Недвижимость КМВ

Ипотека коммерческой недвижимости – правда или вымысел?

Подробности

Опубликовано 24.02.2010 21:58

До июля 2009 года существовало реальное препятствие на пути формирования и развития ипотеки на рынке коммерческой недвижимости, так как в Федеральном Законе «Об ипотеке» не была дана четкая формулировка момента возникновения залога при сделках с нежилой недвижимостью. После принятия некоторых поправок Госдумой этот недочет был удален, но кризис внес свои коррективы.

Но все же некоторые аналитики отмечают положительный рост ипотечного кредитования на рынке коммерческой недвижимости. Ипотека нежилых помещений постепенно оживает вслед за жилой. Конечно, кризис оставил свой след – процентная ставка составляет примерно 17-19%, минимальный первоначальный взнос должен составлять от 50% стоимости, кредит выдается на срок от 3 до 5 лет, да и нежилую ипотеку предлагают значительно меньшее количество банков, чем ранее. Но, при существенно сниженных ценах на коммерческую недвижимость, предрекается скорая активизация спроса на ипотечные кредиты со стороны бизнеса. Но сейчас ситуация на рынке коммерческой ипотеки примерно такая же как и на рынке жилой недвижимости – покупатели заняли выжидательную позицию в надежде на большее снижение цен.

К сожалению, малый бизнес не обладает достаточными возможностями, что бы обеспечить кредит, поэтому ипотека коммерческих объектов сейчас характерна только для крупных компаний. Но в будущем, инвестиции в покупку коммерческой недвижимости с помощью ипотеки смогут стать такими же выгодными, как и инвестиции в жилую недвижимость. Коммерческой ипотеки сегодня практически не существует. Даже ипотека жилья была почти заморожена во время кризиса, а из расчета, что рынок коммерческой недвижимости был крайне нестабилен в последние полтора года – стоимость офисных объектов упала почти на 50% за 2009 год, то для банков такой предмет залога был абсолютно неинтересен.

Но все же перспективы для коммерческой ипотеки существуют. Сегодня цены коммерческой недвижимости ощутимо снизились, и покупка бизнес-объектов становится выгоднее долгосрочной аренды, даже с привлечением ипотечных средств.

Допустим, стоимость аренды 1 кв.метра офиса в перспективном районе г. Пятигорска составляет 750 руб., стоимость этого же квадратного метра, но уже при покупке – 75 000 руб. Вложения в покупку офиса в 100 кв.м. составляет 3 750 000 руб – это те 50% от стоимости, которые требует банк в виде первоначального взноса. При условии, что кредит выдан на 5 лет под 19% годовых, ежемесячный платеж составит 97 277 руб, в отличие от 75 000 руб за аренду того же офиса, согласитесь, разница не так велика, при условии того, что через 5 лет этот офис будет уже в вашей собственности. Переплата по ипотечному кредиту за 5 лет составит чуть больше 2 млн рублей, что возможно покроется инфляцией и предсказуемым увеличением стоимости как покупки, так и аренды коммерческой недвижимости. В рассматриваемой ситуации эффективность ипотеки будет достигнута при условии, если годовое изменение арендной платы составит более 12%, что маловероятно в нынешних условиях. Кредит на покупку коммерческой недвижимости целесообразно брать при условии, что его доля составляет менее  38% от стоимости самого объекта.

В примере были приведены самые жесткие условия ипотечного кредитования коммерческой недвижимости, вполне возможно, что при более мягких условиях выбор ипотеки, а не аренды, будет более выгоден.