Недвижимость КМВ

Рента – инструкция по применению

Подробности

Опубликовано 15.01.2013 10:41

Что делать одиноким престарелым людям, желающим жить лучше, чем им позволяет их пенсия или иной скромный доход? В последнее время все больше пенсионеров стали обращать внимание на такой механизм, как договор пожизненной ренты.

Плюсы и минусы договоров ренты

Заключая договор ренты, одинокий человек (получатель ренты) передает свою квартиру или дом в собственность плательщику ренты (им может быть любой человек или организация) и за это получает ежемесячное пособие на протяжении всей оставшейся жизни. Размер такого пособия не должен быть меньше прожиточного минимума, который для пенсионеров Москвы на второй квартал 2012 год был установлен в сумме 6466 руб. 00 коп., Московской области – в 5107 руб. 00 коп.

Есть два вида договоров ренты: договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненной ренты к обязанностям плательщика ренты относится только выплата определенной денежной суммы – пожизненной ренты. Когда же речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, то плательщик ренты обязан обеспечивать получателя ренты средствами, необходимыми для существования. В обязанности плательщика ренты могут быть включены покупка продуктов питания, одежды, лекарств; уборка квартиры и уход за получателем ренты. Указанный перечень является примерным и может уточняться в договоре как в сторону расширения, так и сужения. Стороны вправе предусмотреть замену содержания периодической выплатой определенной суммы денег. То есть пока получатель ренты энергичен и способен самостоятельно о себе побеспокоиться, сходить в магазин и аптеку, он получает деньги, когда же возникнет проблема со здоровьем, то плательщик ренты должен оказывать помощь непосредственно.

Одно из важных отличий приведенных договоров – это возможность возврата недвижимости рентополучателю в случае нарушения своих обязательств плательщиком ренты: по договору пожизненного содержания с иждивением такая возможность есть всегда, а по договору пожизненной ренты – только если недвижимость отчуждалась бесплатно.

Плательщик ренты – кого выбрать?

Выбирая между человеком и организацией, необходимо учитывать, что плательщик ренты должен быть не только финансово состоятельным, но и иметь возможность обеспечить или организовать уход за больным, иногда лежачим, либо платить за соответствующие услуги. Организация, как правило, лучше отвечает приведенным критериям, поскольку располагает и финансами, и опытным персоналом.

Однако организации, в названии которых присутствуют аббревиатуры ООО, ОАО и ЗАО, являются коммерческими, целью их деятельности служит извлечение прибыли, а какая может быть прибыль от получателя ренты? Те долгие годы, пока он живет в квартире, будут убыточными для организации – ведь нужно платить налоги, нести расходы по эксплуатации квартиры, да еще и платить пожизненную ренту. Поэтому, как правило, фирмы вышеприведенных организационно-правовых форм не заключают договоров пожизненного содержания с иждивением – только договоры пожизненной ренты, чтобы иметь возможность перепродать жилье, разумеется с прибылью, без ведома и согласия получателя ренты, продолжающего проживать в квартире.

Считается, что выплата денег по такому виду договора ренты носит безличностный характер и одинокому человеку должно быть все равно, от кого ему поступают деньги. Некоммерческие организации, к которым можно отнести благотворительные фонды и общественные организации, видимо, будут более добросовестными плательщиками ренты, а денежные средства от продажи квартиры пойдут на поддержку таких же одиноких людей.

Заключение договора – как правильно оформить?

И договор пожизненной ренты, и договор пожизненного содержания с иждивением подлежат нотариальному заверению и вступают в силу только после регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Подписывая договор у нотариуса, необходимо проследить, чтобы плательщиком ренты значился именно тот, с кем велись переговоры; чтобы вместо договора пожизненного содержания с иждивением не был подписан договор пожизненной ренты, предусматривающий только обязательства по оплате рентных платежей; чтобы было перечислено все то, что необходимо и достаточно для рентополучателя. Если в подписанном документе что-то не устроит, можно отказаться от регистрации, потребовав внесения изменений, которые также заверяются у нотариуса.

Грамотно оформленный договор ренты, будь то договор пожизненной ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, выгоден всем: получатель ренты распорядится своим имуществом в пользу того, кто будет оказывать ему материальную помощь или уход, а если что-то не так, то договор можно расторгнуть, а недвижимость – вернуть. Плательщик ренты в свою очередь будет освобожден от оплаты существенных налогов, предусмотренных при дарении или наследовании, располагая гарантиями, что после нескольких лет ухода за пожилым человеком тот не изменит свое завещание и не передаст квартиру другому лицу. Любой из приведенных договоров может быть заключен и между родственниками, что позволит избежать ссор между потенциальными наследниками.

Олег Сухов, адвокат