифицированные как мошеннические, имевшие место при проведении сделки;
• Ошибки вольные либо невольные, допущенные регистратором при оформлении (переоформлении прав собственности);
• Недееспособность участников на момент оформления сделки;
• Права собственности были получены вследствие неправомочных решений суда;
• Прочие нарушения законодательства.

Надо отметить, что российским законодательством охватывается целый ряд прямых оснований, чтобы признать сделку с недвижимостью недействительной. Также прописаны и косвенные основания, причем, их намного больше. В этой связи, практически каждую сделку на вторичном рынке жилья возможно в судебном порядке признать недействительной, при этом имущество у текущего владельца может быть истребовано.

В рассматриваемом случае страховая компания страхует только один риск, причем страховым случаем признается не само наступление этого риска как факта потери прав собственности, а именно причина, приведшая к утрате прав собственности (в основном из приведенного выше перечня).  При этом сумма комиссионных, взимаемых страховой компанией, зависит от возможности проведения проверки недвижимости, с целью выяснения вероятности возникновения той или иной проблемы, которая способна привести к потере прав собственности.

Проблемы по сделкам с недвижимостью - их немало

Приятный момент, когда все деньги за квартиру уплачены, и необходимые бумаги оформлены на нового владельца, может быть омрачен обстоятельствами, позволяющими бывшему владельцу (или третьему лицу) вернуть собственность в свое распоряжение. Само собой это не являлось бы столь большой проблемой, если б законодательством предусматривался при расторжении сделки возврат уплаченных средств. Однако сегодня такого механизма нет, и новому владельцу получить свои деньги от предыдущего хозяина недвижимости практически не представляется возможным.

Нередки случаи, когда спустя некоторое время (практически это может быть любой период времени) после оформления сделки вполне могут возникнуть осложнения. И это связано с тем, что вторичная недвижимость довольно часто переходит из рук в руки, и на любом из этапов могут образоваться проблемы, которые поставят под сомнение законность всех последующих сделок. При этом, причинами вполне могут стать как случайные обстоятельства, так и нечистоплотность одного из прежних владельцев.

Вполне ожидаемо: неожиданное появление неучтенного наследника; возвращение из мест заключения совладельца, претендующего на часть жилплощади для проживания; нарушение прав несовершеннолетнего ребенка, прописанного в квартире. Вдобавок ко всему, бывший владелец может заявить, что в момент заключения сделки он находился «не в себе», и если судом будет подтверждена его психическая нестабильность – квартиру придется вернуть. А вот деньги, уплаченные за неё, вернуть уже не получится. Бывает и такое, когда бывший владелец на полном серьёзе заявляет, что жилье отобрали у него силой, принудив написать дарственную. Вот такие проблемы, и список их можно дополнить.

Насколько выгодно титульное страхование?

Титульное страхование, прежде всего, позиционируется, как вид способный оградить собственника приобретенной недвижимости от возможных убытков в связи с утратой этой недвижимости в результате потери прав собственности. Отметим при этом, что жилищное законодательство практически каждой цивилизованной страны содержит правила, по которым заключенную сделку можно расторгнуть, а имущество возвратить предыдущему владельцу.  Не являются исключением из правил и законы Российской Федерации, однако процессы реализации законодательных норм все же, несколько отличаются.

Однако вернемся к моменту возможного наступления страхового случая, когда приобретенная недвижимость переходит к предыдущему владельцу либо третьему лицу. При этом в обязанность страховой компании входит возмещение убытка, частично или же в полном объеме. Это связано в основном с заранее оговоренной суммой страховки, которая фигурировала как предмет оформления договора титульного страхования недвижимости. Это может быть полная стоимость объекта недвижимости или же ее часть, оговаривается также, что в общей сумме содержатся расходы, сопутствующие проведению сделки, а также прочие виды ущерба.

Впрочем, возмещение страховщиком средств - это далеко не единственная выгода от титульного страхования. Перед тем, как заключить с клиентом договор, страховой компанией проводится всесторонняя проверка квартиры, и качество такой проверки на порядок выше, чем проверки проведенной самим потенциальным покупателем. И в случае, если страховщик имеет какие-либо сомнения в чистоте сделки – в страховании будет отказано, что в свою очередь послужит прямым сигналом для потенциального покупателя.

Немаловажен здесь и тот факт, что страховщики отказываются работать с объектами, которые могут явиться в дальнейшем причинами страховых выплат. В этой связи, заключение договора страхования для клиента может не являться основной целью. Вполне достаточно получить принципиальное согласие страховщиков на заключение договора относительно определенного объекта.

Титульное страхование не подменяет тщательную проверку

Вопрос по существу, а способно ли титульное страхование послужить заменой проведению всесторонней проверки предложенного к продаже объекта недвижимости? К чему потенциальному покупателю прилагать дополнительные усилия и средства для проведения проверочных мероприятий? Ведь согласно договору, во-первых, все это функции страховой компании, а во-вторых – при возникновении проблем эта же страховая компания выплатит компенсацию ущерба.

Разумеется, в некоторых случаях присутствие такой замены действительно может быть эффективным, к примеру, если недвижимость оформляется в ипотеку, и заемщик все равно обязуется оформить титульное страхование согласно требованиям банка. И если заключается сделка с первичной недвижимостью, то её считают наиболее безопасной и в большинстве случаев проверка действительно может поручаться страховой компании.

Однако нередки случаи с вторичной недвижимостью, когда квартира уже успела поменять десяток владельцев и недостаточное внимание к изучению документов и возможных «подводных камней» может загнать покупателя в тупик. Рассмотрим  проблему, когда после оформления сделки суд постановил признать её незаконной (со всеми вытекающими последствиями). При этом страховая компания не признает наступление страхового случая, поскольку причина, приведшая к утрате прав собственности, договором титульного страхования не предусмотрена. В результате покупатель остается без жилья, уплаченных денег и возможности получения компенсации.

Учитывая возможное развитие событий, несмотря на то, будет ли заключаться договор титульного страхования, или нет, покупателю рекомендуется использовать все доступные способы, чтобы обезопасить себя от потерь.

С эффективностью титульного страхования не все так гладко

Оговоримся сразу, сегодня в российском законодательстве отсутствуют механизм, позволяющий гарантировать отсутствие разного рода препятствий для проведения сделки с недвижимостью, тем более неприятностей после ее заключения. И надо сказать, что никакие проверки со стороны риэлтерских агентств, служб безопасности банков, государственных структур, не могут гарантировать отсутствие проблем после оформления всех документов и уплаты средств.

Данное утверждение служит основанием для страховых компаний при заключении договоров лишь по тем объектам, которые в принципе не попадают в зону риска компенсационных выплат. Таким образом, можно утверждать – страховые компании работают исключительно в свою пользу, причем менеджмент компаний интересует только регулярная и своевременная оплата страховых взносов клиентами, но никак не защита потенциальных покупателей недвижимости. Не служат исключением ситуация, при которой возникает спорная возможность применения методов проверки на предмет определенных рисков. В подобном случае страховщик просто исключает возможные риски из списка причин, которые способны послужить основанием для выплат компенсации.

В подтверждение этому приводится отсутствие информации о выплатах по договорам титульного страхования, ибо случаев подобных выплат крайне мало. Фактически, страхователем оплачиваются взносы не за вероятность риска (либо комплекса рисков), а за их исключение, что является несколько странным, поскольку подобная работа выполняется соответствующими службами, причем за умеренную, разовую оплату.

Что в итоге?

Скажем так, титульное страхование сложно считать какой-то панацеей от многочисленных махинаций при сделках с недвижимостью. Большинство экспертов рекомендуют данную услугу страховых компаний лишь в виде дополнительной меры, позволяющей снизить вероятность обмана потенциальных покупателей.

И все же, когда речь идет об ипотечном кредитовании, наличие титульного страхования облегчает процесс коммуникации с банком, содействует снижению процентной ставки, а также снижению уровня риска для покупателя.

Как дополнительную меру можно рекомендовать привлечение для оформления документации сотрудников проверенных риэлтерских компаний, которые не станут оформлять сделку, если не до конца уверены в ее чистоте.