Недвижимость КМВ

Преимущества и особенности банковской аккредитации новостроек

Подробности

Опубликовано 11.12.2013 08:05

На отечественном рынке жилищного кредитования год от года отмечаются все более цивилизованные факторы развития. Так российскими законодателями постоянно совершенствуются механизмы по надежной защите, как самих заемщиков, так и кредитующих банков.

Касаясь ипотеки, наиболее действенного сегодня средства в приобретении жилья, ее доступно оформить, как на готовое жилье, так и на квартиры в новостройке: законченной строительством, и находящейся в стадии строительства. По второму варианту лишь предполагается более сложный процесс в оформлении залога, каковым является приобретаемая квартира. Ведь банку вначале необходимо одобрить выдачу кредита в отношении непосредственно к строящемуся объекту недвижимости, в котором заемщику предоставляется квартира.

Задачей данной статьи является рассмотрение некоторых аспектов банковской аккредитации строящихся объектов, чтобы получить развернутое представление о том, что представляет собой это понятие и зачем оно нужно не только банку. И, в конечном итоге, какие преимущества, после проведения аккредитации несколькими банками строящегося объекта, открываются перед потенциальными покупателями квартир в новостройке.

Что служит залоговым покрытием в договоре ипотеки?

Отметим сразу - залоговым покрытием ипотеки служит жилье, в целях приобретения которого и оформляется кредит, поэтому его состояние играет решающую роль в принятии банком положительного решения по выдаче средств кредита заемщику. В период оформления ипотеки на готовое жилье банк проводит оценку рыночной стоимости квартиры, оценивает ее ликвидность и перспективы изменения ее стоимости, а затем просто регистрирует залоговое обременение, которым ограничивается реализация прав собственности ее обладателя.

Точкой отсчета в получении кредита служит выделение банком средств на выплату полной стоимости квартиры, которая в результате переходит в собственность заемщика. Однако пока кредит полностью не погашен, квартира остается в залоге у банка, ее нельзя продавать, либо проводить иные процедуры, связанные с отчуждением собственности.

Действия банка при залоге в виде квартиры в новостройке

А вот для оформления договора ипотеки с залоговым покрытием в виде квартиры в новостройке, банку приходится проводить множество дополнительных проверок относительно строящейся недвижимости. Ведь в подобном случае банк в виде залога обладает не имуществом, а только правом требования на квартиру, которая на момент оформления еще не существует. Таким образом, основываясь на договоре с застройщиком, банком выделяется требуемая для покупки квартиры сумма и одновременно регистрируется залоговое обременение на "право требования" (в виде договора долевого участия с застройщиком).

После оформления сдачи жилого дома в эксплуатацию и реализации прав требования (дольщик получил квартиру), в процессе оформлении на эту квартиру прав собственности (государственной регистрации недвижимого имущества), банком относится обременение уже на реально существующую квартиру. А снятие залогового обязательства станет возможным только в результате полного погашения кредита.

Риски банка, принимающего в залог новостройку

До наступления момента оформления прав собственности на квартиру в новостройке, банк несет довольно серьезные риски. Они связаны  со следующими возможными обстоятельствами:

• застройщик попал в ситуацию, не позволяющую провести окончание строительных работ;
• отсутствует возможность для своевременной сдачи дома в эксплуатацию;
• регистрация нового объекта затягивается на несколько лет.

И даже если дом построен и введен в эксплуатацию, но квартиры не зарегистрированы в Росреестре, то с юридической точки зрения жилье не будет существовать. Это означает, что банк не в состоянии провести реализацию залога (в случае прекращения платежей по кредиту), как и компенсировать те денежные средства, которые были ранее выданы заемщику. Не исключено, что достроенный или практически достроенный объект может находиться в подобном "подвешенном" состоянии долгие годы.

И все же надо отметить, у кредитных организаций не ослабевает интерес в развитии ипотечного кредитования новостроек, ведь кредитование строящегося жилья предполагает более высокие проценты, чем ипотека на готовые квартиры. Вдобавок многие банки занимаются кредитованием строительных компаний, при этом приобретая статус инвесторов, также работают и с девелоперами.

В работе банков с заемщиками и застройщиками обязательным является наличие договора долевого участия (ДДУ), заключаемого в рамках ФЗ № 214. Этот договор служит  единственной формой реализации недвижимости, находящейся в стадии строительства, предполагающей государственную регистрацию документа и обеспечивающей защиту дольщикам на законодательном уровне. Если застройщиком продаются квартиры в строящемся доме с помощью иных схем – банк не вправе предоставлять ипотечный кредит, поскольку для такого случая отсутствуют надлежащие залоговые гарантии.

Чтобы гарантировать себе возврат заемных средств, банку приходится проверять деятельность застройщика, проводить оценку стоимости и ликвидности возводимого жилья, а также все связанные с ним риски. И здесь обычно распространены два способа: проверки и аккредитации.

Проведение проверки отдельно взятой квартиры заемщика – весьма недешевое мероприятие, расходы по которому в итоге несет заемщик: их придется либо оплачивать напрямую, либо они будут заложены в процентную ставку.

Более удачным решением является - аккредитация всего объекта, при котором проверке подвергается весь жилой дом в целом, это позволяет разделить понесенные расходы между всеми заемщиками, при этом существенно снизив стоимость кредита каждому из них.

О банковской аккредитации новостроек и застройщиков

Понятие банковской аккредитации застройщика либо строящегося объекта – служит, по сути, формой одобрения банком выдачи ипотечных кредитов заемщикам на квартиры в рамках данного объекта. При этом банк, выражая свою заинтересованность в выдаче ипотечных кредитов, идет на расходы, связанные с проведением своеобразного аудита новостройки. Банковские службы, ответственные за экономическую безопасность изучают данные застройщика, собирают разнообразные сведения, касающиеся его деятельности.

И в первую очередь проверяется наличие документации, необходимой застройщику для выполнения работ, в состав которой входят:

• Право собственности  на земельный участок (или договор долгосрочной аренды);
• Разрешение на проведение строительства (именно жилого дома) на этом участке;
• Полный комплект проектной документации.

Кроме того, банк обязательно интересуется инвесторами проекта, говоря проще - источниками происхождения средств, предназначенными для финансирования строительства жилого дома (это делается на начальном этапе, до того, как осуществляются первые продажи). Производится также и проверка набора документов, по которым предполагается контролировать целевое использование средств дольщиков (это прерогатива государственных органов).

Касаясь в целом процесса строительства, банки обычно воздерживаются от кредитования жилья в новостройках, которые еще находятся в стадии котлована. Сегодня нередки случаи (практикуются все чаще), когда банки участвуют собственными средствами в строительстве жилых домов, на квартиры в них затем и оформляются ипотечные кредиты. В подобных случаях проект однозначно входит в круг объектов аккредитованных этим банком и со своей стороны он также рекламирует строящуюся недвижимость потенциальным покупателям. И надо заметить, что участие в строительстве средств банка, значительно облегчает процесс привлечения потенциальных клиентов – банк вполне способен несколько снизить процентную ставку по ипотеке в целях ускорения продаж.

И все же чаще всего речь об ипотеке заходит, когда строительная готовность объекта приближается к 20 - 30%. Причем и сама аккредитация может распространяться не на весь жилой комплекс в целом, а на его отдельные корпуса. В таком случае объекты аккредитуются частично, по мере сдачи в эксплуатацию корпусов.

Довольно частым является применение ступенчатого подхода к аккредитации – вначале банк проводит аккредитацию самого застройщика (проверяется история, число и качество возводимых ранее объектов, своевременность их ввода в эксплуатацию). Затем уже проверяется возводимые им объекты, после чего выносится решение – какая кредитная программа может быть предложена потребителю по тому или иному объекту. Рассматривается весь комплекс предложений на стадии строительства: о размерах процентной ставки, дополнительных преференциях определенным группам потенциальных заемщиков (молодым семьям, пенсионерам, военнослужащим, и др.).

Заметим, что немногие банки идут на аккредитацию застройщика, которым возводится свой первый объект – они считают это довольно рискованным предприятием. И в данной ситуации застройщику приходится строить дом практически до состояния полной готовности на средства инвесторов, лишь потом производить продажи. И еще - отсутствие аккредитации не обязательно является свидетельством мошеннических намерений застройщика.

Зачастую застройщик предлагает действительно выгодные условия в покупке квартиры, предусматривает рассрочку, и все необходимые документы у него на месте - это только на руку покупателю. Порядочность при формировании выгодных предложений просто необходима застройщику для того, чтобы "войти в рынок". А когда у застройщика нет банковской аккредитации, и при этом предлагается приобретение жилья на стадии котлована по различным схемам, не предусматривающим подписание договора долевого участия – это серьезный повод для покупателя - задуматься о его истинных намерениях.

Воспользоваться главным преимуществом аккредитации

Потенциальным покупателям, желающим приобрести квартиру в конкретной новостройке, сам факт аккредитации объекта банком представляется существенным преимуществом. Поскольку банк располагает всеми необходимыми ресурсами для проведения глубокой проверки строящегося объекта, да и само качество такой проверки существенно отличается от попыток покупателей провести подобную проверку своими силами.

Говоря по существу: если банком рекламируется и предоставляется ипотечный кредит на покупку квартиры в таком доме, значит – велика вероятность тому, что застройщик окажется надежным, а приобретение квартиры не будет сопровождаться неприятными сюрпризами. Поэтому, располагая информацией о том, что банк выражает согласие кредитовать приобретение квартир в новостройке, потенциальному покупателю можно принимать решение о приобретении недвижимости.

Однако не стоит принимать на веру одни лишь словесные декларации застройщика относительно наличия аккредитации его объекта рядом крупнейших банков. Лучший способ убедиться в этом - самим обратиться в названные банки.

Не надо забывать и о наличии разнообразных схем привлечения покупателей, к примеру: менеджер застройщика информирует покупателя о том, что объект "со дня на день" будет аккредитован банком, может и несколькими. На практике это может означать прямо противоположное: процесс аккредитации, возможно, проводился, но либо решение оказалось отрицательным для застройщика, либо затянулось на неопределенный срок (обычно, по вине застройщика).

По поводу аккредитации объекта несколькими банками

Практически всеми банками (за исключением банковских структур, образующих разного рода ассоциации) самостоятельно проводятся проверки объектов в целях аккредитации. И если известно, что новостройка прошла аккредитацию со стороны сразу нескольких крупных, либо средних банков, это означает, что именно столько раз застройщика и его объект проверяли, и каждым из банков выражена уверенность в их надежности.

Это обстоятельство способно повысить рейтинг застройщика, а также в максимальной степени укрепить доверие потенциальных покупателей, как к застройщику, так и непосредственно к объекту.

Если по новостройке не имеется банковской аккредитации вообще – это также может означать начальную стадию продаж, как и то, что банки еще не успели провести проверку. Однако если продажи открыты уже давно – с большой вероятностью можно полагать, что банки проводили проверку, в ходе которой были обнаружены определенные риски, именно из-за них в аккредитации объекту было отказано. А когда по строящемуся объекту ипотечных предложений вообще не присутствует – это серьезный повод подумать о доверии к застройщику. Как и в ситуации, когда объекты аккредитованы малоизвестными банками.

Резюме

Анализ приведенных выше сведений показывает, что сам факт совместной деятельности застройщиков с банками является достаточным индикатором их надежности. С другой стороны, наличие либо отсутствие аккредитации не должно служить основным критерием для покупателя –  может быть упущена действительно выгодная сделка. Достаточно лишь порекомендовать потенциальному покупателю - выждать некоторое время, необходимое кредитным организациям и самому застройщику. И вдобавок вовсе нелишне предварительно поинтересоваться у застройщика о том, как он относится к договоренностям с банками о будущих ипотечных предложениях.

Тем, кто имеет собственные средства, и не планирует привлекать заемные средства в целях приобретения квартир в новостройке, можно посоветовать воздержаться от попыток самостоятельных проверок застройщика, как и прислушиваться к доводам, касающимся временного отсутствия у объекта аккредитации или ипотечных предложений. Лучше дождаться реакции банков, и уже после принимать решение о покупке.