Недвижимость КМВ

Ставки растут – ипотечные кредиты менее доступны

Подробности

Опубликовано 18.05.2014 22:24

В последнее время стало реальным повышение процентных ставок по ипотечным кредитам в России. Эксперты хотя и утверждают, что это не окажет прямого влияния на состояние текущих российских сделок структурированного финансирования, но обязательно приведет к снижению доступности таких кредитов.

Так в обзоре Moody‘s Investors Service эксперты приводят цепочку событий, с которых "всё и началось". Во-первых, Банком России 5 марта повышена ключевая процентная ставка с 5,5% до 7%, а 28 апреля - до 7,5% годовых. И, во-вторых, в этой связи, повысили свои ставки по ипотечным кредитам крупнейшие ипотечные кредиторы, в числе которых ВТБ 24, Банк Москвы и Газпромбанк.  В ближайшее время ожидается дальнейший рост ставок по ипотечным кредитам и со стороны других банков.

Чтобы как-то подсластить пилюлю, народу говорят, что повышение ставок не окажет прямого влияния на состояние текущих сделок структурированного финансирования, ведь ипотечные кредиты, служащие обеспечением в таких сделках, имеют фиксированные процентные ставки. То же касается и облигаций, выпущенных в рамках таких сделок, имеющих фиксированный купон.

Но все как один эксперты признают – дальнейший рост процентных ставок сделает ипотечное кредитование еще менее доступным. Приводятся такие данные: по АИЖК средний размер ипотечных кредитов, выданных этим агентством и входящих в портфели, обеспечивающие сделки с ипотечными ценными бумагами, составляет 891,679 тыс. рублей. При этом выданных другими игроками на этом рынке - 1,441 млн рублей, причем средневзвешенная процентная ставка по кредитам АИЖК составляет 12,02% и по другим - 12,66% соответственно. Называется и среднемесячная зарплата заемщиков в защищенных кредитных портфелях, составляющая 45,32 тыс. рублей, что существенно превышает среднюю зарплату по стране, определенную в сумме 29,96 тыс. рублей.

Сравнительный анализ аналитиков Moody‘s показывает, что в результате роста ставок для значительной части населения доступность ипотечных кредитов будет закрыта, поскольку реальные доходы почти 60% занятого населения страны значительно ниже среднестатистической ежемесячной зарплаты. Такое утверждение обосновано несложным расчетом: так при среднем размере кредита около 1,5 млн рублей условный коэффициент платеж/доход (PTI) для заемщика со среднестатистической зарплатой составит 52-59%, в то время как фактический коэффициент PTI в защищенных портфелях не превышает 30-40%. Отмечаемый сегодня рост  процентной ставки на 1,5% вызовет, соответственно, и повышение условного коэффициента PTI до 57-63%, тем самым еще более снизится доход заемщика, остающийся в распоряжении после платежа по кредиту. Как известно большинство российских банков устанавливает максимальный коэффициент PTI на уровне 50%, в связи с чем, банки вряд ли решат положительно выдачу кредитов тем заемщикам, коэффициент PTI которых превышает 50%.