Недвижимость КМВ

Как не остаться без квартиры: пять рискованных сделок с недвижимостью

Подробности

Опубликовано 30.06.2011 18:42

Приобретение жилья, пожалуй, не только крупная покупка, но и  одна из самых серьезных. Ведь здесь при необдуманном подходе можно остаться и без денег, и без квартиры. И причины могут быть самыми разными: профессионализм аферистов, наша правовая неграмотность, несовершенство законодательства (ведь недаром говорится, что мошенничество – это хорошее соглашение, которое столкнулось с плохим законом), да и просто банальная жадность, вызывающая у некоторых желание купить хоромы за копейки.

Так какие же сделки с недвижимостью являются самыми опасными? Поможем разобраться в этом вопросе подробнее, выделив пять наиболее рискованных сделок на рынке недвижимости:

1) Покупка/продажа квартиры в новостройке и заключение предварительного договора

Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» создает огромные трудности для застройщиков. Чтобы обойти этот закон появились теневые схемы – привлечение к строительству жилья средств дольщиков, которых обязывают заключить предварительный договор с застройщиком.  И хотя условия его заключения прописаны в Гражданском Кодексе РФ (ст. 429),  тем не менее, покупка недвижимости в данном случае сопровождается повышенным риском:

1. Во-первых, это может быть долгострой. Чаще всего у строителей могут отсутствовать необходимые разрешения, согласования, позволяющие вести строительные, монтажные или отделочные работы, сдавать объект в эксплуатацию, оформлять право собственности.  Пока эти документы будут получены – пройдет время, а потребовать от застройщика ускорить темпы работы дольщики не имеют права, поскольку в предварительном договоре не обусловлены сроки выполнения работ и ввода дома в эксплуатацию.
   
2. Во-вторых, это могут быть двойные продажи. Предварительные договора не регистрируются, а значит, не отражаются ни в какой первичной бухгалтерской документации. Сколько продано жилья на тот или иной момент (и какого именно жилья) проверить невозможно.
   
3. В-третьих, повышенный интерес инвестиционных компаний к реализации жилья в новостройках. Хотя в большинстве случаев эти компании не имеют никаких полномочий на продажу такой недвижимости. Здесь налицо мошенничество, предполагающее уголовную ответственность.  Однако даже если и удастся привлечь таких мазуриков к ответственности – вернуть обманутым покупателям либо денежные средства, либо квартиры вряд ли получится.
   

Стало быть, заключив предварительный договор и заплатив его стоимость, дольщик всецело зависит от застройщика: от его возможностей для завершения строительства, от его желания оформить на себя права собственности на новострой и вслед за этим от его желания переоформить эту недвижимость на дольщика.

Чтобы хоть как-то защитить права дольщиков была создана судебная практика, согласно которой предварительные договора стали рассматриваться как притворные сделки. Это дает возможность через суд оформить право собственности на новострой прямо на дольщика, минуя при этом застройщика.

2) Пожизненное содержание без иждивения

Существует такое понятие как договор ренты или договор на пожизненное содержание с иждивением.  В основном по таким договорам сделки заключаются с собственниками жилья – больными или пожилыми людьми, не имеющими близких родственников. Согласно заключенному договору собственник квартиры передает свое право на собственность  третьему лицу в обмен на пожизненный уход (финансовое или натуральное обеспечение).

Данный вид соглашения довольно специфичен. В его природе плохо разбираются как сами участники, так, к сожалению и нотариусы, призванные оформлять такие сделки. Поэтому риск заключается в самом оформлении договора: если документ составлен юридически неграмотно – покупатель не сможет выполнять оговоренные в договоре обязательства или же не сможет доказать сам факт их исполнения. Это может послужить серьезной причиной для расторжения договора, чем в немалой степени и пользуются «хитрые» собственники жилья, получая бесплатно социальные блага.

Результат: покупатель остается без квартиры и без денег.

Следует знать, что договор ренты гораздо выгоднее для покупателя чем договор пожизненного содержания: он более понятен, его легче исполнить или же доказать факт его исполнения. Соответственно расторгнуть такой договор в одностороннем порядке гораздо сложнее, хотя в настоящее время  лучше воздержаться от  заключения подобных сделок, по крайней мере, до того момента пока на государственном уровне  не решится вопрос с суммой ренты.

3) Договор дарения

Прежде чем составить такой договор – подумайте основательно!!!

Чем рискует даритель??? В основном – быть выкинутым на улицу.

Чем рискует одариваемый??? Расторжением договора, на что суды идут весьма охотно. Даритель может заявить в суде, что не отдавал отчета в своих действиях, когда подписывал договор дарения. Или сказать, что его принудили подписать документ силой или обманом. Суды охотно верят пожилым людям, поскольку им гораздо проще вернуть квартиру первоначальному владельцу, нежели вынести решение о выселении его в никуда.

И если договором дарения прикрывается договор купли/продажи, новый собственник остается «на бобах».

4) Купля/продажа доли в квартире

Когда помещение (жилое или нежилое) имеет несколько собственников, рано или поздно возникают конфликты, приводящие к необходимости продажи доли имущества.

Ст. 250 ГК РФ в таком случае гарантирует право преимущества на покупку доли недвижимости остальным собственникам.  Вроде бы это и неплохо. Однако нередки случаи, когда иные владельцы жилья препятствуют продаже доли недвижимого имущества  третьим лицам, не покупая при этом ее сами.

Выход из такого конфликта зачастую находят в составлении договора дарения. Риск здесь состоит в том, что остальные владельцы долей могут подать в суд о признании сделки дарения недействительной или о переводе права собственности в силу ст. 250 ГК РФ на другого совладельца недвижимости.  И как показывает практика, суды в большей части удовлетворяют подобные иски, а получение денежного возврата (если деньги уже выплачены продавцу) можно ждать годами.  

Более того, купля/продажа доли в квартире – самый излюбленный метод работы квартирных рейдеров (черные риелторы и бывшие юристы).  Покупая практически за бесценок долю в квартире они создают невыносимые условия проживания для остальных совладельцев, вынуждая их разъезжаться. Впоследствии квартира продается уже за большие деньги, которые делятся между бывшими жильцами и рейдерами.

5) Расторжение договоров

Случаев расторжения в суде договоров купли/продажи недвижимости бесконечное множество. Совершение сделки в состоянии алкогольной или наркотической зависимости, совершение сделки с лицом, состоящим на учете в психоневрологическом диспансере, появление неучтенных наследников, неправильная передача денежных средств, подделанная доверенность на право продажи и прочее.

И что здесь можно посоветовать??? Главное быть на чеку, не верить на слово, проверять досконально все документы и помнить – «жадность привлекает и блеском монет, и запахом денег, но и беду привлекает жадность».

Тамара Витрук