Недвижимость КМВ

Во сколько обойдется качественный ремонт квартиры в новостройке?

Подробности

Опубликовано 12.11.2014 00:33

Купив квартиру в новостройке, собственник вынужден приступить к весьма дорогостоящему мероприятию под названием ремонт. После ухода строителей необходимо создать приемлемые условия для проживания в квартире, что невозможно без ремонта. Сумма грядущих расходов является весьма значительной, поэтому покупатель квартиры должен иметь представление о затратах и в этом может помочь предлагаемая нами информация.

И здесь надо понимать, что правильное составление сметы расходов позволит снизить стоимость ремонта в новостройке. Для уменьшения затрат следует, во-первых, свести к минимуму вкусовые предпочтения новосела. Во-вторых, есть возможность сэкономить на уровне качества проведения самих ремонтных  работ, и, наконец, в-третьих, выиграть на стоимости  применяемых строительных материалов. Однако надо быть готовыми к тому, что большей части расходов избежать не получится.

Поговорим о цене

Первоначальное  представление о стоимости будущего ремонта можно получить из  проектной документации, где должно быть указано - с помощью какой технологии возведено здание, это оговаривается во время заключения договора с застройщиком.

В панельных домах жилые помещения сдаются уже под чистовую отделку. В таких вариантах к моменту продажи квартиры все подготовительные, черновые работы по выравниванию стен, потолка и пола будут выполнены. Новоселам останется провести «косметический» ремонт - и можно заселяться. Затраты на ремонт без особых креативных претензий в панельных домах составят от 5-7 тыс. рублей за квадратный метр вместе с материалами.

В монолитно-каркасных домах, новоселы получает новую квартиру, которая представляет собой голые стены (это те самые несущие внешние стены, без которых дом просто не смог бы существовать), с поставленными  окнами и стандартной  дверью. Подводка в квартиру необходимых инженерных коммуникаций также будет выполнена. А вот разводку внутри квартиры систем  водоснабжения, канализации, электроснабжения (газоснабжения) и отопления придется делать самим. То же самое и с остальными работами, начиная от возведения межкомнатных перегородок и заканчивая отделкой потолка и пола. Для полной подготовки такой квартиры к проживанию, производятся ремонтные работы, средняя стоимость которых начинается от ~12-15 тыс. рублей за квадратный метр с материалами.

Перепланировка квартиры  потребует согласования

Перед началом  ремонта новый владелец согласовывает с самим застройщиком изменения планировки в проектной документации, составленной еще до начала строительных работ. Если новосела устраивает, как размечено в документации расположение межкомнатных перегородок, разводка всех инженерных сетей, тогда остается только следовать проекту и сделать соответствующий  ремонт.

Однако практика показывает, что большинство владельцев желает обустроить внутреннее пространство квартиры в соответствии со своим вкусом. Поэтому необходимо изготовить и согласовать проект новой перепланировки, что потребует немалых затрат. Если захочется избежать расходов на оформление требуемой документации с самого начала, то  последствия могут оказаться крайне дорогостоящими. В зависимости от объема самостоятельных переделок можно получить минимальный  штраф, а можно и предписание, после чего за собственный счет вернуть планировку в «исходное состояние».

Разложим затраты по статьям

Вариантов  выполнения ремонтных работ по улучшению планировки и степени комфорта новой квартиры существует множество, в зависимости от вкуса  и ваших финансовых возможностей. Но существуют и базовые, обобщенные статьи расходов:

• Разработка проектной документации  в форме дизайн-проектов, планов и т.д.;
• Расчет стоимости и объема  материалов для «черновой» отделки (кирпич, штукатурные смеси, расходные материалы);
• Расчет стоимости  и объема материалов для «чистовой» отделки (шпаклевочные смеси, гипсокартонные системы, системы натяжных потолков, плитка, обои, светильники, расходные материалы);
• Расчет стоимости работ по черновой и чистовой отделке;
• Затраты на электротехнические  работы;
• Расчет стоимости работ по установке дополнительного оборудования (встраиваемой бытовой техники, систем кондиционирования, каминов, пр.).

Для определения общей цены ремонта, необходимо с максимальной точностью разобрать и тщательно подсчитать каждую из перечисленных статей расходов. Владелец квартиры  должен четко определиться с тем, какие обои он желает видеть, где и какая должна быть положена кафельная плитка, какого вида и цвета предпочтительна отделка потолка, каким будет покрытие пола и т.д. То есть предварительно создается четкий дизайн-проект, который затем разбивается на отдельные части. По каждой составляющей принимается решение о необходимости разрешительной документации, стоимости проведения ремонтных работ и стоимости материалов для их выполнения. 

Какую цену предлагает современный рынок

Компании, работающие на рынке ремонтно-строительных услуг, в  своих прайс-листах  отражают стоимость и перечень выполняемых работ достаточно точно. Однако клиенту  называется ориентировочная цена за ремонт квадратного метра жилья, которая является более простой и понятной конечному потребителю.

В смету стоимости ремонта включаются все основные работы, затем общая цена разбивается на несколько категорий. Существует отдельная цена для ремонта «с нуля», к которой, собственно, и относятся квартиры в новостройках. При этом предлагаемая ориентировочная цена для «косметического» ремонта включает тот факт, что «черновые» виды работ (выравнивание стен, пола, потолка и т.д.) уже выполнены. 

Ориентировочная стоимость также является для потребителя ориентиром, который указывает на квалификацию предлагаемых для выполнения ремонтных работ мастерами. Например, стоимость «бюджетного» ремонта одного квадратного метра в столичном регионе составляет от 4,5 до 6 тыс. рублей. В эту сумму включено только выполнение качественного «косметического» ремонта, цена стройматериалов не учтена.

В ценах, предлагаемых ниже указанного диапазона,  экономия обычно достигается за счет приглашения мастеров низкой квалификации или же вовсе не имеющих необходимых для выполнения хорошего ремонта навыков. Компании, заявляющие стоимость ремонтных работ от 7 до 9 тыс. рублей за квадратный метр, как правило, способны обеспечить достаточно высокий уровень качества выполненных работ.

В то же время можно достичь 20-30% экономии на оплате ремонтных работ,  располагая достаточным количеством свободного времени и необходимыми для контроля работ знаниями. В таком случае у владельцев жилья отпадает необходимость приглашать компании, оказывающие комплексные услуги, выгоднее нанять мастеров, работающих в индивидуальном порядке.

Стоимость работ у таких мастеров значительно ниже. Однако владельцам жилья  рекомендуется лично присутствовать в квартире во время проведения работ такими мастерами и заранее согласовывать с нанятыми работниками поэтапную оплату труда. Мастера, работающие сами по себе, чаще всего имеют хорошую квалификацию и в состоянии обеспечить себе постоянную занятость. Показателем востребованности профессиональных навыков являются рекомендации «сарафанного радио», при этом цены на его услуги ниже из-за отсутствия посредников.

Что не входит в заявленную цену?

Практическая статистика проведения ремонтных работ показывает, что цена «за квадратный метр» включает стоимость работ, необходимых для проведения полноценного ремонта, но не учитывает возникающие дополнительные расходы:

• на составление дизайн-проекта, рабочих проектов;
• на получение разрешительной документации;
• по доставке строительных и отделочных материалов;
• из-за изменения стоимости строительных и отделочных материалов;
• по вывозу мусора.

Уважающие себя строительно-ремонтные компании обеспечивают заказчика  выполнением всех  перечисленных услуг, оговаривая условия индивидуально. Стоимость дополнительных услуг зависит от объемов и сложности выполняемых работ по перепланировке, задуманной заказчиком, от расстояний при доставке материалов и т.д.

Стоимость стройматериалов - наиболее затратная статья

Приобретение и доставка строительных материалов является одной из самых затратных  статей расходов при выполнении ремонта. При выполнении услуг по  ремонту не только выбранные кампании  имеют возможность предоставить своим клиентам определенные скидки, но и мастера-одиночки, работающие по найму.

Для приблизительного  расчета расходов берется за основу стоимость выполнения всего объема  работ. Рекомендуется учитывать общепринятую  закономерность, что  стоимость работ примерно равняется среднерыночной стоимости используемых материалов. Эта формула справедливо работает лишь при  среднестатистических условиях: когда не используются оригинальные обои штучного производства, эксклюзивная кафельная  плитка, креативные декоративные штукатурки и краски, доставленные из-за границы и т.п.

С учётом непредвиденных затрат…

Теоретические расчеты экспертов предполагают, что качественный ремонт с покупкой современных материалом для однокомнатной квартиры (32 кв. м.) при минимальной стоимости работ 6 тыс. руб.  за 1 кв. м, выполненный достойной профильной компанией будет стоить около 400 тыс. рублей.

Данные же практической статистики рекомендуют к этой сумме прибавить накладные расходы  на грузчиков при доставке-подъеме материалов, вывоз мусора, дополнительные работы, не учтенные при составлении сметы. Нельзя забывать и про непредвиденные расходы, которые могут возникнуть во время выполнения ремонтных  работ, например, экстренная доставка недостающего (испорченного) материала и т.п. Исходя из жизненных ситуаций, для покрытия дополнительных непредвиденных расходов достаточно прибавить еще 15-20% к базовой стоимости. В итоге получается, что для проведения качественного ремонта, владелец однокомнатной квартиры в новостройке должен располагать примерной суммой не менее 450-500 тыс. рублей.

Итоговый анализ

Как показывает анализ практических вариантов проведения ремонта в новостройках, привлечение компаний, обеспечивающих комплексные работы вместе со всеми дополнительными или сопутствующими услугами, относится к наиболее затратным способам проведения ремонта, но менее хлопотным, позволяющим экономить свое время. При организации ремонта своими силами удается сократить расходы, но потратить время на  поиск квалифицированных мастеров, своевременную закупку и доставку необходимых материалов. Такой подход позволит не только сэкономить в пределах 30%, но и создаст возможность проконтролировать качество выполнения промежуточных (скрытых) работ, от которых зависит то, насколько долго внешний вид отделки будет оставаться безупречным.

Альтернативным вариантом является предложение застройщика покупать квартиру уже с готовой отделкой. В таком случае достигается экономия денежных средств, однако ремонт будет соответствовать вкусу и интересам застройщика.