Недвижимость КМВ

Инвестирование в земельные участки

Подробности

Опубликовано 07.12.2014 04:44

Для защиты собственных сбережений от инфляции или колебаний курса рубля, а также с целью заработать многие занимаются перепродажей объектов недвижимости. Гораздо реже для получения прибыли инвестируют в земельные участки, при этом такие операции с землей способны принести значительную прибыль, но являются достаточно сложными.

Предлагаем к рассмотрению варианты сделок с земельными участками и советы по оценке степени рисков, которые сопровождают потенциально прибыльные инвестиции.

Земля или капитальный объект?

Сложность прогнозирования изменений цен на рынке участков, а также слишком большое количество нюансов, которые следует учитывать при планировании сделок отпугивает многих инвесторов от вложения в землю, отдавая предпочтение в пользу объектов недвижимости. Это более простое и выгодное решение, ведь после каждой операции с жилой или коммерческой недвижимостью получение прибыли практически обеспечено.

Прибыльное инвестирование возможно при заранее спланированном вложении денег в участки земли, объекты недвижимости для дальнейшей перепродажи с целью получения материальной выгоды. В своем большинстве обычные покупатели приобретают жилье или земельный участок для личного пользования и не планируют продавать их в скором времени. Но каждый покупатель желает быть уверенным, что приобретенное имущество не потеряет своей цены через некоторый период времени. У каждого владельца могут произойти различные жизненные перемены, когда возникает необходимость в реализации своего имущества.

К примеру, при передаче имущества наследникам нередко возникает ситуация с продажей недвижимости для получения выгоды. При этом покупка квартиры, как правило, выгодное вложение средств по той простой причине, что с каждым годом цены на жилье только повышаются. В то же время, приобретая земельный участок с целью получения прибыли, такая уверенность может оказаться необоснованной. При изменении некоторых обстоятельств цена на приобретенный земельный участок может заметно понизиться, однако возможен и вариант значительного удорожания земли, тогда как с приобретенной квартирой ситуация более стабильна.

Возможности и реалии

Строительство по соседству с дачным участком элитного коттеджного поселка может значительно изменить цену дачных участков. Она может достаточно резко вырасти, увеличив первоначальную стоимость в 2-3 раза, что создаст владельцу дачного участка хороший шанс заработать. Удорожание участков в такой ситуации происходит в основном благодаря развитию качественной инфраструктуры, строительству хорошей дороги, появлению сервисных предприятий и т.д.

Однако необходимо учитывать, что после резкого взлета цена может вернуться на прежний уровень, если возникнут сложности у застройщика, например, его банкротство или признание выделенной земли непригодной для проживания.

При покупке земельного участка необходимо обладать информацией, заслуживающей доверия, полученной от ответственных представителей органов местной законодательной власти, застройщика или других инвесторов.  Нельзя забывать и того, что жизнь вносит свои коррективы, которые вопреки ожидаемым прогнозам способны разрушить радужные ожидания. И тогда инвестор несет убытки вместо прибыли, и ему придется хорошо постараться в поиске покупателя, чтобы вернуть вложенные деньги.

При покупке участка земли для постройки дома, весьма велика вероятность того, что после проживания на нём в течение десятка и более лет, цена участка значительно подрастет.

Критерии выбора участка

Экспертная статистика определила ряд основных критериев, влияющих на выбор удобного для строительства и дальнейшего проживания участка, ликвидного для продажи через определенный период времени:

1. Удаленность участка от города. Близость к городу, наличие хорошей дороги и подъездных путей, ведущих к выбранному участку;

2. Объекты, расположенные поблизости. Отсутствие вредных предприятий, загрязняющих своими отходами окружающую атмосферу и почву;

3. История местности. Отрицательным критерием для покупки и дальнейшей продажи участка является наличие в прошлом на этом месте кладбищ, скотомогильников, свалок, полигонов для бытового или промышленного мусора;

4. Соседние поселки. Уровень востребованности вашего участка можно оценить, изучив условия проживания и урожайности в соседних поселках;

5. Кроме того, в одном и том же дачном товариществе не все участки имеют равную цену, стоимость конкретного участка зависит от ряда факторов:

• расположения участка и наличия дороги от въезда в поселок или садовое товарищество;
• наличия свободного от соседних участков пространства;
• красивые пейзажи, наличие пруда по соседству увеличивают привлекательность участка;
• площадь участка. Оптимальными для продажи являются земельные участки площадью от 6 до 25 соток;
• наличие коммуникаций и инженерных систем. Возможность подключения к дому от   соседнего населенного пункта водопровода, электричества, газа и других более современных сетей, таких как кабельное телевидение и Интернет повышает интерес к участку.

Уровень потенциального комфорта повышает рыночную стоимость участка, и шансы его востребованности в дальнейшем будут только возрастать.

Целевое назначение

При покупке квартиры цель сделки вполне очевидна. Приобретая земельный участок, следует помнить о целевом назначении земельного участка, установленном на законодательном уровне. Приобретенный участок земли доступно использовать только в соответствии с присвоенным ему статусом.

Существует семь основных категорий назначения, по которым выделяются участки всего земельного фонда.

Например, статус «земли поселений» имеют участки, выделяемые для строительства жилых домов с целью проживания в них и ведения приусадебного хозяйства. Участок, имеющий иной статус, нельзя использовать для строительства жилья, собственник не сможет подвести нужные коммуникации и узаконить дом, продать его тоже не получится. При постройке капитального дома даже за городом на земельном участке, имеющем соответствующий статус, владелец вправе оформить соответствующую прописку в нем.

Проверка документов

Приобретая недвижимость или земельный участок, необходимо внимательно изучить документы.

1. Во-первых, проверяется наличие и соответствие правоустанавливающих документов, т.е. постановления районной администрации о предоставлении земли в собственность или законности договора о покупке этого участка продавцом.

2. Во-вторых, необходимо проверить официально установленные границы земельного участка. Дело в том, что размеры предлагаемой территории, обнесенной забором, могут существенно отличаться от документально установленных границ участка. Прежние владельцы могли самовольно расширить границы участка за счет прилегающих территорий, по каким-либо причинам пока не используемых, лес, поле или соседний участок. Рекомендуется составить геодезический план участка с кадастровым номером (в пяти экземплярах) для этого приглашают профессионального геодезиста.

Если у хозяина отсутствуют документы, подтверждающие право собственности на продаваемый участок, то для заключения сделки все документы должны быть восстановлены. Такие ситуации возникают, когда документы потеряны или сгорели при пожаре, или просто не переоформлены при получении участка по завещанию.

Кроме этого, необходимо оформление следующих документов:

• Письменное согласие супруги (супруга) на продажу участка или же нотариально заверенное заявление владельца о том, что на момент приобретения прав собственности на участок он не состоял в браке;
• Справка об отсутствии задолженности или наложения ареста на имущество (предоставляется местной администрацией и является действительной на протяжении одного месяца);
• Оценка земли земельным комитетом (БТИ), срок действия справки также не превышает месячный срок;
• Справка, подтверждающая оплату налога на имущество из налоговой инспекции.

Рекомендации

Для проведения успешных инвестиций с землей, приобретая земельные участки для дальнейшей перепродажи или для строительства, необходимо учитывать и рассматривать факторы, влияющие на повышение либо понижение степени привлекательности участка в дальнейшем.

• Цена. Не стоит принимать решение о покупке участка земли только из-за его низкой цены. Наличие явных или скрытых проблем, способных привести к дополнительным вложениям и даже откровенным убыткам, вынуждают прежних владельцев существенно снижать цену при продаже;
• Грунтовые воды. Перед началом строительства дома и хозяйственно-бытовых сооружений, желательно иметь геодезическое заключение о земельном участке, содержащее информацию о глубине грунтовых вод. На участках, где грунтовые воды расположены слишком близко к поверхности, придется делать дополнительное укрепление фундамента и усиленную гидроизоляцию для капитальных сооружений. Подобную информацию получают в организациях, которые выполняет бурение скважин, их специалисты располагают картами водоносных слоев вашего региона;
• Экологическое состояние местности.  Некоторые экологические проблемы могут представлять опасность для проживания, стать серьезным фактором, не позволившим продать участок впоследствии. Специалисты рекомендуют заказать экологический мониторинг местности, включающий бактериологический и химический анализ ближайших водоемов, питьевой воды в колодце, это позволит оценить реальную экологическую картину.

Заключение 

В принятии решения - зарабатывать за счет долгосрочных вложений в землю, одного наличия свободных денежных средств недостаточно. Для получения прибыли от инвестирования в участки требуются достаточные знания о данном сегменте рынка недвижимости, опыт и умение определить степень привлекательности в дальнейшем.

Собственно, те же критерии важны и при покупке участка для личного пользования, так как эти критерии, в итоге, основаны на возможности использования данного участка в намеченных целях.