Недвижимость КМВ

Покупатели будущего

Подробности

Опубликовано 26.01.2011 12:24

Практически все те два десятка лет, что в нашей стране существует рынок недвижимости, на нем присутствовали люди, приобретавшие жилье не для себя, а с целью приумножения капитала. Кризис нанес этой деятельности мощнейший удар: в Москве, к примеру, квартиры подешевели примерно на треть, ни о какой прибыли говорить не приходилось – сплошные убытки… Сейчас, однако, положение выправляется, наметился рост цен – и инвесторы мало-помалу возвращаются.

15% отважных

Самым тяжелым временем стала зима 2008/2009 — по признанию риелторов, телефоны молчали неделями. Инвесторы тогда исчезли совершенно. Во-первых, они поняли, что начинается период снижения цен и покупать просто неразумно. А во-вторых, финансовое положение очень многих осложнилось – так что вкладывать было просто нечего… С весны прошлого года спрос потихоньку восстанавливается. Первыми на рынок пришли те, кому квартира нужна для проживания. А где-то с осени появились инвесторы.

«Мы отмечаем плавный тренд на постепенное увеличение доли инвестиционных покупок, — говорит Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Этому способствует размораживание ряда объектов и увеличение активности на тех площадках, где остановки не было, но темпы замедлялись». По оценке А. Зиминского, инвестиционные приобретения составляют сегодня 14-15% от общего количества. Похожие цифры (10-15%) называет и Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ. Если не будет неприятных сюрпризов, эксперты прогнозируют рост данного показателя к концу года еще на 3-5%. Конечно, активность инвесторов не та, что до кризиса, когда на некоторых новостройках они раскупали до 50-60% квартир. Но по сравнению с «тощими» временами, когда доля таких покупок составляла жирный ноль, прогресс очевиден. «Яма» осталась позади, и граждане подтверждают это самым убедительным способом: собственными деньгами.

В фаворе первичка

Традиционно любимая «точка приложения средств» — дом на стадии строительства. «Цена зависит от степени готовности: самая низкая она на начальном этапе», — объясняет Юлия Гераськина, руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet. Наибольший дефицит, по словам А. Зиминского, наблюдается в элитном сегменте — соответственно, именно он и является самым интересным. Бизнес-класс также обладает довольно высокой инвестиционной привлекательностью. Для людей с меньшим финансовым потенциалом интерес представляют окраины Москвы и область. Причем, по мнению многих экспертов, интереснее всего среднее Подмосковье. «Золотая середина» — до 30 км от МКАД, вроде Апрелевки.

В загородке, говорит Валерий Лукинов, руководитель офиса «Преображенский» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», настоящими «хитами» стали участки без подряда с коммуникациями на популярных западных направлениях (Новорижское, Киевское) и активно развивающихся южных (Симферопольское, Каширское). А вот на вторичном рынке активность инвесторов почти незаметна. «Предложение здесь значительно превышает спрос, так что можно выбрать самое «вкусное», — объясняет Наталья Ракова, генеральный директор агентства недвижимости Great reality. – Даже если объект понравился, покупатель не спешит: приглашает специалистов (прораба, юриста), активно торгуется».

Аппетиты скромнее…

Совсем недавние реалии рынка сегодня кажутся фантастикой: не редкостью становилось повышение цен на 5% в месяц. А в апреле 2008-го установлен своеобразный «рекорд» — удорожание превысило 10%! Понятно, что инвестировать в тех условиях было более чем просто: приобретаем любой объект, а общий рост делает за нас все остальное. Примерно то же самое, что, барахтаясь в быстром потоке, ставить мировые рекорды по скорости плавания…

Сегодня обстановка иная. Прирост капитала в 20-25% годовых – уже очень хорошо. «А прибыль в 30% устраивает всех и сразу», — отмечает А. Зиминский. От себя добавим, что названные показатели – все равно много по сравнению с развитыми странами (США, Западная Европа). Так что по мере «взросления» нашего рынка доходность, вероятно, и дальше будет снижаться.

…а осторожности больше

Еще одним результатом кризиса стала возросшая осмотрительность инвестиционных покупателей: к ним пришло понимание того, что на недвижимости можно не только заработать, но и потерять. «Сегодня люди очень внимательно изучают объекты и документацию по ним, — рассказывает Ю. Гераськина. – А также все, что связано с девелопером: историю работы, структуру, предыдущие проекты. Покупатели хотят быть уверены, что стройка не будет заморожена, а их деньги не пропадут».

Еще инвесторы частенько пытаются торговаться, упирая на то, что «кризис» и «надо бы сбросить». Однако продавцы резонно возражают, что все это осталось в прошлом. Так что сбить цену если и удается, то лишь на вторичном рынке: частные лица не настолько искушены в искусстве торга. А на первичном покупателям противостоят закаленные профессионалы…

Варианты

Какие представленные сегодня на рынке предложения можно считать инвестиционно привлекательными? А. Зиминский призывает следовать консервативной стратегии: выбрать новостройку, возводимую по технологии «монолит-кирпич» в пределах Третьего транспортного кольца либо вне его, но в ЮЗАО или ЗАО. «Популярность и престижность этих направлений никто не отменял, жилье там останется востребованным всегда», — утверждает эксперт.

На загородном рынке интересные проекты можно найти в зоне до 25-30 км к северо-западу, юго-западу или югу от МКАД. К примеру, на Новорижском шоссе участки без подряда площадью 10 соток стоят от 4,5 млн руб., а с подрядом на строительство кирпичного дома площадью 190 кв. м – от 9 млн руб.

Не забудем об аренде

На первый взгляд, дело это совершенно непривлекательное. Квартиру стоимостью 5-5,5 млн руб. можно сдать за 25, максимум 30 тыс., что составляет меньше 0,5%. И годовая доходность «бизнеса» — менее 6%. А ведь нужно еще платить квартплату, хотя бы изредка делать ремонт, переживать периоды, когда одни постояльцы съехали, а другие не найдены… В итоге получается 4-4,5% годовых — минимум вдвое меньше, чем на депозите. Непонятно, зачем люди вообще этим занимаются…

Другое дело, если рассматривать аренду не как самостоятельное предприятие, а в качестве дополнения к спекулятивным инвестициям. Особенно если квартира готова и отделана – в нее и средства вкладывать не надо. Два-три года, пока объект простаивает в ожидании повышения цен, можно потратить с пользой. А размеры дохода не так уж важны – все равно лучше, чем ничего…

Перспективы

История нашего рынка показывает, что инвесторы на нем были почти всегда, за исключением самых сложных моментов. Можно предположить, что по мере возвращения ситуации в норму инвесторы снова придут. В пользу последнего утверждения говорят два аргумента. Во-первых, в кризис девелоперы не спешили начинать новые проекты – что обязательно отзовется в ближайшие два-три года заметным дефицитом. Так что можно ожидать существенного роста цен на первичку. Второе соображение сводится к тому, что вкладывать деньги больше особенно и некуда. Фондового рынка в России пока толком нет, банковские депозиты стабильно показывают доходность ниже уровня инфляции. Так что недвижимость – едва ли не единственный приемлемый вариант для людей с деньгами.

«Галерея недвижимости»