Недвижимость КМВ

Может пострадать вполне «добросовестный приобретатель»…

Подробности

Опубликовано 18.11.2012 00:34

Когда по заслугам получают мошенники, это как бы справедливо. Но в случаях потери имущества и денег добропорядочными участниками сделки, честно выполнившими свои обязательства... На юридическом языке их еще называют «добросовестными приобретателями».

Если в сделке есть слабое звено

Одним приятным во всех отношениях человеком была приобретена квартира у другой, положительной гражданки – причем, казалось бы, на совершенно законных основаниях. Затем выясняется, что квартира эта фигурирует в длинной цепочке сделок. Но одно из звеньев которой оказалось наиболее слабым: квартира противоправными действиями отобрана у одного из бывших ее хозяев.

Подобные ситуации характерны для добросовестных приобретателей – они возмездно приобретают имущество у лиц, не имевших прав на отчуждение этого имущества, о чем приобретатели не знают и не могли знать. Для примера - на первом этапе в длинной цепочке сделок, квартира была продана аферистами, причем по фиктивным документам, без ведома самого собственника.

Позднее, когда жилье уже было перепродано не однажды, обманутый собственник вдруг объявился – и, конечно, востребовал свое имущество обратно.

Скажем так - ситуация складывается довольно щекотливая, потому как перед законом оба не виноваты – ни собственник, обманом лишившийся недвижимости, ни последний покупатель в цепочке, которому не было известно ничего о каких-то проблемах с его квартирой. 
Однако, несмотря на очевидный факт того, что вся вина в произошедшем лежит на предыдущем участнике цепочки сделок, имущества может лишиться именно самый последний, честный приобретатель.

Согласно закону, собственник имеет право истребовать свое имущество от добросовестного приобретателя в том случае, если имущество было утеряно собственником или лицом, владеющим имуществом от лица собственника, либо было похищено у того либо другого, или выбыло из их владения другим путем, но помимо их воли. В результате, утративший квартиру помимо своей воли собственник имеет все права истребовать ее даже у вполне добросовестного приобретателя.

Доказательства должны быть вескими…

Ничего нет удивительного в том, что многие из покупателей квартир, даже после прохождения государственной регистрации сделки купли-продажи, подтверждающей переход прав собственности, всерьез опасаются остаться без жилья. Нередки случаи, когда собственниками предъявляются иски об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения (называют такие иски индикационными), спустя годы после продажи квартиры.

Следует запомнить, что сроки исковой давности в подобных делах составляют три года. Начало отсчета срока ведется со дня, когда лицом было обнаружено нарушение своего права – в нашем случае исчисление срока начнется со дня, когда собственник вдруг обнаружил, что его квартира попала в чужое незаконное владение.

В грядущем судебном разбирательстве каждой из сторон предстоит озаботиться вескими доказательствами. Собственник должен будет подтвердить, что его квартира попала к другому хозяину против его, истинного владельца, воли. Покупатель же будет обязан предоставить свидетельство тому, что им полностью оплачена покупка квартиры, а заодно и доказать, что ему ничего не известно и он не мог знать, что продавец не располагал правом отчуждения квартиры.

Положение добросовестного приобретателя при этом вызывает, как минимум, искреннее сожаление, ведь суд наверняка примет решение возвратить квартиру ее законному собственнику. Деньги, уплаченные за недвижимость, придется истребовать с продавца, а это зачастую большая проблема. Правда, не стоит забывать того, что законом предусматривается компенсация «без вины виноватым».

Добросовестный приобретатель, который лишился жилого помещения, имеет право претендовать на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Выплата данной компенсации возможна лишь в том случае, когда добросовестный приобретатель озаботился всем необходимым для получения возмещения причиненного ему вреда. В частности, он должен получить соответствующее судебное решение, которое предъявляется приставу как исполнительный документ.

Если в течение года с момента начала исчисления срока после предъявления такого документа к исполнению вред не был возмещен, добросовестный приобретатель вправе рассчитывать на компенсацию. Ее размеры исчисляются из суммы, которая составляет реальный ущерб, но она не может превышать один миллион рублей.

Как не попасть в ряды обманутых покупателей?

Для сведения к минимуму риска утраты приобретенной квартиры, следует выполнить доскональную проверку приобретаемого жилья. Такую проверку лучше поручить профессиональному риэлтору и юристу, которым будет доступно получение выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также расширенной (архивной) выписки из домовой книги.

Очень важно, чтобы названные выше документы были актуальными, выданными только что. Желательно, чтобы потенциальный покупатель присутствовал при получении выписок, а впоследствии тщательно изучил данные в них: проверил принадлежность квартиры, выяснил, нет ли по ней обременения, узнал, как и когда был осуществлен переход прав собственности на данное жилье.

Обычно этих двух выписок достаточно чтобы выявить подозрительную квартиру – к примеру, если жильем за короткий срок владели несколько хозяев, лучше сразу подыскивать другие варианты. Кстати, проведение серьезной проверки недвижимости перед покупкой может оказать покупателю весомую помощь, если вдруг станет реальной угроза истребования имущества. Предъявление полученных при проверке документов в суде подтвердит добросовестность намерений покупателя. Такой же цели послужит указание в договоре купли-продажи истинной цены недвижимости.

При покупке квартиры, не следует забывать также и о возможности титульного страхования риска в потере имущества из-за утраты прав собственности. При этом всевозможные неприятности, такие как: признание недействительности сделки, мошенничество со стороны продавца, а также истребование квартиры от добросовестного приобретателя – лучше просчитать заранее, озаботившись своевременно приобретением страхового полиса.