Недвижимость КМВ

Способы обмена квартир: достоинства и недостатки

Подробности

Опубликовано 07.12.2014 01:11

Одним из наиболее простых и удобных способов изменения жилищных условий, является обмен недвижимости. Такая сделка позволяет избавить её участников от лишних хлопот, помогает быстрее переехать на новое место жительства. Предлагаем рассмотреть возможные способы обмена квартиры, а также список необходимых для сделки документов.

Когда цель оправдана средствами

Граждане меняют привычные места жительства по целому ряду причин. Из существующих способов обмена жилья каждый располагает набором своих достоинств и недостатков.

Владельцы квартир чаще всего производят обмен жилья для улучшения жилищных условий. Ситуаций, требующих расширения жилплощади довольно много: это и пополнение семейства, и рост материального благосостояния, позволяющий повысить уровень комфорта, и необходимость смены района проживания на более привлекательный.

Практика современных риелторов показывает, что существует немало клиентов, желающих повысить свое материальное положение, обменяв просторную квартиру на меньшую жилплощадь с солидной доплатой и сохранив при этом привычное место проживания. Существует и обратный вариант с доплатой для тех граждан, которые могут себе позволить улучшение условий жизни.

Достаточно часто востребованы варианты обмена квартиры большого формата на две квартиры меньшей площади, называемые в народе разъездом. Обычно раздел жилья и переезд в отдельные квартиры возникает после развода или при разделе наследства.

Местоположение и состояние квартиры играют важную роль при размене. Приведем пример: небольшая квартира, расположенная в центральном районе, может быть обменена на более просторное жилье в отдалении от центра.

Варианты обмена

В советское время часто практиковался равноценный обмен квартир при переезде в другой город. При смене жизненных обстоятельств или места работы междугородний обмен квартир помогал гражданам избежать немалых хлопот по поиску покупателя в своем городе и от поиска квартиры на новом месте.

Реалии современного рынка недвижимости предлагают три варианта обмена квартирами:

• первый вариант обмена - это купля/продажа;
• второй вариант представляет собой прямой мену одной квартиры на другую;
• третий вариант - альтернативная сделка.

Владельцы квартир, имеющие опыт работы с недвижимостью, могут не привлекать профессиональных риелторов при простом обмене по первому варианту. Фактически весь процесс строится из двух операций, при котором владелец квартиры сперва подыскивает покупателя на свое жилье, и в тоже время находит объект недвижимости по своему предпочтению.

Операция прямого обмена не проста и требует опыта в подобных сделках. Такая операция позволяет поменять как приватизированные квартиры, так и неприватизированные. Сложностью данного способа является то, что не так и много клиентов, имеющих такое желание, т.е. не просто найти вариант, учитывающий все условия каждой из сторон сделки.

Альтернативная сделка обмена позволяет снизить финансовые риски участников сделки, и как правило, проводятся риелторами. В этом случае предполагается получение аванса от покупателя квартиры, денежные средства которого в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить. В результате участниками сделки подтверждается серьезность намерений и фиксируется цена, так как после внесения аванса отказаться от сделки будет затруднительно.

Альтернативный обмен позволяет избежать риски, которые могут возникнуть после продажи квартиры, но до момента покупки новой, а цены на жилье резко выросли, либо продавец недвижимости, которую выбрали к покупке, передумал ее продавать, то есть квартира продана, а прежнему владельцу жить негде.

«Trade-in»

В практике девелоперов появилась интересная схема обмена – «trade-in», которая позволяет быстро переехать в квартиру новостройки, при этом старое жилте принимается в счет оплаты нового. От начала оформления таких сделок до переезда в новую квартиру проходит совсем немного времени - порядка трех дней. Обмен жилья по данной схеме достаточно востребован среди клиентов московских риелторов.

Задействование «материнского капитала»

Средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка, так называемый «материнский капитал», можно использовать при обмене квартиры. Практически все крупные риелтерские агентства осуществляют подобную услугу с «материнским капиталом» по достижении ребенком трехлетнего возраста, в соответствии с требованием закона.

Сделка с ипотечным жильем

Особо необходимо отметить тонкости обмена ипотечного жилья, то есть обмен квартиры, приобретаемой с использованием ипотечного кредита. В настоящее время достаточно высок процент квартир, которые покупают на деньги, выданные банками в виде ипотеки. Для проведения операции обмена ипотечного жилья необходимо получить одобрение банка, выдавшего кредит, и его участие в сделке. В таких случаях подготавливаются для заключения два новых договора продажи и покупки. Причём покупатель выплачивает банку долг продавца ипотечной квартиры, либо принимает на себя долговые обязательства с последующим погашением долга по кредиту. При переоформлении документов покупаемой квартиры, банк накладывает обременение на нового владельца, которое не позволит осуществить продажу приобретенной квартиры до полной выплаты долговой суммы.

Сделка с муниципальной квартирой

На сегодняшний день достаточно много квартир жилого фонда является муниципальной собственностью. Граждане, проживающие в таких квартирах, имеют право претендовать на улучшение своих жилищных условий, при этом изменить условия жизни, сменить район проживания, или расширить жилплощадь можно единственным способом - обменом.

Процедура обмена таких квартир невыгодна для владельцев приватизированного жилья и требует сбора многочисленных бумаг, именно поэтому она не получила широкого распространения. Жильцы, проживающие в муниципальных квартирах, заключают договор социального найма. Владельцы частных (приватизированных) квартир, при переезде в муниципальную собственность, должны переоформить договор на себя, а вторая сторона сделки по обмену получает квартиру в полную собственность.

Владельцы приватизированных квартир могут заключать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены, а у проживающих в муниципальном жилье вариантов меньше. Поменяться неприватизированными квартирами доступно лишь заключив договор мены, а чтобы обменять муниципальное жилье на приватизированное - требуется его вначале приватизировать.

Налогообложение

При заключении прямого обмена, оплата налога никоим образом не регламентируется Налоговым Кодексом РФ, однако Гражданский Кодекс (ст. 567) определяет, что при договоре мены применяются те же правила налогообложения, что и при договоре купли-продажи.

Юридически считается, что сторона, передающая права собственности на квартиру, признается продавцом, а противоположная сторона - покупателем. При исчислении налога считается, что оплата за каждую из квартир, производится в натуральной форме по стоимости, отраженной в договоре мены. Если обмениваемая квартира принадлежит владельцу более трех лет, то в таком случае налог не взимается.

Необходимые документы

Для совершения процедуры обмена или продажи недвижимости собственник должен располагать следующими документами:

• Правоустанавливающие документы, определяющие принадлежность квартиры.
• Кадастровый паспорт помещения.
• Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.
• Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо проведение оценки недвижимости).
• Документы, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Кроме этого потребуется предъявить документы, подтверждающие, что при проведении сделки не нарушаются права третьих лиц:

• Свидетельство о заключении или расторжении брака для всех участников сделки, письменное согласие супруга/супруги (также в том случае, если брак уже расторгнут), если недвижимость была приобретена в период брака и права на имущество в равной степени принадлежат обоим супругам.
• Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних необходима при  заключении сделки с недвижимым имуществом, где  несовершеннолетние дети прописаны либо имеют доли.

Заключение

Специалисты по работе с недвижимостью отмечают, что сделки по обмену одного объекта недвижимости на другой, в своем большинстве являются более сложными, чем процедуры купли-продажи. Чтобы избежать рисков и других возможных неприятностей, желающим обменять жилье рекомендуется воспользоваться услугами опытного риелтора, это поможет сэкономить время и нервы.

Агент недвижимости обязан обеспечить профессиональный подход при проверке и дальнейшей подготовке необходимых для совершения сделки документов. При работе с недвижимостью вторичного рынка, когда у квартир могло поменяться несколько владельцев, требуется тщательно проверить возможное нарушение чьих-либо прав, чтобы избежать факта признания сделки недействительной.