Недвижимость КМВ

Приобретение квартиры в залоге выгодно, но не забываем о рисках

Подробности

Опубликовано 15.06.2014 22:41

Продажа квартир, находящихся в залоге у банка, стала распространенной формой сделок с недвижимостью сравнительно недавно, свою "популярность" она приобрела в результате развития ипотечного кредитования. В данной статье рассматриваются, как привлекательные стороны подобных сделок, так и возможные риски, с которыми приходится сталкиваться покупателям.

Существует мнение, что покупать квартиру в залоге - предприятие настолько выгодное, что хорошая квартира, причем в приличном районе, может быть приобретена практически за бесценок. Однако это мнение достаточно спорное, поскольку квартира, даже если она находится под обременением, вовсе не снижает своей реальной ценности.

Другое дело говорить, что квартира под залогом представляется выгодным приобретением. Опыт показывает, что подобная сделка может привести к экономии в пределах 15-20% рыночной стоимости, что, безусловно, следует отнести к серьезным плюсам.  Такая экономия возникает в виде платы за относительную сложность операции, а также возможность некоторых рисков со стороны покупателя. Не исключается и факт того, что сделки с залоговыми квартирами зачастую связаны с определенной срочностью, их подготовка достаточно суматошное (даже при всей ответственности) занятие.

Касаясь причин продажи залоговой квартиры

Надо отметить, к сделкам подобного рода потенциальные клиенты относятся настороженно, опасаясь возможного обмана в предполагаемой мошеннической операции. Махинации действительно могут иметь место, но это можно также справедливо, в равной степени, утверждать для любой сделки с недвижимостью, а также движимым имуществом, стоимость которого достаточно высока.

Другое дело, что проведение подобных сделок происходят на рынке намного реже, а их реализация требует к себе более ответственного подхода и привлечения специалистов.

Теперь о причинах, побуждающих банковского заемщика, ранее оформившего ипотечный кредит, продавать квартиру до полной выплаты займа. Их несколько:

• Во-первых, это обстоятельства жизни заемщика, изменившиеся в худшую сторону. К ним относятся: утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, временная или полная нетрудоспособность и пр. В приведенных случаях, наиболее правильное решение - продать квартиру с учетом того, что недвижимость в скором времени может быть истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;
• Во-вторых, вариант наоборот оптимистичный, при котором причинами продажи могут стать обстоятельства, изменившие жизнь заемщика в лучшую сторону - переезд, связанный с получением перспективной работы, прибавление в семействе и потребность в этой связи для расширения жилплощади (возможно оформление ипотеки на более просторное жилье) и т.п. При наступлении указанных случаев весьма проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты либо оформлять очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;
• В-третьих, к причинам продажи может быть отнесен и факт того, что недвижимость изначально служила инструментом инвестиций. К примеру, разница в стоимости жилья, находящегося на ранней стадии строительства и уже введенной в эксплуатацию недвижимости после оформления прав собственности может быть довольно ощутимой. В итоге ипотечный кредит лучше переоформить с целью последующей перепродажи.

Выбор посредника для сделки с залоговой квартирой

В роли посредника может выступить, как риэлтерская компания, так и частный риэлтор, их услуги сводятся в основном к обеспечению нескольких потребностей покупателя и продавца. К ним относятся: поиск подходящего предложения, проверка чистоты сделок, а также оформление всех необходимых документов.

Если рассматривать обычные сделки купли-продажи, в которых приоритеты смещаются в сторону выбора подходящего предложения, а также достижения оптимальной цены – и то, и другое, в принципе, клиентом может быть выполнено самостоятельно. Информация обо всех предложениях сегодня вполне доступна и в Интернете на медиа-ресурсах, рекламных щитах и т.д., а цены, в основном, диктует рынок, при этом всегда есть возможность несколько «сбить» цену, правда экономия обычно минимальна.

Несколько слов уместно добавить о сегодняшней монополизации рынка недвижимости теми же риэлтерскими компаниями и частными риэлторами. Это является серьезной причиной, препятствующей самостоятельному подбору клиентами выгодных для них вариантов, что касается и продавцов недвижимости и покупателей. В результате во многих регионах страны наблюдается стагнация на рынке недвижимости, когда покупатели не могут подобрать для себя устраивающего их варианта, а продавцы годами не могут продать свою недвижимость, из-за нечистоплотных действий риэлторов. И этот вопрос требует законодательного решения: обязать компании выкладывать на своих, либо региональных Интернет-ресурсах все данные о заключенных договорах с продавцами на реализацию недвижимости и показывать реальную договорную рыночную стоимость, а не скрытую под разными предлогами.                    

Проверку отсутствия препятствий для совершения сделки производят в стандартном наборе риэлтерских услуг, но надо заметить у привлеченного риэлтора, фактически, отсутствует стимул к проведению доскональной проверки, да и гарантий в этом случае никто не даст. Для осуществления конечной цели подобной операции более обосновано привлечение грамотного юриста.

В приобретении залоговой квартиры, являющейся более сложной сделкой, участвует третья сторона – банк, наложивший залоговое обременение, и продажа квартиры возможна только с его согласия. И здесь следует подобрать оптимальную схему расчетов,  грамотно расставить все акценты при оформлении документов, чтобы учесть интересы всех сторон сделки. Поэтому без привлечения опытного риэлтора (или компании),  которая взяла бы на себя отработку схемы продажи, скорее всего, не обойтись.

Основные схемы в приобретении залоговой квартиры

Отметим сразу, далеко не все банки идут по пути простого переоформления долга с одного лица на другое, без гарантии быстрого и полного возврата всей суммы. На данный момент используются три основные схемы, позволяющие осуществить продажу залоговой квартиры, такие как:

Схема 1. Продажа, предполагающая погашение кредита покупателем.

Вначале производится полное погашение кредита, в результате залоговое обременение банком снимается, и право собственности полностью переходит к заемщику, выполняется процедура перерегистрации квартиры на покупателя;

Схема 2. Оформление договора купли-продажи с участием банка

Предполагает внесение покупателем денежного залога на депозитные ячейки (аккредитивный счет). Причем в одной ячейке размещаются средства, предназначенные банку – остаток долга по кредиту, а в другой ячейке - деньги для продавца, остаток суммы, оговоренной в качестве продажной цены квартиры. В то же время в УФРС отправляют на регистрацию договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. После регистрации документов банк изымает сумму покрытия долга, также и продавец получает причитающуюся ему сумму, при этом квартира по договору переходит в собственность покупателя;

Схема 3. Продажа через смену залогодателя

Представим себе ситуацию, когда часть средств, предназначенная банку для оплаты долга, находится в одной ячейке, вторая часть, причитающаяся продавцу, размещена в другой, и банк согласен на переоформление прав собственности.

Самим фактом оформления соответствующих документов покупатель принимает на себя обязательства перед банком и получает в распоряжение квартиру, продавец же получает доступ к своей части средств. Банк также получает свои деньги и снимает обременение, в итоге операции квартира переходит в полную собственность покупателя

Преимущества и недостатки предлагаемых схем продажи

Схему 1 вполне можно считать наиболее простой из всех но, в то же время и более выгодной для банка, чем для покупателя. Банк без проволочек даст разрешение на продажу, ведь в таком случае он получает свои деньги, в том числе и запланированную прибыль. Однако такого рода сделка может оказаться недостаточно безопасной для покупателя залоговой квартиры, поэтому данную схему лучше использовать только в том случае, если продавец и покупатель достаточно хорошо знают друг друга и доверяют друг другу на слово.

А в чем собственно таится опасность. А заключается она в следующем: после погашения долга перед банком и снятия залогового обременения, продавец (он же текущий залогодержатель), "вдруг" передумает продавать квартиру. В результате такого действа покупатель окажется не в состоянии получить у банка уплаченные по договору деньги, как и принудить продавца оформить право собственности.

Поэтому, рассматривая подобную схему, потенциальный покупатель должен заинтересоваться сильно заниженной (по отношению рыночной) ценой – это может сигнализировать о готовящемся мошенничестве.

Схему 2 можно признать частично безопасной, поскольку заинтересованным в оплате сторонам доступ к денежным средствам открывается лишь по мере выполнения ими договорных обязательств. Однако и здесь присутствует ряд нюансов «технического» характера, способных поставить под сомнение безопасность сделки покупателю залоговой квартиры. Для примера: на проведение процедуры снятия залогового обременения органы УФРС имеют тайм-аут в 5 дней, а для перерегистрации собственности – 10 дней. В промежутке после снятия обременения текущий собственник может отменить сделку купли-продажи, и квартира передается в его полное распоряжение.

В приведенном случае банк не может получить деньги, поскольку им не выполнены условия договора перед продавцом, в свою очередь и новый покупатель не может получить квартиру. Подобная ситуация хотя и не является неразрешимой, однако сопряжена с неприятными задержками.

Схему 3 (и ее многочисленные разновидности) эксперты считают наиболее безопасной, хотя подготовка документов в этом случае весьма хлопотное занятие. Здесь также предлагается использование банковских ячеек для размещения денежных средств, предназначенных банку для оплаты оставшейся части долга, и продавцу в виде остатка общей стоимости квартиры. Но при этом сам смысл манипуляций, как и комплектность пакета документов, существенно отличаются.

Процесс сделки выстраивается следующим образом: после получения  от банка официального согласия на проведение сделки, производится переоформление залогодержателя, теперь в должниках банка числится новый покупатель. В результате выполнения данного этапа, банк получает доступ к деньгам, хранящимся на его ячейке, и только затем снимает с квартиры залоговое обременение, а продавец получает свой остаток средств.

Резюме

Отметим, что продажа залоговой квартиры потенциально выгодное предприятие для всех без исключения заинтересованных сторон (банк, продавец, покупатель). При этом:

• банк единовременно получает все причитающиеся ему по договору средства, что дает ему право продолжать их использовать для собственных операций;
• продавцу передаются затребованные денежные средства, благодаря которым он имеет возможность решать собственные вопросы;
• покупателю квартира достается с существенной скидкой, это зачастую определяет саму возможность покупки жилья (при ограниченном бюджете).

Как мы видим, достаточно неразумно игнорировать представляющуюся возможность, отказом от рассмотрения сделки с залоговой квартирой. В то же время погоня за экономией может обернуться откровенным мошенничеством или неприятными последствиями, возникающими вследствие «внезапного» появления подводных камней. Поэтому не стоит забывать о грамотном планировании и тщательной подготовке сделки, факторах, способных предотвратить либо минимизировать ущерб. И потом, привлечение профильных специалистов к оформлению сделки (даже с учетом расходов на оплату их усилий), зачастую помогает сохранить немалые деньги покупателю, который в наибольшей степени подвержен риску в предлагаемой трехсторонней сделке.