Недвижимость КМВ

Застройщиком предлагается заключение предварительного договора. Как быть?

Подробности

Опубликовано 02.08.2012 08:38

Сегодня покупателям жилья предлагаются различные схемы продажи квартир в новостройках, еще на начальных стадиях строительства. Весьма распространенным вариантом является реализация жилых и нежилых помещений по предварительно заключенным договорам о долевом участии, или по предварительным договорам купли-продажи.

Такие схемы продажи не всегда соответствуют законодательству о долевом строительстве, но зачастую фирмы предлагают дольщикам приобретать жилье именно по таким договорам. Для этого используются всевозможные уловки – от снижения конечной стоимости объектов, до ссылок на надежность застройщика, который якобы никогда не обманывает.

Совет первый: необходимо выяснить причину, по которой невозможно заключение основного договора

Добейтесь ответа застройщика, почему нельзя обойти процесс заключения предварительного договора. Застройщики обычно отвечают, что им требуется определенное время для подготовки документов основного договора и их регистрации – как правило, называется срок - от трех до восьми месяцев. Либо они ссылаются на то, что схема, ими предложенная - на практике довольно распространена. И вдобавок, все новостройки оформляются подобным образом, чтобы убедить застройщика в способности покупателя оплатить основной договор.

Большинство застройщиков действительно заключают и проводят регистрацию договоров долевого участия согласно ФЗ № 214. Однако немало случаев, когда компаниями предлагается оформить предварительные договоры ввиду того, что они не в состоянии зарегистрировать основные договора по долевому участию. В связи с этим настоятельно рекомендуется запросить у застройщика надлежащим образом оформленный и зарегистрированный договор о долевом участии по выбранному вами жилому дому. Можно сказать, в качестве образца.

Совет второй: уточните, имеются ли у застройщика полномочия на ведение строительства

Предложите продавцу показать вам постановление органов власти о предоставлении прав данной инвест-строительной компании для осуществления строительства, а также инвестиционный контракт со всеми дополнениями к нему, договор аренды либо свидетельство, устанавливающее право собственности на данный земельный участок и разрешение на строительство. Наконец, в зависимости от возникшей ситуации, могут потребоваться и другие документы.

Совет третий: убедитесь, что предварительным договором зафиксирован срок для заключения основного договора 

Обязательным условием должно быть - присутствие в предварительном договоре о долевом участии в строительстве всех существенных условий, обязательных для заключения основного договора (как это предписано ч.4, ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Совет четвертый: следует обратить внимание на предложенные условия оплаты

Возможна такая ситуация, когда стоимость (обеспечительный платеж) по предварительному договору окажется меньше конечной стоимости будущей квартиры.

Также следует иметь в виду - если в договоре отсутствуют условия оплаты, и предлагается оформлять оплату отдельным соглашением, либо путем приобретения у застройщика ценных бумаг – то такая сделка сомнительна.

И обязательно рекомендуется проверить, не состоят ли предложенные вам квадратные метры под банковским залогом. В случае, когда такой залог имеется, договор лучше не заключать.