Недвижимость КМВ

Покупая комнату в коммунальной квартире...

Подробности

Опубликовано 22.12.2013 10:40

Коммунальную квартиру весьма условно можно назвать предметом вожделения большинства российских граждан. Всенародным вниманием пользуется разве что хит группы «Дюна» «Коммунальная квартира», а на самом же деле в коммуналке не хочет жить никто. И все же на рынке недвижимости этот товар пользуется немалым спросом. Даже, несмотря на связанные с ним мрачные анекдоты и правдивые байки, на ожидаемые тяготы общего быта, народ продолжает активно вкладывать деньги в этот тип собственности.

Если просмотреть внимательно любую крупную базу недвижимости, мы увидим, что в ней содержатся тысячи предложений по продаже комнат по всей России. Наибольший выбор коммуналок предлагается в Санкт-Петербурге, но и московским рынком этот сегмент рекламируется достаточно хорошо.  Одним людям приобретение коммунальной недвижимости - вынужденная мера в стеснённых обстоятельствах, другим - выгодная инвестиция. Так кто же является сегодня покупателем и новосёлом коммунальных квартир? Зачем людям покупать комнаты, при нынешнем разнообразии предложений на рынке отдельных квартир?

Выгодно расселить коммунальную квартиру

Во-первых, выкупая комнаты в общей квартире, тем самым ее постепенно превращают в отдельную – и это основное, что приходит в голову, думая о приобретении коммунальной недвижимости. Однако на практике данный вариант встречается не так уж и часто. За последние годы практически исчез спрос на массовое расселение коммуналок. Этому послужил тот фактор, что лучшие квартиры в роскошных особняках исторических городских центров давно выкуплены, их бывшие коммунальные хозяева мирно проживают в отдельном жилье спальных районов. А те оставшиеся коммунальные квартиры, которых сегодня огромное количество и разнообразие, уже не так интересуют инвесторов.

Ведь при быстром расселении коммуналки обычно предполагается астрономическая ценность квадратных метров. Только в таком случае инвестор может претендовать на предложение жильцам, от которого они не в силах отказаться. В основном это справедливо для видовых квартир, бывших дворянских либо купеческих апартаментов, где фасад дома, его парадное, да и сама улица ещё сохраняют следы былого величия. А большинство сегодняшних предложений на коммуналки, доступные на рынках крупных городов, после расселения вряд ли попадут в категорию элитного жилья. В этой связи, их покупка не сулит серьёзной выгоды - такая недвижимость потребует долгих хлопот. 

Овладеть большой квартирой по цене маленькой

И в то же время достаточно случаев, когда коммуналки расселяются «для себя». Обычными людьми приобретаются комнаты, чтобы в итоге овладеть большой квартирой за меньшие деньги. Следующая приблизительная, но наглядная калькуляция подтверждает это. Если взять среднюю цену комнаты в 5-комнатной коммунальной квартире Санкт-Петербурга возле станции метро Технологический институт - 1,5 млн рублей, то в среднем цена отдельной 5-комнатной квартиры в том же районе - 15 млн рублей. В десять раз выше! Расселением коммуналки здесь можно достичь существенной экономии на стоимости объекта. В благоприятном случае, покупая квартиру по комнатам, цену можно снизить практически вдвое: 5*1.5 = 7,5 млн рублей. Конечно, не всегда получится выкупить жильё за полцены. При одновременном выкупе всех комнат в квартире собственники захотят получить за свою недвижимость больше рыночной цены. Но, при этом, переплачивать придётся не всем жильцам. Как правило, имея целью расселение квартиры, новыми владельцами выкупаются первые комнаты за реальную стоимость, после чего уже договариваются с оставшимися соседями. Для такого случая выгоднее всего подыскивать квартиру, где одновременно к продаже предлагается несколько комнат. Вполне нормальные владельцы комнат согласятся реализовать свою недвижимость на 30% дороже рыночной стоимости и вложить деньги в ипотеку или лучшую комнату. Даже если самый упрямый сосед в итоге запросит недорогую отдельную квартиру, общая экономия составит несколько миллионов рублей.

Приезжие в основном выбирают "коммуналку"

Основными клиентами агентов по недвижимости, которым затребованы комнаты в коммуналках, — люди, переезжающие в крупные города из провинции. Именно из них формируется новая волна коммунальных жителей. Можно вспомнить недалекое советское время, когда некоторым приезжим удавалось бесплатно получить комнаты при трудоустройстве, сегодня же люди вынуждены продавать свои дома, квартиры в родных провинциальных городах, чтобы приобрести дорогие квадратные метры в мегаполисах.

Нередки варианты выкупа комнат после продолжительного периода их аренды. Люди привыкают к городу, происходит оценка перспективности работы и быта, затем решаются на окончательный переезд. Зачастую денег, вырученных с продажи жилья, хватает лишь на выбор из двух варианта вторичной недвижимости: плохую квартиру в области либо приличную комнату в центре города. В таком случае многие выбирают вложение денег в коммунальное жильё, чтобы стать полноценными горожанами.

Инвестировать в коммуналку довольно выгодно

Сегодня нередки случаи, когда владельцами недвижимости в коммунальных квартирах становятся новоиспеченные рантье. В покупку комнат вкладываются суммы среднего размера, которые опасно хранить дома, бессмысленна передержка в банке, в то же время их не хватает для инвестирования в крупный объект недвижимости.

Даже при минимуме инвестиций, собственность в коммуналке может приносить неплохой доход. Для примера, покупка хорошей комнаты в центре С.Петербурга обойдется в 1,5 - 2 млн рублей. Для косметического ремонта и покупки минимальной мебели придётся выложить максимум 100 тысяч рублей. После чего комнату вполне можно сдавать за 12 -15 тысяч рублей в месяц. Подобный объект недвижимости успешно станет приносить прибыль, как обычный вклад с 10% годовых, при этом собственнику незачем будет волноваться о тех же банковских рисках.

Приобрести однокомнатную квартиру в том же районе обойдётся примерно втрое дороже, и сдавать её получится менее выгодно. Так квартира стоимостью 4,5 млн рублей способна приносить ежемесячный доход не более 25 тысяч рублей.

О первом собственном жилье

Комната в коммуналке часто становится первым собственным жильём для молодых людей.  Разумеется, не все родители предпочитают видеть своего взрослого ребёнка на общей кухне, однако экономические обстоятельства иногда нарушают сложившийся уклад жизни. Молодым специалистам, молодым семьям также нередко приходится покупать комнаты в кредит. С учетом того уровня зарплат, который сегодня предлагается работодателями выпускникам ВУЗов на первых ступенях карьерной лестницы, ипотечный кредит, как и вступительный взнос за отдельное жильё часто не представляются возможными.

Кроме того, к этой категории можно отнести молодых горожан, ведущих активный образ жизни не желающих менять центральные районы на дальние пригороды, где доступно приобретение дешевого жилья. Это с их лёгкой руки в крупных городах растет число новых коммуналок: обычные квартиры арендуют, а затем и выкупают «вскладчину» несколько знакомых, друзей.

Раздел имущества при разводе + комната в коммуналке

Нередки случаи, когда владельцами коммунального жилья становятся бывшие супруги. Проживание до развода в однокомнатной квартире либо маленькой «двушке» на окраине, поделенной в процессе развода, не оставляет особых вариантов в решении квартирного вопроса. Разрушенный брак несет за собой смену привычного уклада жизни, неизбежные бытовые трудности и это серьёзный стресс, не добавляющий людям решимости для покупки жилья в кредит либо ипотеку. И тогда собственность в коммунальной квартире может показаться тихой гаванью, промежуточной остановкой, а может и ценным активом в начале нового жизненного цикла.

Резюме

Все изложенное опровергает сложившееся мнение, что коммунальная недвижимость сегодня - досадный пережиток прошлого. Как и ранее это вполне актуальная реальность на современном рынке недвижимости. И до тех пор, пока в России не реализуется адекватная программа доступного жилья либо дешевой ипотеки, новоселье в коммуналке останется привычным фактом повседневной жизни.