Недвижимость КМВ

Порядок оплаты налога при сдаче квартиры внаем

Подробности

Опубликовано 19.01.2014 04:11

Среди всех сделок на рынке недвижимости сдача квартир внаем, является наиболее прибыльной операцией. Однако, получая ежемесячно арендную плату, владелец квартиры тем самым получает доход, с которого необходима оплата налога. Сегодня не является секретом, что частью собственников игнорируются требования законодательства, даже притом, что невнимание к налоговым платежам зачастую приводит к не самым приятным последствиям.

В этой статье мы постараемся рассмотреть способы, благодаря которым хозяин недвижимости сумеет оптимизировать налоговые выплаты, сохранив при этом свою незапятнанную репутацию как исправного налогоплательщика, а также определимся в понимании того, чем реально грозит неуплата "арендных" налогов.

Как рассчитать налог, уплачиваемый при сдаче квартиры

Отметим сразу, физическому лицу-владельцу недвижимости, чтобы сдавать в аренду собственную квартиру, нет необходимости каким-то образом производить официальную регистрацию своей деятельности, – право свободно распоряжаться принадлежащим нам имуществом ничем не ограничивается, в том числе и предоставление третьим лицам права проживания в квартире собственника.

А вот получение от квартирантов оплаты, согласно законодательству, является доходом, и с него положено отчислить налог, в противном случае могут последовать некоторые неприятные санкции со стороны государства в виде штрафов и даже лишения свободы (на практике пока не зарегистрировано случаев посадки в тюрьму, но теоретически такая возможность не исключается). Поэтому гражданину - физическому лицу следует отразить получение дохода в налоговой декларации (3-НДФЛ) и внести оплату, руководствуясь величиной стандартной ставки НДФЛ - 13% от общей суммы полученного дохода.

Способы уменьшения налоговых выплат

Надо сказать, что величина подобных выплат многим владельцам квартир покажется довольно приличной суммой, но существуют вполне законные методы по уменьшению налоговых отчислений:

1. Гражданин может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). В таком случае сумма полученного дохода будет расцениваться как полученная в результате предпринимательской деятельности, при этом ставка налога понизится до 6% (однако ежегодно необходимо будет вносить страховые взносы, на текущий момент они составляют 35,7 тыс. рублей).
2. Другой возможностью для оптимизации налоговых платежей может послужить приобретение специального налогового патента, который освобождает от выплаты подобного налога (его стоимость в регионах может различаться, к примеру, в Москве она составляет 60 тыс. рублей). Тогда и страховые выплаты рассчитываются уже по другой схеме – с коэффициентом 0,5 их размер составит 17,8 тыс. рублей. К недостаткам этого способа можно отнести единовременную и обязательную оплату третьей части стоимости патента, оставшуюся часть суммы можно внести после того, как срок патента истечет.

Определиться с вариантом налогообложения

В случае, когда речь идет о сдаче внаем жилплощади временно неиспользуемой, расположенной в спальном районе провинциального города – и при этом не предполагается получение каких либо ощутимых сумм, необходимость в процессе регистрации предпринимательской деятельности, как и в приобретении налогового патента, лишена всякого смысла.

Нередко владельцами именно таких квартир игнорируются требования налогового законодательства и не вносятся доходы в декларацию. Иногда все же оформляются договоры и уплачиваются налоги, но делается это не с целью обеспечения реноме или чтобы обезопасить себя от преследований налоговой инспекции, а всего лишь для того, чтобы исключить возможные проблемы отношений с квартирантами.

Если же имеется в виду регулярная сдача жилья внаем с целью получения дохода, две указанные выше схемы регистрации помогут сэкономить значительную часть средств. При этом немаловажным является аспект стоимости аренды и числа квартир в собственности владельца. Если у гражданина имеется несколько объектов жилой недвижимости, и он предполагает сдавать их в аренду, то оптимален способ приобретения налогового патента.

Собственнику одной квартиры вполне достаточно будет оформить регистрацию ИП и  оплачивать налог по сниженной ставке (не забывая и о страховых взносах). Более подробное сравнение выгодности обеих схем оплаты налога можно сделать, применив представленную в статье простую методику расчета налогов во взаимосвязи с реальной стоимостью аренды квартиры.

Смена тенденций на рынке арендного жилья

Сегодня значительная часть жилья зачастую сдается без каких-либо сопроводительных документов, однако наблюдается изменение тенденции. Квартиросъемщикам все чаще предлагают оформлять договоры найма, а в случае, когда квартира арендуется юридическим лицом, заключение договора аренды и последующая оплата налога являются обязательными.

Со стороны частных квартиросъемщиков нередки требования заключения договоров, с целью обезопасить себя от произвола владельцев квартир, которым без наличия договора ничего не стоит выставить квартирантов в любое время, или резко повысить квартплату в качестве репрессивной меры. Юридическим лицам, согласно Налоговому Кодексу, самим предписано следить за исправной выплатой налогов, тем самым они становятся, налоговыми агентами собственников квартир.

Владельцы квартир, чтобы оградить себя от возможных проблем, также все чаще проявляют настойчивость по заключению договоров аренды, которыми четко прописываются все права и обязанности сторон, способные фигурировать в суде в качестве документальной защиты их интересов.

Чем рискуют арендодатели при уклонении от уплаты налога?

На сегодняшний день нельзя считать до конца проработанным существующий механизм, обеспечивающий адекватное наказание для владельцев квартир, сдающих внаем собственное жилье, при этом не уплачивающих налоги.  Чтобы доказать сам факт аренды в суде налоговым органам требуется наличие соответствующего договора, а также дополнительных документов, которыми подтверждается факт оплаты: счетов на оплату, банковских документов либо расписок.

Если документы отсутствуют вообще

В случае, когда нет договора найма либо аренды, налоговикам будет весьма затруднительно и сложно доказать факт уклонения граждан от уплаты налога.  И все же доказательная база может быть собрана по косвенным признакам уклонения, и на суде владельцу квартиры придется отвечать на множество вопросов. К примеру, если соседями засвидетельствован тот факт, что квартиру в течение продолжительного время заселяют некие люди, собственник жилья обязан давать пояснения, при этом не надо забывать и об ответственности за дачу ложных показаний.

Законодательство позволяет проживать на жилплощади собственника его прямым родственникам, и тогда вполне можно заявить, что в квартире именно таковые и проживают бесплатно. Однако если лица, проживающие неоднократно меняются, вдобавок принадлежат к другой национальности, чем владелец квартиры, суд вправе потребовать документальное подтверждение родства. Кроме того, суд может наложить на владельца квартиры дополнительный штраф, в случае установления, что на его жилплощади проживают лица без гражданства и регистрации.

Когда все необходимые документы оформлены

Если же налоговикам предоставлен договор найма и другие документы, а налог не уплачен, то сокрытие полученного дохода предполагает уплату штрафа, зависящего от размера суммы, которую налоговая инспекция определит как сокрытую. При этом согласно законодательству, отсутствие договоров за любой период получения дохода от сдачи квартиры, не освобождает от уплаты налоговых платежей (даже если квартира была сдана на несколько недель).

В случае, когда доказан факт неуплаты налога в течение срока, не превышающего трех лет, то владельцу квартиры придется лишь уплатить налог за выявленный период времени. А если подтвержденный налоговиками срок аренды выходит за пределы трехлетнего периода – придется внести дополнительно еще и штраф, составляющий 20% от установленной суммы. Повторное нарушение законодательства штраф только удваивает.

Надо заметить, что строгость взыскания напрямую зависит от суммы задолженности. Так если зафиксирован факт уклонения от оплаты налогов с доходов, превышающих 1,5 млн. рублей, нарушителю грозит наказание вплоть до лишения свободы на срок до 3 лет, размеры штрафа при этом могут достигать 500 тыс. рублей.

Доказать факт неуплаты налогов получается не часто

В последние годы, налоговой службой развернута компания по борьбе с уклонением от уплаты налогов с доходов за сдачу квартир внаем, но особых результатов такие мероприятия не принесли. Были привлечены участковые, организованы "горячие линии"», куда желающим было доступно сообщить о фактах незаконно сдаваемого жилья, задействован еще целый ряд дополнительных мер. Однако в качестве доказательной базы, которую необходимо представить в суд, чтобы привлечь неплательщика к ответственности, должен обязательно фигурировать договор аренды/найма и документы, подтверждающие оплату.

Если в суде фигурирует лишь договор, без документов, подтверждающих внесение оплаты, вполне можно заявить - договор был составлен, но обязательства по нему не выполнялись, в квартире никто не проживал, оплаты не было вообще. А раз так – то отсутствуют и доходы, с которых следует платить налог.

Подведем итоги:

В этой статье мы внимательно отнеслись к той разнице, существующей между законодательными актами и реальными мерами, принимаемыми государством в целях обеспечения уплаты налогов от аренды квартир. Тем самым рекомендовали арендодателям неукоснительно выполнять требования налогового законодательства, и прежде всего таким, кто занимается сдачей своих квартир на постоянной основе, получая от этого солидные доходы.

Не менее важным является должное внимание к уплате налогов для тех граждан, которые проводят оформление сдачи квартир какими-либо документами. Здесь уместно добавить, что утратив доверие со стороны налоговой службы даже однократно, вполне можно заработать себе плохую репутацию в будущем. Ведь сам факт уклонения от уплаты налогов вполне может всплыть в виде информации и задним числом.

Можно только надеяться, что ознакомившийся с данной статьей читатель уже получил необходимую информацию для размышления, тем самым имеет возможность делать самостоятельные выводы.