Недвижимость КМВ

Когда дом сдается с недостатками...

Подробности

Опубликовано 13.01.2013 02:28

Зима зачастую вскрывает изъяны, допущенные в строительстве нового дома, на которых первоначально мало кто из новоселов заостряет внимание.

Подписывая акт не глядя, вы очень рискуете

Наконец-то дом благополучно построили и сдали в эксплуатацию, проверена работа всех необходимых коммуникаций, проведен обмер здания БТИ, дело за малым - передать квартиры будущим жильцам. На данном этапе оформляется акт приема-передачи квартиры – документ, закрепляющий отсутствие претензий у сторон договора купли-продажи.

Большинство новоселов, долго ожидавших завершение строительства дома, относятся к подписанию акта приема-передачи как к очередной формальности: ну что могут значить какие-то мелкие недоделки по сравнению с прошедшими годами волнений, к чему теперь эти разбирательства? И подписывают документ, практически лишив себя возможности предъявления претензий застройщику, чтобы заставить того устранить недостатки.

Во избежание подобных ситуаций, следует отнестись к проверке своего жилья со всей скрупулезностью. Принимая жилье, участники долевого строительства получают смотровые листы (дефектную ведомость, лист претензий), в которые вносятся все выявленные недостатки. Некоторыми покупателями жилья на этой стадии приглашаются эксперты. Это является разумным шагом, ведь специалист может боле досконально провести исследование помещений и составить перечень недостатков, ссылаясь на строительные нормы и правила.

Если решили принимать жилье лично, настаивайте на подходящих условиях осмотра, который должен производиться без спешки и в светлое время суток. Постарайтесь ничего не упускать, проверяя состояние: дверей, окон, балкона (лоджии), бетонных конструкций (ровности стен, потолков, полов), электроснабжения, отопления, водоснабжения и канализации. Не забывая при этом зафиксировать показания всех счетчиков учета коммунальных услуг. Если проверкой не удалось установить исправность тех или иных систем (к примеру, средств пожаротушения), следует обязательно указать это в смотровом листе.

Потребовать исправления недостатков

После выявления недостатков жилого помещения, надо выработать алгоритм дальнейших действий. Можно все-таки поставить подпись под актом приема-передачи квартиры, но с оговоркой о выявленных недостатках и подробном перечислении их в приложении. Можно отказаться подписывать акт и изложить свои претензии письменно, оформив при этом смотровой лист (дефектную ведомость, лист претензий) в двух экземплярах.

Важно, чтобы на документах, которыми фиксируются недостатки и строительный брак, была поставлена подпись представителя компании-застройщика. Кроме этого, должны быть согласованы конкретные сроки в устранении брака, зависящие от характера недостатков. Не устранение недостатков в оговоренное время, придется оформлять письменной претензией к компании (вручить ее представителю компании под расписку или отправить заказным письмом с уведомлением о вручении).

Законом разрешается участникам долевого строительства требовать безвозмездное устранение недостатков в разумные сроки. Здесь доступны и прочие варианты действий: согласование уменьшения цены договора либо устранение недостатков за свой счет, настояв на возмещении расходов. Когда требования, заявленные в претензии, не выполняются, либо компания не реагирует в течение 30 дней, следует отстаивать свои права в судебном порядке.

Конечно, обращение в суд потребует дополнительной подготовки: приглашения эксперта-оценщика, определения характера недостатков и стоимости расходов для их устранения. При устранении недостатков за свой счет, необходимо сохранять все чеки, квитанции, сметы, дабы потом подтвердить совершенные расходы в суде.

В случаях существенного нарушения требований, предъявляемых к качеству объекта долевого строительства либо отказа от устранения выявленных недостатков в разумные сроки, участники долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от выполнения договора и истребовать от застройщика возврата уплаченной суммы с процентами.

О сроках лучше не забывать

Надо помнить о том, что требования, связанные с недостатками жилья, действительны только в течение гарантийного срока. Для жилых помещений, приобретенных по договору долевого участия, гарантийный срок устанавливается основным договором и не может быть менее пяти лет. Причем отсчет указанного срока начинается с момента передачи жилья участнику долевого строительства, если конечно другой отсчет не предусмотрен договором.

Гарантийный срок установлен законом о долевом строительстве, действующим с 1 апреля 2005 года. Ранее застройщиками устанавливались меньшие гарантийные сроки – или их не было вовсе, что не предоставляло приобретателям квартир возможностей в устранении недостатков. 
Бывает и такое, что недостатки жилья выявляются после его приемки, в процессе эксплуатации. Действия в подобной ситуации такие же: если не истекли гарантийные сроки, то приглашается эксперт, который готовит заключение о выявленных недостатках, составляется претензия застройщику или компании, продавцу квартиры, а если требования не исполняются - дело передается в суд.

Недостатки можно обнаружить и после покупки вторичного жилья. Нередко приняв жилье по соответствующему акту, покупатель выясняет, что продавцом были скрыты некоторые недостатки квартиры. В данной ситуации законом позволяется покупателю потребовать от продавца на свой выбор: соразмерное уменьшение покупной цены, безвозмездное устранение недостатков в разумные сроки либо возмещение своих расходов по устранению недостатков. 
В случае существенных нарушений требований к качеству жилья (обнаружении неустранимых недостатков), покупатель имеет право требовать расторжения договора купли-продажи. Разумеется, такого рода недостатки подтверждаются соответствующей экспертизой, а дело наверняка придется решать в судебном порядке.