Недвижимость КМВ

Что делать, если сократились доходы заемщика при ипотеке?

Подробности

Опубликовано 16.11.2014 22:49

В настоящее время приобретение жилого дома или квартиры в ипотеку для большинства россиян является наиболее доступным способом улучшения жилищных условий. Однако данный инструмент подразумевает негативный фактор - достаточно продолжительный срок кредита, с выплатой ежемесячных взносов, определенных в условиях договора. Таким образом, увеличение срока кредитования повышает риск снижения платежеспособности, ведь в жизни заемщика возможны ситуации, негативно влияющие на его способность погасить долг.

В этой статье предлагаем ознакомиться с действиями, которые помогут заемщику не допустить ситуации, когда его отношения с банком  вступят в критическую стадию. Ведь невозможность оплаты или неаккуратность в сроках погашения кредита могут привести к потере жилплощади, оформленной в ипотеку, или денежных средств, выплаченных по договору. 

Основания для заключения ипотеки и риски залогодателя

На момент заключения кредитного договора, как правило, заемщики располагают денежными средствами, которые, по их мнению, способны обеспечить своевременные расчеты с банком. Большинство граждан уверены, что с помощью этих ресурсов смогут своевременно погашать платежи в течение всего срока, оговоренного условиями договора ипотеки. Они надеются на дальнейшую стабильность своего финансового положения, наличие работы или сохранение статуса своего бизнеса. Заемщик должен располагать денежными средствами, необходимыми для погашения первоначального взноса по кредиту.

У потенциальных владельцев недвижимости, вступивших в ипотечные отношения с банком, могут возникнуть определенные риски из-за падения их платежеспособности. А в случае прекращении ежемесячных выплат они рискуют не только утратить имущество, но и средства, которые уже были выплачены по условиям договора. На практике случаев возврата неплательщику каких-либо средства после продажи банком залогового имущества очень мало. Чаще всего, все средства, оплаченные заемщиком на момент расторжения договора, отходят банку в виде штрафов либо разнообразных компенсаций.

Почему снижается платежеспособность заемщика?

Причины, которые не позволяют продолжать регулярные расчеты по кредиту, бывают субъективные и объективные. Субъективными причины возникают, когда платежеспособность заемщика падает в связи с утратой работы, прекращением бизнес-деятельности либо утратой работоспособности в силу болезни или иных случаев, не  позволяющих занимать должность, которая ранее обеспечивала стабильный доход.

Объективные - это причины, не зависящие непосредственно от заемщика, такие как кризисные явления в российской экономике, вызывающие повальные сокращения, увольнения, и другие меры для "выживания" организаций в сложных условиях.

Как избежать наиболее распространенных ошибок?

Большинство плательщиков, при осознании, ухудшения своего финансового положения настолько, что выплачивать ипотеку больше нет возможности, просто прекращают совершать необходимые выплаты по кредиту, надеясь на то, что ситуация со временем нормализуется и они смогут потом погасить скопившийся долг. В результате формируется задолженность, погасить которую становится всё труднее, даже в случае стабилизации платежеспособности. Если же ситуацию улучшить не удается, долговые обязательства стремительно возрастают, добавляются пени, штрафы и прочие меры, прописанные в договоре кредитования. И всего за несколько месяцев положение может кардинально измениться. 

В случае, когда заемщик не может своевременно вносить платежи, ему необходимо начать переговоры с кредитным инспектором банка по возникшим проблемам. Пассивное поведение заемщика, неспособного выплачивать платежи по кредиту, приводит к серьезным проблемам: возникает необходимость  общения с представителями службы безопасности банка, существуют официальные и не вполне официальные сотрудники других структур, помогающие банку «оживить» отношения с должником.

Действовать, не дожидаясь проблем

Гражданину, имеющему обязательства по ипотеке, необходимо чётко уяснить для себя, что предпринять в случае возникновения проблемы с платежеспособностью. В первую очередь следует взвешенно оценить возникшую ситуацию, сколько времени продлится затруднение и находить варианты для восстановления платежеспособности.

Необходимо сообщить банку о сложившейся ситуации, написать заявление с просьбой о предоставлении льгот и получить банковскую справку о текущем состоянии задолженности. После проведения договорных действий и получения льгот, необходимо неукоснительно выполнять требования, выставленные банком на текущий момент. Льготы, предоставленные кредитной организацией, обычно позволяют клиенту приостановить  внесение регулярных платежей на некоторое время или могут продлить срок заключенного договора с уменьшением ежемесячной суммы выплат.

Разрешите кредитные каникулы?

Если затруднения, вызвавшие существенное снижение доходов, носят временный характер, то заемщику выгоднее получить разрешение на, так называемые, «кредитные каникулы». То есть оговаривается определенный период, когда банк позволяет снизить  сумму ежемесячных платежей либо отменить выплаты вовсе. В зависимости от этого, каникулы называют частичными либо полными и в первом случае заемщик получает право на частичные каникулы, во втором - полные.

Для получения отсрочки, должнику необходимо посетить банк для написания  соответствующего заявления. Кредитору выгоднее предоставить клиенту отсрочку по платежам, чем рисковать потерять выплаты вовсе из-за возникших проблем.

Чтобы банк предоставил подобную льготу, нужны веские основания – болезнь или потеря работы, подтвержденные соответствующими документами. Предоставленные льготы в виде каникул позволят должнику банка в оговоренный период более активно искать новую работу, устранить возникшие затруднения и продолжить внесение  регулярных платежей. При этом заемщик должен понимать, что общая сумма выплат из-за каникул не уменьшится.

Рефинансирование кредита

В случае затяжных проблем, когда заемщик не уверен в том, что сможет поднять уровень своей платежеспособности до прежнего уровня, предлагается вариант рефинансирования долга. При «рефинансировании» долга банк продлевает срок действия ипотеки, за счет чего снижается ежемесячная сумма выплат. В этом случае подбирается  сумма, которую может выдержать семейный бюджет клиента для погашения кредита.

Большинство банков способно предоставить своим клиентам услугу по рефинансированию долга. По сути, это оформление нового кредита, за счет которого  производится погашение уже существующего кредитного долга. Для покрытия предыдущего кредита, процентная ставка по новому договору должна быть снижена хотя бы на 5%, а срок должен быть продлен. Современный рынок предоставляет неплохой выбор банковских услуг и заемщику можно оформить рефинансирование в другом или воспользоваться предложениями кредитной организации, где был оформлен первоначальный ипотечный договор.

Банку выгоднее предоставить льготы

Договор ипотеки регулирует отношения заемщика с банком, и любой кредитной  организации выгоднее поддерживать эти отношения исключительно в правовом поле, что важно при возникновении судебных разбирательств. Должнику банка крайне важно вести себя корректно в случае возникновения сложностей  с выплатами, чтобы  сотрудники банка не могли усомниться в его добропорядочности. А ещё и в том, что прекращение выплат было вызвано исключительно вескими причинами, не зависящими от заемщика.

 Банк имеет полное право действовать в рамках ипотечного договора и через суд отстаивать свои права, прописанные в документе. В то же время банки и сами клиенты  предпочитают договариваться между собой, изыскивают варианты для улучшения ситуации. Обычно банки идут на уступки, предоставляют льготы  из соображений экономической целесообразности, ведь кредитные каникулы или рефинансирование позволяют избежать больших потерь денежных средств и изматывающих судебных разбирательств.

Ипотека должна быть выплачена в объеме, оговоренном в первоначальном договоре, и  предоставление льгот заемщикам значительно повышает шансы банка - получить собственные деньги обратно. Решения суда часто защищают заемщика, присуждая минимально возможные компенсационные выплаты в пользу банка, что последнему невыгодно.

Как выйти из кризисной ситуации?

Итак, в случае, когда заемщик не может продолжать выполнять платежи в необходимом объеме, он обязан уведомить об этом банк. Необходимо в письменном заявлении указать  все обстоятельства и отправить письмо с уведомлением, либо собственноручно отнести заявление в банк, где надлежащим образом зарегистрировать его.

Если в письме указать свои предложения по урегулированию сложившейся ситуации, то банку будет проще принять решение, выгодное обеим сторонам. Необходимо получить в банке справку о состоянии задолженности на текущий момент. Обязательно продолжить выплаты, ограничив их удобной суммой, это не позволит признать заемщика злостным неплательщиком в случае судебного разбирательства.

В безвыходных ситуациях, когда клиент не может проводить выплаты, а у банка отсутствует желание пойти на уступки, в целях предупреждения лавинообразного долга за несколько месяцев, лучше привлечь грамотного адвоката. Юрист подскажет, как нужно поступить, какие документы следует собрать, и что делать в случае начала судебных разбирательств.

Привлечение опытного специалиста является, хотя и затратным, но вполне оправданным методом, грамотный юрист может с легкостью на неопределенное время затянуть процесс, и заемщик успеет найти хорошую работу. Велика вероятность того, что суд примет сторону заемщика, и компенсационные выплаты окажутся незначительными, в сравнении с общей суммой задолженности.

Подведем итог

При возникновении проблем с выплатой ипотеки, первым важным шагом заемщика  должна стать попытка договориться с банком. Правильное корректное поведение клиента при общении с целью продолжения с банком нормальных отношений, не позволят признать заемщика уклоняющимся от своих обязательств и помогут не потерять жилье, по которому исправно оплачивались ипотечные платежи за предыдущий благополучный период.

В случае необходимости затягивать судебный процесс с банком, отказавшим в предоставлении льгот, заемщику лучше не позволять себе действия, которые могут  позволить суду квалифицировать приостановление выплат как уклонение от обязательств.