Недвижимость КМВ

Пять вариантов финансирования капремонта вашего дома

Подробности

Опубликовано 16.01.2012 00:24

Рано или поздно в каждом жилом помещении все-таки доходит дело до капитального ремонта. Огромные надежды поручались Фонду содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Деньги из государственного бюджета вложены серьезные, и немало отремонтировано жилья. Но к чему это все привело? Появлению создаваемых для "прикорманивания" денежных средств ТСЖ и множеству финансовых нарушений!

На самый удачный вариант, инициативу от собственников пока надежды мало. Можно по пальцам пересчитать дома, где жильцы, без всякого принуждения организовались и сделали ремонт. Если что-то и не так было, люди в основном писали жалобы в вышестоящие инстанции, нежели брали на себя организацию и контроль работ.

Как будет осуществляться капитальный ремонт после того, как Фонд по содействию реформированию жилищно-коммунального хозяйства прекратит свою деятельность? На этот вопрос ищут ответ, как и общественность, так и публичная власть. Однозначного ответа не существует, но есть пять вариантов, которые связаны с финансированием капитального ремонта жилого дома: два законопроекта, остальные – концепции с разной степенью разработки.

Анализ этих предложений был проведен Фондом «Институт экономики города», выводами которого поделилась Ирина Генцлер, будучи руководителем жилищного сектора.

Вариант 1. «Взаимное финансирование», был предложен Фондом по содействию реформирования ЖКХ.

Вариант 2. «Доверительное управление средствами», был предложен Министерством экономического развития.

Вариант 3. «Фонд капитального ремонта в сочетании с другими источниками», был предложен экспертным сообществом.

Вариант 4. «Устанавливаемые собственниками платежи», был предложен экспертами, основывается на опыте бывших социалистических стран.

Вариант 5. «Обязательные амортизационные отчисления», был предложен Торгово-Промышленной палатой Российской Федерации.

Авторы всех предложений пытаются решить одну проблему, которая заключается в неординарной обстановке с капремонтами. При всем разнообразии в подходах, модель будет принята одна в виде федерального закона.

Понятно, что за основу должна браться устойчивая система, которая давала бы возможность жителям проводить ремонт в том объеме, в котором они захотят и когда захотят. При этом, чтобы они могли пользоваться кредитами и помощью бюджета.

Кроме этого, имеется нужда в страховочном варианте на случай, если жители не активны, а дом в таком состоянии находится, что говорить о безопасности проживания даже не приходится. В такой ситуации проблему необходимо решать уже без участия собственников, в принудительном порядке, чтобы осуществить хотя бы минимальный ремонт.

Это был бы идеальный выход. Но разработчики этих пяти вариантов основывались на своих соображениях.

Главный вопрос заключается в следующем – как со стороны собственников обеспечить финансирование. В кодексе ЖКХ по этому поводу все учтено, и что ответственность за свой дом несут собственники, и что решение о размере платы и о проведении ремонта принимаются на общем собрании. Принимать такие решения сегодня никто не препятствует, но в практике этого нет. И понятно, почему вопрос об узаконивании принудительных мер, которые обязывают собственников финансировать будущий ремонт, почти не обговаривается. Здесь единое мнение: без принуждения никуда.

А вот другие составляющие – сколько платить, кому деньги будут принадлежать, где их хранить, кто будет отвечать за принятие решений – по-разному рассматриваются.

К примеру, накопления. Тут допускается множество вариантов. Можно обязательный платеж вносить постоянно, несмотря на то, требуется ли дому ремонт. А можно копить до необходимой для ремонта суммы, после можно не копить.

Еще не помешало бы, чтобы у каждого дома был финансовый резерв, предусмотренный для решения неожиданных проблем. Размер резерва, и вообще его наличие позволит бюджетам и банкам оценить для кредитования возможности дома.

С точки зрения большей собственнической свободы и меньшей инфляционной потери, это оптимальный вариант. И в планируемом законе нужно было бы написать, что жители многоквартирных домов обязаны создавать фонд ремонта (финансовый резерв). Однако определение размера платежей в данный фонд нельзя доверять собственникам – получим только непринятые решения и скандалы.

В Татарстане практикуется хороший вариант. Каждый собственник вносит ежемесячно по 5 рублей с квадратного метра. Перестают платить тогда, как минимальный фонд будет накоплен. Этот фонд является неприкосновенным запасом, который может тратиться и периодически возобновляться.

Если рассматривать, кто будет определять размер платы, то предусмотрены в моделях разные варианты. Это может быть, как и субъект РФ, так и собрание собственников в каждом доме. Но перед нами стоит задача – чтобы все платили! Понятно, что фиксированный размер должен определять субъект РФ, с учетом того, чтобы этот размер был минимальным относительно малообеспеченных граждан.

Кому же все-таки будут принадлежать накопленные на ремонт финансы и чьи они вообще? Мнения расходятся. Одни предлагают их относить к общему долевому имуществу жильцов, другие – к общему бюджету дома, третьи – к бюджету каждого человека, четвертые – к бюджету регионального фонда, пятые – к бюджету ТСЖ или управляющей компании. Но необходимо осознавать, что деньги, попадающие на счет юридического лица, переходят в его собственность.

Если уж подбирать вариант, то необходимо позаботится о защите своих денег. С этой точки зрения, накопленные финансы должны относиться к общим средствам собственников дома.

Где будут собираться платежи на ремонт – также спорный вопрос. Либо в региональном фонде, либо у доверительного управляющего, который был назначен субъектом РФ, либо на счете ТСЖ или управляющей компании, либо на отдельном счете многоквартирного дома.

Но снова: средства, которые попадают на счет юридического лица, переходят в его собственность. Исключением является доверительное управление, которое позволяет сберечь право собственности доверителя.

Доверительное управление не дает возможность закрепить собственность за несколькими или коллективом собственников. Зато на накопленные средства не налагается взыскание по долгам физического и юридического лица, что очень важно при смене компании управления, если у нее деятельность была недобросовестной.

Идеальный вариант заключается в опыте бывших социалистических стран. Банковский счет, специального назначения открывается на каждый дом, который на одно лицо оформляется, а деньги на счету принадлежат коллективу лиц.

Всем ясно, что хранить деньги в банке намного надежней. Предлагается способ, при котором субъект РФ определяет специальный банк, гарантирую тем самым надежность. Если в период доверительного управления что-то произошло с этими средствами, то компенсируется ущерб собственникам за счет субъекта РФ. Хотя имело бы смысл рассматривать такой способ, если бы вводились гарантии по отношению определенного размера средств. К примеру, так же, как сейчас страхуют вклады физических лиц размером до семисот тысяч рублей.

Но как же все-таки поспособствовать целевому использованию накоплений? Можно подключить административный контроль и процедуры. Но всем известно, что в основном они не срабатывают.

Имеется и другой вариант – предлагается открыть специальный банковский счет, поддерживающий ограниченное право пользования лицом, открывшим этот счет. Тогда банк сможет перечислять средства только с протоколом общего собрания о заключении договора на такую-то сумму с таким-то подрядчиком. Это самый оптимальный вариант.

Еще один не менее важный вопрос: кто будет принимать решения о расходовании накопленных средств? Тут также существуют варианты: сами собственники, региональный фонд, ТСЖ или управляющая компания либо орган местного самоуправления. Хотя, если хорошо подумать, решение должны собственники принимать, ведь средства принадлежат им.

Если суммировать все лучшее, что имеется в разных вариантах, то самая оптимальная схема финансирования капремонта выглядела бы так: субъект РФ определяет размер минимальной платы в фонд ремонта. ТСЖ или управляющая компания открывает особый банковский счет со специальным режимом пользования – средства на счету есть, но пользоваться ими нельзя без решения собственников.

Существует схема и для домов, жильцы которых не хотят, а иногда и отказываются принимать решения о капремонте. В этом случае все полномочия передаются жилищной инспекции. Если она определила в доме какую-то опасную ситуацию и сделала предписание о ремонте, а собрание собственников так и не состоялось, то в этой ситуации жилищная инспекция обращается в суд, который и принимает решение о финансировании ремонта за счет финансов фонда ремонта дома.

Ну а на самом деле, идеальным вариантом является сочетание самостоятельных решений жильцов-собственников и административных механизмов с некоторыми принудительными мерами.