Недвижимость КМВ

«Давайте договоримся для виду…» или мнимые сделки

Подробности

Опубликовано 05.08.2012 11:05

Часто при возникновении сложных жизненных ситуаций у человека возникают сомнения в том, как нужно поступать: поделиться недвижимостью не нарушая закона, либо обойти эти самые законы, но избавить свое имущество от чужих притязаний?

Иногда люди отдают предпочтение второму, более рискованному варианту, который может привести к серьезным волнениям и затяжным судебным разбирательствам.

В качестве примера можно рассмотреть ситуацию, когда семья находится на грани развода и готовится к разделу имущества. Юристы постоянно подчеркивают тот факт, что все имущество, приобретенное в период брака, считается общим. Независимо от того, на чье имя оформлена недвижимость, ее нужно будет делить в случае развода. Типичная ситуация, когда, например, муж приобрел квартиру только для себя, а жена об этом даже не догадывается. Правильнее всего было бы отложить такую сделку до развода, чтобы в будущем избежать раздела этой квартиры.

Конечно, можно схитрить и фиктивно подарить свое жилье близкому родственнику или другу. Но в этом случае вы неоднократно нарушите закон. Прежде всего, это касается получения нотариального согласия от супруга на проведение сделки, о которой он, скорее всего даже не догадывается. Во время заключения договора дарения или купли-продажи предполагается, что недвижимость вернется к собственнику сразу после того, как будет завершена процедура раздела имущества. Такие «мнимые» сделки часто заключают те, кто стремится уберечь свое имущество от кредиторов и нежелательных наследников. Иногда такие сделки заключаются для получения субсидии, а также при обналичивании материнского капитала.

Довольно часто недобросовестные граждане заключают притворные сделки, с помощью которых можно прикрыть другие сделки. В сфере недвижимости чаще всего заключается договор дарения, который прикрывает куплю-продажу. К таким способам прибегают те, кто пытается нарушить Гражданский кодекс и обойти «преимущественное право покупки». В таких случаях, прежде чем продать свою часть недвижимости постороннему лицу, владелец должен поставить в известность о своих намерениях остальных участников долевой собственности. Только в том случае, если они не приобретут эту долю в течение месяца, владелец будет иметь право продать свою часть постороннему лицу. Но, как правило, продавец не всегда охотно ставит в известность о продаже остальных собственников. Иногда отношения между соседями безвозвратно испорчены, и, продавец боится, что сособственники будут затягивать время в надежде на то, что им удастся приобрести это жилье по заниженной цене.

Таким образом, оформляя приобретение доли путем заключения договора дарения, не нужно будет соблюдать преимущественное право покупки. В результате таких манипуляций продавец не только получает желаемую сумму, но и обходит законы, при этом усмехаясь: «Мое имущество – могу и подарить!»

Пожилые люди, желающие распорядиться своей недвижимостью на случай смерти, также часто становятся участниками подобных сделок. В этом случае вместо обычного завещания оформляется договор дарения в пользу детей или внуков. Иногда дарение используют для того, чтобы скрыть договор пожизненного содержания.

Опасные неожиданности

Несмотря на то, что притворные сделки чаще всего заключаются между близкими людьми (родственниками или друзьями), риску подвергаются обе стороны. Например, тот, кто решился фиктивно подарить свое жилье родственнику или другу, может не получить его назад. Новый собственник может отказаться возвращать имущество его старому владельцу.

Не исключен также и другой вариант – новый собственник может отправиться жить по месту своей новой регистрации, выселив настоящего владельца квартиры туда, где он будет фиктивно прописан (чаще всего это худшие жилищные условия).

Тем не менее, несмотря на все эти уловки, организация, начисляющая субсидии, может легко разоблачить обманщиков, стоит лишь доказать, что переселение осуществлялось в целях ухудшения жилищных условий. Ну а женщины, которые с помощью фиктивных сделок пытаются обналичить материнский капитал, рискуют лишиться не только денег, но и квадратных метров.

Продавец, прикрывающий сделку купли-продажи с помощью фиктивного договора дарения, может не получить от покупателя денег за квартиру. Покупателю ничего не стоит сослаться на то, что он получил имущество в дар.

Что касается пожилых людей, которые подписывают договор дарения, иногда не отдавая себе отчет в своих действиях, они рискуют оказаться на улице. Оформляя подобный договор, они рассчитывают на то, что взамен на недвижимость им будет обеспечен пожизненный уход. Однако нет никаких гарантий того, что новый хозяин жилья не выставит старика на улицу.

С юридической точки зрения, притворные и мнимые сделки изначально считаются недействительными, даже, несмотря на решение суда. Срок исковой давности по применению последствий таких сделок составляет три года с момента начала исполнения сделки.

Лица, заинтересованные в разоблачении мнимой или притворной сделки, могут привлекать в качестве доказательства показания свидетелей и документы. Например, нужно будет подтвердить, что стороны, совершившие обмен, по-прежнему живут в своих квартирах, расчеты по договору купли-продажи не производились и т.д.

Во время такого разбирательства может открыться информация о том, что при весьма скромных доходах обладатель недвижимости нашел крупную сумму для приобретения квартиры или дома. В суде ему придется пояснить, действительно ли он приобрел это жилье, либо просто оказал кому-то услугу, оформив право собственности на некоторое время.