Недвижимость КМВ

О правилах ипотеки

Подробности

Опубликовано 09.11.2013 12:29

С каждым годом все больше россиян, приобретающих жилье, прибегают к помощи ипотечных кредитов. Как считают эксперты, к концу 2013 года объем выданных кредитов по ипотеке может достигнуть рекордной суммы, превышающей 1,2 трлн рублей. 

Приведем только некоторые важные особенности ипотечных кредитов, с которыми сталкиваются потенциальные заемщики. Своим видением проблемы поделился директор БКС Премьер в Ставрополе Станислав Григорьев.  При этом первостепенную роль он отводит одному из аспектов подготовки к приобретению жилья в ипотеку - формированию капитала для первоначального взноса.

Готовясь к ипотеке, оцените возможные риски

Для принятия решения об ипотеке, следует разработать хотя бы примерный план будущей жизни в течение ближайших 10-20 лет. Ипотечные кредиты сегодня довольно рискованное предприятие, и лучше заранее обдумать и тщательно взвесить все возможные детали, связанные с их получением и выплатой.

Как показывает практика, что для большинства людей собственное жилье (именно собственное, не съемное) является высоким критерием уровня жизни, представляет собой высокую ценность. Однако не всем дано осознать, какие обязательства берут на себя, приобретая жилье его в ипотеку. Рассмотрим внимательно и беспристрастно основные риски, связанные с ипотекой.

Во-первых, это существенная переплата стоимости квартиры. Сегодня ставки по ипотечным кредитам в России крайне высоки, если не сказать просто грабительские. Последние данные свидетельствуют, что средняя ставка по предложениям от крупнейших банков выше 12,4% годовых, что связывается со ставкой рефинансирования ЦБ РФ, гораздо более высокой, чем в основных развитых странах.

Переплата за ипотеку в России настолько высока, одна из самых высоких в мире, именно поэтому ипотечные кредиты у нас нежно называют "кабалой". В большинстве случаев размеры переплаты по ипотечному кредиту превышают первоначальную стоимость выбранной квартиры. Отметим, что это не касается льготных категорий граждан.

Во-вторых, велик риск потери финансовой независимости. Любому человеку, будь он наемный работник или создатель бизнеса, знакомо понятие потеря постоянного дохода, пусть даже на некоторое время. Это происходит по разным причинам. Бизнес вдруг перестает приносить прибыль, иногда и вовсе разваливается, и понадобятся время и деньги на его восстановление или создание с нуля. То же и с работой - могут уволить, причиной могут послужить необязательно профессиональные качества работника – нередко и сокращение штатов, в результате теряется время на поиск нового рабочего места. А когда вы связаны обязательствами по ипотеке, в любом случае должно продолжаться их исполнение – банки в большинстве случаев не признают ваши форс-мажорные обстоятельства. Далеко не в каждом банке идут навстречу и делают отсрочку очередного платежа в подобной ситуации.

В-третьих, не надо забывать о валютных рисках. Многим запомнился кризис 2008 года, когда быстрое обесценивание рубля привело к тому, что действующие ипотечные кредиты в валюте в одночасье стали для многих сограждан источником больших проблем. Во избежание подобных валютных рисков, надо придерживаться следующего простого правила: кредиты лучше брать в той валюте, в которой вы получаете постоянный доход.

И наконец, нужна адекватная оценка прочих рисков, которых также немало. Какие у вас планы на жизнь, связанные именно с этим городом, этой страной? Если ставится целью - переезд в обозримом будущем, тогда лучше изучить предложения по жилью в предполагаемом регионе проживания (ведь, как стоимость жилья, так и ставки по ипотеке там могут оказаться намного привлекательнее).

И все же если решитесь взять квартиру в ипотеку - как с ней планируете поступить в случае переезда?  Достаточно ли у вас средств не только для первоначального взноса, но и оплаты услуг страховщикам, оценщикам, нотариусу, ипотечному брокеру, риелтору, для оформления документов, бланков, и т.п.?

Лучше заранее предусмотреть наличие соответствующей суммы в своем "фонде приобретения жилья", иначе в дополнение к ипотеке придется брать еще и потребительский кредит.

О преимуществах покупки жилья в ипотеку

Оценим также и контраргументы, разобравшись с которыми, некоторые захотят взять жилье в ипотеку "здесь и сейчас".

Несколько слов о темпах роста стоимости жилья в России, которые не снижаются год от года.  Сравним: еще 10 лет тому назад двухкомнатную квартиру улучшенной планировки в Москве можно было купить за 40-50 тысяч долларов. Сегодня средняя стоимость подобного жилья достигает 200 тысяч долларов и выше в зависимости от района. 
 Отмечен также и рост цен на квартиры, сдаваемые в аренду. При этом размеры платежей по ипотечному кредиту в большинстве случаев стабильны на протяжении всего срока выплат.

Когда заемщик квалифицированный специалист, уровень его доходов обладает свойством, зачастую, расти практически ежегодно, это способствует "уменьшению" относительного размера платежа по ипотечному кредиту, за счет досрочных погашений.

Приобретение жилья в кредит, дает возможность человеку получить долгожданное "собственное жилье", о котором, как говорилось выше, это безусловная ценность для большинства людей. В "собственной" квартире решаются вопросы ремонта на свой вкус, вкладываются в нее деньги, исчезает необходимость постоянных переездов, характерная людям, постоянно снимающим жилье.

Допустим, что вы все же окончательно взвесили все "за" и "против", продумали и приняли решение - приобрести жилье в ипотеку, озаботьтесь, прежде всего, наличием такой важной вещи, как первоначальный взнос.

Об особенностях первоначального взноса

Первоначальный взнос является частью стоимости жилья либо другого имущества, приобретаемого в кредит, которым должен располагать заемщик для получения права на кредит. И здесь надо учесть тот факт, что банк, при выдаче ипотеки, оформляет залог на всю квартиру, чем больше сумма первоначального взноса, тем большими возможностями вы располагаете: во-первых, чтобы получить одобрение по кредиту, во-вторых, более приемлемые условия по процентной ставке.

В подавляющем большинстве банков первоначальный взнос по ипотеке служит основным критерием в первичном отсеве заемщиков. Даже если потенциальный клиент представляет прекрасные параметры для кредитования, но не располагает первоначальным взносом, это вызывает, как минимум, настороженность банка. 
 Чтобы быть более точными отметим, что есть и такие банки, которыми предлагается кредитование со сниженным первоначальным взносом, а нередко и вовсе без оного. Однако условия кредитования для такого случая меняются в худшую сторону, так как банк принимает на себя дополнительные риски, оплачивать которые будет заемщик – либо повышенными процентами, либо оформлением дополнительного залога на уже существующую недвижимость.

Некоторые рекомендации по накоплению первоначального взноса

Прежде чем решиться инвестировать в создание капитала на первоначальный взнос, следует поставить для себя четкую цель и привязать к ней алгоритм конкретных действий.

Не помешает проанализировать ситуацию на рынке недвижимости, оценить текущую стоимость квартир в выбранном районе, отследить динамику роста их стоимости в последние несколько лет.

Сделать анализ текущей структуры ваших активов. Затем ответить на вопрос: а какую сумму денег вы готовы откладывать уже сейчас, и откуда она возьмется? 
 Оценивая доходы и расходы, станет понятно, какие средства в среднем могут добавляться к первоначальной сумме, в целях ускорения роста капитала.

Проведенный анализ позволит определиться с комфортными для вас сроками накопления суммы первоначального взноса, при этом надо учесть, что большинство банков гораздо охотнее одобряют ипотечный кредит, если сумма первоначального взноса не менее 30% от стоимости жилья.

После того как вы определились со сроками, и необходимой суммой, можно приступать к подбору финансовых инструментов в целях создания капитала для первоначального взноса. Зачастую приведенные выше аналитические операции даются не всем, в таком случае лучше обратиться за поддержкой к специалистам, которые смогут проконсультировать по наиболее сложным вопросам и подберут подходящие финансовые инструменты.