Недвижимость КМВ

Проверка квартиры на "чистоту"

Подробности

Опубликовано 30.08.2014 10:54

Неотъемлемой частью в приобретении квартиры является юридическая проверка чистоты. Сегодня каждым покупателем, либо юристом со стороны покупателя жилья проводится тщательная проверка документов, предполагающая анализ подлинности и правильности оформления правоустанавливающих документов. При этом юрист удостоверяется не только в наличии прав у продавца на реализуемую квартиру, но также и в отсутствии лиц, которые могли бы предъявить свои права на данный объект недвижимости.

Следует отметить, что юридическую проверку чистоты квартиры соотносят с будущей сделкой в целом, а не только в отдельности приобретаемой недвижимостью. Это даёт возможность обнажить возможные потери при покупке конкретного объекта недвижимого имущества, которые впоследствии могут послужить причиной для отказа в сделке купли-продажи.

Разумеется, в целях исключения всех возможных рисков при покупке недвижимости, следует обращаться к профессиональным юристам, которые способны подробно проконсультировать и при необходимости оказать квалифицированную помощь.

Процесс проверки чистоты квартиры при покупке

I этап. Проверка подлинности продавца квартиры, изучаем его личность.

Нас интересует следующее: может ли быть продавец квартиры признан судом недееспособным, ограничено дееспособным или вовсе неспособным в момент совершения сделки адекватно осознавать свои действия. В качестве оснований для вынесения такого постановления служат следующие факторы: собственник жилья является человеком пожилого возраста, гражданином, состоящем на учете в психоневрологическом диспансере, а может личностью, находящейся в алкогольной зависимости.

В названных случаях сделка купли-продажи квартиры может рассматриваться как недействительная (неправомерная). При наличии данных обстоятельств, считается вполне достаточным наличие соответствующих справок от психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца. Такие справки выдаются только самому гражданину, т.е. получение их по какой-либо доверенности невозможно.

В качестве удостоверения личности могут служить: паспорт гражданина РФ, свидетельство о рождении, заграничный паспорт, удостоверение личности военнослужащего, военный билет, паспорт гражданина другого государства, виза, вид на жительство. 

На что обращаем особое внимание?

• Обязательно следует проверить предъявленные документы на срок давности (они не должны быть просрочены);
• Все печати на документах должны быть чёткими и хорошо видны;
• Нумерация страниц в документе идёт по порядку;
• Не должно быть никаких записей либо исправлений в документах, не предусмотренных законодательством (к примеру, в паспорте допускаются отметки о браке, регистрации, сведения о детях, отметки о воинской обязанности, информация о ранее выданных паспортах, группе крови и резус-факторе);
• Важно сверить дату заключения брака и возникновения прав собственности на квартиру, т.к. по Семейному кодексу РФ имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью супругов, а значит, потребуется согласие супруга(и) на совершение сделки. Исключение составляет наличие брачного контракта, где указывается, что супруг не может претендовать на данную недвижимость, а также тот факт, что квартира получена в период приватизации, а второй супруг не был на тот момент зарегистрирован в квартире. В приведенных случаях согласие супруга(и) не требуется.

II этап.  Обладает ли собственник необходимыми правами.

Необходимо уточнить, действительно ли данный продавец располагает правом собственности на предлагаемую недвижимость или соответствующими полномочиями на основании действующей нотариальной доверенности от собственника. Причём доверенность должна быть предъявлена, только в подлинном виде, и следует проверить ее действительность, также как и полномочия нотариуса, заверившего её (данная информация доступна для ознакомления в Нотариальной палате и в Государственной регистрационной службе). Здесь надо обратить внимание на то, что доверенность может отзываться доверителем в любой момент времени (смерть доверителя также является причиной для отзыва доверенности).  И тогда предлагаемая сделка будет совершена по недействительному документу. Во избежание вышесказанного, лучше своевременно сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, на подтверждение документа.

На сегодняшний день документом, который подтверждает право собственности, является свидетельство о государственной регистрации. Выдача данного свидетельства производится на основании договора дарения, купли-продажи, мены, приватизации, а также на основании свидетельства о праве на наследство и т.д. Надо учесть, что в наше время подделка печати или штампа выполняется очень легко, поэтому лучше тщательно проверять подлинность  документов.

На что следует обратить особое внимание?

• Бывают случаи, когда при продаже квартиры, полученной по наследству, неожиданно объявляется наследник, не знавший ранее об открытии наследства. Также и среди наследников могут быть лица, которые должны получить свою долю в любом случае, и это не зависит от того, завещана ли квартира кому-то другому.

• Факт приобретения квартиры по возмездному договору влечет за собой получение денег за квартиру непосредственно самим продавцом. Если это не отразить в документе, то необходимо дополнительное подтверждение исполнения покупателем обязательств по договору.  Делается это следующим образом: пишется расписка о получении денег или составляется акт приема-передачи квартиры с соответствующей формулировкой.

• Если квартира получена по договору дарения, следует изучить особо внимательно факт причины такого подарка. Возможны и такие варианты, когда договор дарения, заключенный не между близкими родственниками признается недействительным и притворным (в случае, если вместо непосредственного дарения недвижимости была заключена сделка на продажу квартиры).

• Квартира приобретена на основе договора ренты с пожизненным проживанием бывшего владельца. В данном случае обязательным документом служит свидетельство о смерти бывшего владельца, так как собственник может продать квартиру ещё при его жизни, однако за бывшим владельцем сохранится право пользования квартирой.

• Квартира перешла в собственность по результатам приватизации, при этом, если прописанного в данной квартире несовершеннолетнего обошли участием в приватизации квартиры или его выписали в течение года до приватизации жилья, то возникают претензии по факту ущемления прав ребенка.

• В списке собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние дети. В таком случае необходимо получить у органов опеки и попечительства разрешение на сделку купли-продажи.  Данное разрешение выдадут в случае, если права и имущественные интересы несовершеннолетних в результате сделки не будут ущемлены.

III этап. Проверка отсутствия лиц, обладающих правами на объект недвижимости.

И здесь надо отметить, немаловажно наличие выписки из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также выписка из домовой книги.

При помощи этой выписки можно проследить всю историю сделок, совершенных в отношении данной квартиры. На получение выписки имеет право любое физическое или юридическое лицо, для этого следует подать соответствующее заявление в УФРС и уплатить регистрационный сбор. Интересным новшеством является то, что собственнику также доступно узнать информацию о том, кто ранее делал запросы по данному объекту недвижимости, так как все запросы сохраняются.

Чтобы получить информацию о проживании в данной квартире лиц надо воспользоваться выпиской из домовой книги. Для её получения, следует обратиться в паспортный стол. Из полученной выписки можно узнать и об отсутствии или наличии ареста на квартиру. При всех указанных выше действиях, в большинстве случаев, чтобы получить необходимые сведения о квартире, потребуется присутствие самого продавца.

Каковы причины для беспокойства?

• За весьма короткий промежуток времени квартира поменяла несколько хозяев. Здесь лучше тщательно проанализировать причины столь частых перепродаж.

• В истории квартиры присутствуют лица, снятые с регистрации в одном месте, но не зарегистрированные в другом.

• Квартиру ранее уже продавали по доверенности. Дело в том, что проверка подлинности этого документа самостоятельно очень затруднительна, присутствует немалая вероятность мошенничества и обмана.

• Временно выписанный из квартиры жилец сохраняет право на приватизацию и/или проживание, которым он может воспользоваться.

Добавим ко всему вышеперечисленному, что существуют ещё нюансы, проследить которые неспециалисту очень трудно. Следует учитывать, что даже при самой тщательной проверке чистоты квартиры, невозможно полностью исключить риски, связанные с куплей-продажей. И лучше своевременно воспользоваться юридической поддержкой, а не ждать момента, когда даже лучший адвокат окажется бессилен.