Недвижимость КМВ

Как избежать покупки "квартиры с подвохом"?

Подробности

Опубликовано 02.02.2024 21:36

На сегодняшнем рынке недвижимости немало ситуаций, которые способны создать немало проблем покупателю, когда он, как минимум, может оказаться в состоянии долгих многолетних разбирательств после честного приобретения недвижимости. И даже при условии, что все правила и нормы были соблюдены и покупателем проявлена должная осмотрительность.

Согласно информации руководителя офисов «Митино» и «Крылатское» «Инком-Недвижимость» - Наталии Борзенковой, «Наиболее распространённой сейчас является история ведомых продавцов. Крайне спорная и опасная ситуация для обеих сторон сделки. Продавца (как правило, одинокого человека) начинают вести мошенники, настаивая на фиктивной (с их слов) сделке купли-продажи квартиры для поимки преступников».

При этом мошенники вполне могут респектабельно выглядеть и даже представляться сотрудниками Центробанка, подкидывая в почтовый ящик официальные письма с печатями якобы государственных органов. Разводка таких ведомых продавцов заключается в том, что они сразу после сделки передают деньги мошенникам, покупателям же отказывают в передаче проданной квартиры.

Как пояснила Борзенкова, «в большинстве случаев суд становится на сторону покупателя, то есть признаёт его добросовестным и оставляет за ним право собственности. Но случаи бывают разные и не всегда покупатели соблюдают все правила, чтобы признать их добросовестными».

Вторым серьёзным бичом нашего времени стали квартиры, попавшие в общую стоимость банкротной массы. При этом крайне закредитованный продавец, в дальнейшем может быть признан банкротом со всеми вытекающими последствиями

То есть он сам, либо его кредиторы подают на признание банкротства. В таком случае к рассмотрению вариантов погашения относятся все квартиры, которые за последние три года побывали в собственности у данного продавца. И возможен риск того, что сделку купли - продажи признают недействительной.

К третьему риску относится обделение своих детей недвижимостью после использования маткапитала в целях приобретения жилья. Родители, воспользовавшиеся материнским капиталом, к примеру, погасив им ипотеку (а покупателю об этом не сообщат в договоре купли-продажи), не наделили детей собственностью, тем самым нарушив Закон, и продали квартиру. Прокурорская проверка сделки с такой квартирой может признать её ничтожной.

Наталия Борзенкова предупреждает, «все эти ситуации могут закончиться негативным для покупателя решением суда, то есть в пользу предыдущего собственника. Всего лишь небольшая часть населения задумывается о юридической экспертизе и дополнительных проверках. Так вот, каждый год от 3 до 5% покупателей оказываются в суде».

Таким образом, наибольшей «головной болью» покупателя станет дальнейшее оспаривание сделки. В перечисленных случаях зачастую покупатель остаётся и без квартиры, и без денег. Об этом рассказала адвокат, партнёр юридической фирмы «СТРИМ» Алёна Антонова.

«Основания для оспаривания бывают разные. Например, недобросовестные действия родственников собственника квартиры (когда квартира продаётся по доверенности от лица пожилого человека его родственником, а пожилой человек страдает, к примеру, психическими заболеваниями). Могут быть проблемы из-за действий мошенников, чёрных риелторов.

Например, квартиру вы вроде бы покупаете у обычного, нормального человека, а потом оказывается, что изначальный собственник квартиры был обманут, или кто-то воспользовался его беспомощным состоянием, зависимостями», - пояснила Алёна Антонова.

Разнообразие схем действий мошенников на сегодняшнем рынке недвижимости заставляет задуматься о привлечении юриста при совершении сделки. Мошенники объединяются в группы, с целью совершения целого ряда сделок с квартирой, чтобы скрыть «след». И при любом раскладе  покупка такой квартиры грозит долгими судебными процессами и финансовыми тратами на них.

Алёна Антонова убеждает, что очень важно лично познакомиться с продавцом, удостовериться в его адекватности, может даже запросить справки, что на период заключения сделки он не состоит на учёте в ПНД и НД. Если человек пожилой, практикой принято запрашивать справку об освидетельствовании на предмет психического здоровья.

Следует проверять и предыдущих собственников квартиры на предмет риска оспаривания ими сделки. Удостовериться, что в квартире нет иных зарегистрированных лиц на момент совершения сделки, особенно несовершеннолетних.

Адвокат Антонова рекомендует «проверить базы судов и службы судебных приставов на предмет наличия судебных процессов с продавцом, а также предыдущими собственниками. Это далеко не весь перечень желательных действий, которые стоит произвести для обеспечения своей безопасности. Главное - не спешите, подходите к проверке основательно», - подчеркнула Алёна Антонова.

Ещё одна проблема может возникнуть в том случае, когда квартира продаётся по доверенности. Этой возможностью часто пользуются мошенники. Злоупотребив доверием собственника, они оформляют на себя генеральную доверенность, после чего продают жильё от имени ничего не подозревающего человека. Затем исчезают с деньгами, а покупателя могут втянуть в судебное разбирательство.

О наличии подобных случаев предупреждает директор рынков России и СНГ Fam Properties Валерий Тумин. «Если платите наличными, убедитесь, что у вас есть документы, подтверждающие заблаговременное аккумулирование денежных средств для сделки. Например, выписки о снятии их со счёта. А лучше проведите расчёты через депозит нотариуса».

Резюмируя можно отметить: с оживлением рынка недвижимости в России, растет и число мошенников. И вполне уместна пословица: «Кто предупрежден – тот вооружен!».