Недвижимость КМВ

Как "разобраться" с ТСЖ?

Подробности

Опубликовано 16.10.2012 08:52

Надо заметить, что Жилищный кодекс с момента своего вступления в силу в 2005 году и в течение всех последующих лет подвергался критике, причем нещадной. Сложный, однако, и почти неисполнимый на практике вышел закон – полная фантастика! Этим и вызваны многочисленные попытки по его изменению...

В Кодексе уже внесено немало поправок. Однако наиболее важные приняты 4 июня прошлого года Федеральным законом РФ № 123-ФЗ, ужесточившим государственный контроль над деятельностью управляющих компаний, и внедрившим для собственников новую формацию – Совет многоквартирного дома, которая вызвала многочисленные нарекания, как со стороны управляющих компаний, ТСЖ, ЖСК, так и самих жителей.

Но никто во власти особого внимания на них не обращает, удивительное упорство свойственно некоторым депутатам, министерским чиновникам, коммунальщикам и иже с ними, они вроде как общественные организации, но по своей сути - ангажированные бизнесом структуры, продолжающие выдавать на-гора все новые и противоречивые законодательные инициативы.

Причем жилищную общественность никто и не думает спрашивать – нужны они или нет? И это притом, что в основном общественность эту в виде различных ассоциаций, объединений ТСЖ – всероссийских и региональных, представляет очень разумная экспертная надстройка реформы ЖКХ. По крайней мере, ни одна бредовая идея от общественных экспертов не была озвучена. Что неудивительно! Ведь все подобные организации составлены, в основном, действующими председателями правлений ТСЖ, ЖСК, то есть профессиональными управленцами, не один десяток лет хозяйствующими в своих домах, некоторые – еще и с советских времен. И вместо того, чтобы применить их практический опыт для пользы дела, законодатели своим "творчеством" вынуждают их занимать оборонительные позиции.

Очередная попытка «улучшить» Жилищный кодекс, похоже, вышла за пределами здравого смысла. Принятые свежеиспеченные поправки в проект федерального закона №623780-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» обязывают жилищные объединения (ТСЖ, ЖСК и ЖК) становиться членами СРО (саморегулируемых организаций). Это повлечет за собой дополнительные немалые расходы по членским взносам и отчислениям в компенсационный фонд, которые создадут дополнительное обременение жителям. Никаких рациональных аргументов в пользу такой новации жилищным объединениям приведено не было.

Пишем СРО, миллиарды в уме...

Инициатива обязательного саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами несколько лет настойчиво продвигалась группой депутатов в Госдуме прежнего созыва. Тогда идею приняли в штыки эксперты сообщества, предсказавшие, в случае принятия соответствующих поправок к закону, очередной рост повышения квартплаты. Обоснование их беспокойства было вполне реально. Ведь членство в СРО – не станет бесплатным удовольствием. Такая надстройка потребует вступительных и ежегодных взносов, и немалых! Кроме прочего еще и обязательные взносы в компенсационный фонд. Когда идеологи саморегулирования поняли очевидную непопулярность их идеи в обществе, данный вопрос сняли с повестки дня Государственной думы. Но оказалось, что на время - пусть улягутся страсти!

В обновленном составе Госдумы вновь вытащили снятый ранее законопроект о дополнении главой девятой Жилищного кодекса, предусматривающей обязательное саморегулирование организациям, осуществляющим деятельность в управлении многоквартирными домами. Хотя и с некоторыми изменениями в составе инициатив. Например, изложение Части 1 статьи 166 в законопроекте гласит: «Деятельность по управлению многоквартирными домами по договору управления многоквартирным домом вправе осуществлять управляющая организация, являющаяся членом саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами». Очевидно, деятельностью в управлении многоквартирными домами вправе заниматься исключительно управляющие организации – члены СРО, и что такая деятельность может осуществляться лишь по договору управления многоквартирным домом.

С первого приближения вполне покажется, что к ТСЖ и ЖСК обязанности вступления в СРО вроде бы и не прописаны, поскольку их деятельность осуществляется не по договору управления МКД, а по принятому уставу. Но инициаторами проекта обязательно надо распространить эту норму на ТСЖ и ЖСК, игнорируя тот факт, что Закон о саморегулировании не охватывает некоммерческие организации, являющиеся товариществами, либо кооперативами. Аргументируется это тем, что в Законе о некоммерческих организациях не сказано о ТСЖ и ЖСК, а раз так, то они не являются некоммерческими организациями. Посему, все срочно в СРО! Тогда какие причины у ТСЖ и ЖСК для опасений?

Законодателями в новом законопроекте прописано, что взнос стабилизационного фонда в размере 100 тысяч рублей от каждого участника СРО не должен формироваться за счет средств собственников помещений от содержания и ремонта общего имущества. Тогда из каких источников следует изыскать эти средства? Из собственной прибыли? А прибыль возьмется откуда? Да из тех же платежей, полученных от жителей! При этом сумма обязательного взноса не меняется в зависимости от того, какой объем в управлении организации: миллион квадратных метров или несколько пятиэтажек. Понятно, что коммерческие УК найдут эти деньги из взносов учредителей либо добровольных пожертвований, но у ТСЖ и ЖСК единственный источник их финансирования - целевые взносы собственников помещений. Так что гражданам в любом случае придется нести дополнительные расходы.

Не важно, под каким предлогом

Еще одним обоснованием, которое способствует инициаторам проекта объединить все товарищества и кооперативы в СРО, служат липовые ТСЖ. И все же истинной причиной, которую они тщательно замалчивают, являются только деньги. И немалые! Сегодня по Москве насчитывается около 550 коммерческих управляющих организаций. Какая-то часть из них уже состоит в членах различных СРО.

Если поправки будут приняты, то в ряды СРО войдут еще 2-3 сотни новых членов. Если учесть размеры членского взноса - 100 000 рублей это в сумме дает порядка 3 млн. руб. Сумма для столицы незначительная. Однако в той же Москве сейчас функционируют почти 6250 ТСЖ, ЖСК, ЖК, которые не входят в саморегулируемые организации. Но если их загнать в СРО, то сумма предполагаемых членских взносов уже не будет казаться мелочью: 6250 х 100 000 руб. = 62 500 000 рублей! Таков размер членских взносов! А ведь еще предлагается сдавать взносы в компенсационный фонд – 50 000 руб. с каждого ТСЖ и ЖСК. Это дополнительно еще почти 312,5 млн. рублей! И не следует забывать. Все перечисленные суммы лягут на плечи жителей!

Скорее "против", чем "за"…

На сегодняшний день множество массовых обращений председателей правлений ТСЖ, ЖСК последовали в адрес Госдумы, Минрегиона, НП «ЖКХ развитие», от которых и исходит данная инициатива. Волна отдается по всей стране. К примеру, в Самаре недавно состоялся областной форум, на котором председатели ТСЖ и ЖСК Самарской области высказали свое категоричное неодобрение низкому качеству законопроекта, противоречащему Конституции РФ, Жилищному, Гражданскому кодексам и в целом здравому смыслу. ТСЖ и ЖСК – являются некоммерческими организациями. Понуждать их к каким - либо общественным объединениям, тем более на платной основе, входит в противоречие со ст. 30 Конституции РФ. Этот довод они пытались привести присутствовавшему на форуме депутату Госдумы Александру Хинштейн. В результате, он заявил следующее: «В законе записано, что саморегулируемые организации формируются по профессиональному признаку. Но ТСЖ не являются производителями товаров или услуг. Даже если абстрагироваться от функциональных моментов, чисто с юридической точки зрения неправильно заводить товарищества под СРО».

Ассоциацией ТСЖ и ЖСК, которая возглавляется Евгенией Юнисовой, было направлено обращение на имя председателя Комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Государственной Думы - Галины Хованской. К этому обращению присоединилось большинство некоммерческих организаций – ресурсных центров, осуществляющих информационную поддержку в деятельности товариществ и кооперативов - их более 60 ТСЖ и ЖСК по городу Москве.

В нем отмечается, что Ассоциация полагает - недопустимо распространять положения об обязательном саморегулировании на сферу управления многоквартирными домами ТСЖ и ЖСК, которые излагаются проектом Федерального закона № 623780-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».

Так пункт 1 ст. 166 законопроекта гласит, что «деятельность по управлению многоквартирными домами по договору управления вправе осуществлять управляющая организация, являющаяся членом саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами». 
Ассоциацией ТСЖ и ЖСК предлагается этот пункт заменить следующей редакцией: «деятельность по управлению многоквартирными домами по договору управления вправе осуществлять управляющая организация, являющаяся членом саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами, за исключением ТСЖ, ЖСК, ЖК и иных специализированных кооперативов».

В пункте 2 ст. 171 законопроекта говорится о том, что «порядок формирования компенсационного фонда, размер взносов в компенсационный фонд утверждаются решением постоянно действующего коллегиального органа управления саморегулируемой организации. Минимальный размер взноса каждого члена саморегулируемой организации в компенсационный фонд должен составлять 100 000 рублей. Взнос в компенсационный фонд не может быть отнесен на расходы, предусмотренные в составе платы, взимаемой с собственников помещений в многоквартирном доме по договору управления».

Ассоциацией обращается внимание на тот факт, что указанную норму невозможно применять к ТСЖ, ЖСК, ЖК, поскольку ведение финансово-хозяйственной деятельности обусловлено утвержденной сметой на общем собрании их членов. Иные источники доходов, помимо денежных средств населения, товарищества и кооперативы не имеют. И в противном случае предлагаемая норма может дискриминировать институт ТСЖ и ЖСК, поставить их в неравное положение в сравнении с коммерческими управляющими организациями и привести к неравному положению среди жителей, которые проживают в домах ТСЖ, ЖСК и тех, которыми управляют УК.

Активизация пришла и в интернет-сообщество. Ведь в случае принятия проекта будут уничтожены ТСЖ, ЖСК, доказавшие свою эффективность в качественном управлении и обслуживании многоквартирных домов по всем субъектам РФ.

В Комитете Госдумы по жилищной политике и ЖКХ планировался пересмотр поправок на заседании 27 сентября. Однако рассмотрение не состоялось и его перенесли. Можно только предполагать, что массовые обращения председателей сумели сыграть в этом не последнюю роль. Когда вновь вернутся к обсуждению, неизвестно. А лучше б и вовсе не возвращались...