Недвижимость КМВ

«Подводные камни» дешевых квартир

Подробности

Опубликовано 30.05.2012 09:15

В поисках экономии большинство потенциальных обладателей квартир ищут предложения с наименьшей стоимостью. Однако, приобретая подобную квартиру по очень низкой цене, покупатели подвергают себя значительному риску – новая собственность влечет за собой большие проблемы, при этом потеря вложенных в покупку квартиры средств далеко не самая главная беда.

Исходя из стоимости недвижимости, можно заранее предположить, что новое приобретение принесет его владельцу проблемы. Судебная практика изобилует примерами гражданского производства, а также уголовных дел, связанными именно с мошенничеством при купле-продаже квартир. Вряд ли владелец недвижимого имущества с законными правами и всеми необходимыми документами захочет «избавиться» от своей собственности. Как минимум 90% из всех выставленных в продажу по низкой цене квартир представляют собой проблемные объекты с «темным» прошлым, поэтому стоит тщательнейшим образом проверить их историю.

Можно привести в пример некоторые из множества случаев, когда квартира, предлагаемая со скидкой, оказывается в действительности отчуждаемым жильем, при этом отчуждение связано с каким-либо нарушением закона, повлекшим истребование его из собственности владельца.

Повторная перепродажа

К одной из потенциальных покупательниц, обратились с предложением приобрести квартиру за 4 миллиона рублей, в то время как реальная стоимость квартиры составляла 6 миллионов рублей. Несмотря на юный возраст, покупательница решила проверить , действительно ли хозяин продававшейся квартиры был настолько сражен её внешними данными, что позволил себе подарить девушке существенную скидку на жилье.

Благодаря своему благоразумию, девушка обратилась за помощью проверить на соответствие всех документов букве закона. Произведенная проверка показала, что квартира была ранее уже продана, однако впоследствии продавец в судебном порядке истребовал расторгнуть договор купли-продажи по причине того, что он не получил оплату. Во время судебного разбирательства истец вытаскивал повестки в суд из почтового ящика покупателя квартиры, лишая его возможности быть оповещенным о производимом разбирательстве и предоставить нужные объяснения в суде. В результате, суд согласно статье 56 ГПК РФ, которая гласит, что «каждая из сторон должна доказать обстоятельства, на которые он ссылается», вынес решение в пользу истца, ведь покупатель квартиры, будучи не оповещенным, не смог вовремя предоставить в суд нужные документы.

На основании судебного решения хозяин квартиры снова вернул в собственность эту квартиру, быстро оформил документы и снова выставил её на продажу, надеясь на мгновенную реализацию по низкой цене до тех пор, пока первый обманутый покупатель не примет меры по возврату отчужденной квартиры.

Подлый подлог

Организация, намеревавшаяся купить офис для своих нужд, обратилась с просьбой о помощи в проверке. Причиной обращения послужила довольно низкая цена, которую просил собственник недвижимости. Помещение, оценивавшееся в 2 миллиона долларов по рыночной стоимости, предлагалось к продаже за 1,5 миллиона долларов. Удивлял также тот факт, что в динамике цен на аналогичные объекты недвижимости не прослеживалось тенденции к снижению. Предложение выглядело очень привлекательным в глазах покупателя, однако он решил все же обезопасить себя от риска.

Изучив правоустанавливающие документы, выяснилось, что собственность была оформлена согласно решению суда. Однако, обратившись за проверкой в Росреестр, была получена информация, что тот же самый судебный акт фигурировал сразу по двум объектам недвижимости, зарегистрированным в разное время. Подобная ситуация не означала нарушения закона, однако в практике встречалась очень редко.

Дальнейшая проверка выявила подлог документов. Разбирательство показало следующее: один из покупателей машиноместа при новостройке через суд добился признания за собой права собственности на данное машиноместо. Получившие на ознакомление данное решение мошенники совершили подлог, вставив в судебное решение большое офисное помещение с указанием собственником другого лица. Когда дело было сдано в канцелярию, мошенники запросили работников канцелярии предоставить две копии судебного решения с заверением. В итоге на руках у обманщиков оказались настоящие документы, устанавливавшие право на собственность большого помещения под офис.

Пока оформлялись документы об отчуждении

Одним из примечательных случаев является несостоявшаяся покупка отчуждаемой собственности. Организацией было выставлено коммерческое здание в столице, стоимость которого предполагала 30% бонус от среднерыночной цены. Свою скидку продавец мотивировал тем, что найти покупателей столь больших капитальных строений найти довольно сложно, а ввиду того, что учредители этой организации намеревались в скором времени покинуть страну, времени на то, чтобы пытаться продавать солидную коммерческую недвижимость по достойной цене, у них нет.

На проверку данного случая потребовалось три минуты, после чего покупатель передумал совершать сделку. Информация по данному объекту находилась в базе судебных постановлений столичного Арбитражного суда. В ней фигурировало дело с упоминанием организации продавца. Согласно определению суда, рассматриваемый объект недвижимости в самом ближайшем будущем должен был перейти в собственность совсем другого лица.

Продажа помещений перед сносом здания.

Другим случаем обмана покупателей стала ситуация по сделке купли-продажи офиса, расположенного в центре Москвы недалеко от метро. Помимо низкой цены, привлекало также и возможность выкупа отдельных небольших по размеру площадей (10- 25 м2). При проверке выяснилось, что в здании, в котором продавалось офисное помещение, отчуждалось много других помещений. Само здание, будучи довольно старым, подлежало сносу согласно планов сноса строительных объектов. Так как при сносе здания собственники помещения могли рассчитывать только на компенсацию за помещение, учитывающую степень износа здания. Как правило, потеря в стоимости по компенсации могла составить 30% от среднерыночного предложения

На чужой земле

Намереваясь приобрести здание для медицинского центра недалеко от станции метро, организация решила проверить сделку на законность. Подозрения вызывал тот факт, что здание, которое могло бы при продаже частями принести гораздо больший капитал, продавалось по средней цене целиком, теряя, таким образом, до 50% недополученной суммы. Проверка показала, что согласно документам, собственник владеет не объектом недвижимости, а объектом некапитального строительства, при этом земля, отведенная под строительство, находилась в краткосрочной аренде. Это означало, что в ближайшей перспективе органы власти могли обратиться в суд с требованием освободить арендованный участок земли.