Недвижимость КМВ

Право преимущественной покупки доли собственности

Подробности

Опубликовано 13.04.2012 16:22

Продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество, возможно при соблюдении преимущественного права других собственников на её покупку. Только вот взаимоотношения хозяев одного и того же имущества очень непростые, поэтому это требование закона нарушается достаточно часто.

Сначала – свои, затем – чужие

«Как продам долю «на сторону», так квартира и превратиться в коммуналку!» - грозит один владелец долевой собственности другому. Эта угроза в принципе осуществима, но не следует забывать, что другие собственники имеют преимущественное право покупки этой доли за ту же цену, по которой она будет продаваться третьим лицам, и на других равных условиях. На продавца законом налагается обязанность, в письменной форме известить других собственников о своем намерении, указав в письме цену и условия продажи. Только тогда, когда остальные участники долевой собственности откажутся приобретать долю или не приобретут ее в течение месяца, долю можно продавать третьему лицу. Денег на покупку доли у других собственников может и не быть, а заводить нового соседа совсем не хочется… Тут то и начинает обладатель преимущественного права уклоняться от получения извещения всеми возможными способами: тянет время, а там может и деньги на долю найдутся, или продавец от своих намерений откажется.

Если вы не хотите стать заложником такой ситуации, то нужно очень ответственно подойти к составлению извещения. Точно и четко укажите все условия сделки: цену, порядок расчетов, условия продажи, данные долевых собственников и адрес объекта недвижимости. Извещение нужно направить заказной телеграммой с уведомлением. Также нужно обязательно подготовить копию телеграммы, и что бы сотрудник почты заверил эту копию. Настаивайте на том, чтобы при уклонении собственника от получения извещения, почтовый работник сделал бы специальную отметку об этом. Такая отметка будет хорошим доказательством того, что дольщик был оповещен согласно правилам, установленным законом. Еще один вариант – поручить дело нотариусу. Он возьмет все хлопоты на себя, избавив вас от проблем.

Кто во что горазд

Как правило, собственники недвижимости не питают теплых чувств друг к другу, а когда один из них решает вдруг продать долю, откровенно начинают строить различные козни. Дольщик, получивший извещение, может даже согласиться на покупку, но сделает это не потому. Что хочет приобрести долю, а для того, что бы протянуть время. Такой «покупатель» может месяцами обсуждать условия сделки, чтобы другой собственник не продал долю.

Во избежание подобной ситуации, продавец должен направить собственнику еще одно извещение. В этом извещении нужно предложить собственнику явиться к нотариусу, чтобы оформить сделку купли-продажи. Если собственник не явится, то продавец может продавать свою долю кому угодно.

Бывает и так, что продавец сильно завышает цену на недвижимость, отправляя извещение о продаже. Продавец делает так, чтобы получит финансовую выгоду для себя, а некоторые поступают так просто из вредности, если у них сложились плохие отношения с собственниками. Если вы получили извещение с явно завышенной стоимостью собственности, то для начала, нужно согласиться убедить продавца, что вы согласны на сделку, а затем проверить ее законность.

Желание одного собственника испортить жизнь другому – одна из самых распространенных причин завышения цены, настолько, что бы другой собственник не смог приобрести желаемую долю. Таким образом имущество уходит «на сторону», при чем если в документах купли-продажи была указана завышенная сумма сделки, то незаконность ее доказать будет практически невозможно. В случае, если стоимость указанная в извещении отличается от стоимости в документах, то собственник сможет легко отстоять свои права.

Сделка под прикрытием

В случае, если при продаже доли имело место нарушение права первично покупки, то любой участник долевой собственности через суд может потребовать, что бы права и обязанности покупателя были переведены на него. К сожалению факт нарушения доказать не всегда возможно, а чаще всего не возможно вообще.

Сведения о сумме, которая на самом деле была указана в договоре, можно получит в территориальном управлении Росреестра. Необходимо предоставить извещение с указанной в нем суммой и объяснить ситуацию. Если в Росреестре откажутся предоставить данные, то их можно получить по судебному решению.

Подловить продавца доли, желающего обойти имущественное право, собственности не менее сложно. Очень часто сделку купли-продажи прикрывают дарением, а при нем преимущественное право покупки не действует.

В суде собственнику, обойденному извещением придется доказать, что осуществленная сделка притворного характера, что на самом деле, вместо дарения, был а передача доли за деньги. Для того, что бы доказать это можно использовать свидетельские показания, расписки, и определенные факты. К примеру, собственник, подаривший долю, имевший низкий уровень доходов вдруг приобрел автомобиль – скорее всего автомобиль он купил благодаря продаже недвижимости, которая была прикрыта передачей доли в дар.

Требования закона могут обойти иным образом: минимальную часть доли передают в дар третьему лицу, таким образом, это лицо также становится собственником недвижимости, которое имеет преимущественное право покупки. Оставшуюся долю это лицо приобретает по мизерной цене.

Может быть так, что у собственника оформлен договор займа с залогом доли с третьим лицом, которое желает приобрести долю собственности. В этом случае заемщик получает деньги, а выдавший займ получает долю. Доказать притворность подобных сделок крайне трудно.

Эти хитрые схемы могут принести неприятности как продавцу доли, так и другому собственнику, из-за этого участникам долевой собственности рекомендуется забыть о личной неприязни, мирно решив вопрос купли-продажи доли имущества, такой вариант будет наилучшим для всех.