Недвижимость КМВ

Анализ цен на рынке недвижимости КМВ – кризисный синдром

Подробности

Опубликовано 23.11.2009 23:52

Жилая недвижимость в регионе Кавказских Минеральных Вод всегда отличалась стабильностью. Неудивительно, ведь КМВ с давних пор привлекал покупателей своими рекреационными ресурсами и выгодным экономическим положением.

Более того стоимость квадратного метра на жилье ежегодно росла на 10-12%. И к октябрю 2008 г. среднее значение цены за квадратный метр на рынке вторичной недвижимости достигла 54 793 руб. в Пятигорске и 45 417 руб. и 41 406 руб. в Ессентуках и Минеральных Водах соответственно.

Однако осенью 2008 г. мир и страну потряс экономический кризис. И, так как он начался с обрушения рынка недвижимости в США, первым делом кризис поразил сектор жилой и коммерческой недвижимости каждого региона страны. И уже к декабрю цены на квартиры в секторе вторичного жилья КМВ начали резко падать, достигнув отметки в  38 973 руб. за квадратный метр  в Минеральных Водах и  52 461 руб. за квадратный метр в Пятигорске. Такой низкий показатель в Минеральных Водах объясняется еще и тем, что сам город в регионе  менее популярен, чем остальные курортные центры. А вот наименьшее падение цен на жилье, чуть менее 2% относительно октябрьского показателя, наблюдалось в Ессентуках и объясняется высоким спросом на жилую недвижимость города.

Но уже в январе 2009 г. и Ессентуки догнали остальные города КМВ по падению цен на жилье, и индекс падения относительно октября 2008 г. здесь составил 5,2%.  Снижение стоимости квартир на рынке вторичного жилья продолжалось и в остальных городах региона. Сокращения на работе или полная ее потеря и, как следствие, неплатежеспособность неизменно вели к понижению спроса на жилье и уменьшению подачи заявок на ипотечные кредиты. Также на рынок недвижимости повлияла и политика банков, которые или полностью прекратили ипотечное кредитование или существенно увеличили процентные ставки, сделав займы абсолютно недоступными для большей доли населения. Не помогло даже весомое прекращение строительства в первичном секторе, и цены на вторичное жилье продолжали падать. И в марте 2009 г. стоимость квадратного метра в Пятигорске составила 50 918 руб., в то время как в остальных городах цена была ниже почти на целый десяток. Так в Ессентуках она понизилась до 42 037 руб. за квадратный метр, а такой же показатель в Минеральных Водах была равен 36 756 руб.

Однако как показала практика – весеннее снижение цен было только началом обвала рынка. И, несмотря на восстановление кредитования в ряде банков, ставки в них также остались существенными, и падение цен продолжалось высокими темпами. Так, Ессентуки начали апрель со стабилизирующегося коэффициента падения в 0,08% относительно мартовского показателя, но уже к июню цена упала до 39 940 тыс. руб. за квадратный метр, что на 12% меньше докризисной октябрьской стоимости.  В приблизительно одинаковом положении оказались Минеральные Воды и Пятигорск, к июню месяцу в которых цена за квадратный метр упала относительной майской на 2,51% и 2,32% соответственно. Такому снижению еще и способствовало начала низкого сезона на рынке недвижимости, когда спрос на жилье ежегодно падает, снижая и стоимость квадратных метров во вторичном секторе.

И падение цен продолжилось и в третьей декаде 2009 г. И если в начале лета стоимость вторичных квартир в Минеральных Водах составляла 34 137 руб. за квадратный метр площади, то к началу осени цена упала еще на 2 000 руб.  Сравнивая стоимость недвижимости с аналогичными показателями  за 2008 г., можно сделать вывод, что квадратный метр в городе подешевел на 9 112 руб. И это рекордная цифра для региона КМВ, который всегда отличался завидным ростом цен на вторичное жилье.  Также заметно подешевело жилье за год и в Пятигорске и Ессентуках, квартиры в которых среди прочих курортов КМВ всегда были востребованы населением. Так квадратный метр вторички в Пятигорске упал на 10 238 руб., а вот Ессентуки «подешевели» меньше всех – всего лишь на 7 384 руб. Такой разброс цен объясняется тем, что цены на квартиры в Пятигорске всегда были несколько завышены из-за высокого спроса, а кризис заставил собственников понизить цены до стоимости, близкой к рыночной. А курорт Ессентуки продолжает активно застраиваться даже в непростой экономической ситуации, что удерживает повышение цен на вторичное жилье.

Однако, несмотря на продолжающееся понижение среднего показателя - индекса недвижимости ( цены за квадратный метр), ценовой диапазон в городах по-прежнему остается широким. И в Пятигорске можно встретить предложения о продаже квартир, стоимостью в 55-70 тыс. руб. за квадратный метр. И доля такой жилой недвижимости на рынке вторичного жилья составляет более 11%, в то время как в Ессентуках на такие цены приходится менее 5% всего жилья. А вот в Минеральных Водах этот показатель и вовсе равен нулю.

Таким образом, с началом мирового кризиса в регионе КМВ началось резкое падение цен на недвижимость вторичного жилья. Такая ситуация продолжается вплоть до сегодняшних дней, и по мнению аналитиков, стабильность в данный сектор экономики КМВ вернется еще не скоро.