Недвижимость КМВ

Шесть заблуждений «владельцев» ипотеки

Подробности

Опубликовано 02.10.2011 11:48

«Финансовая грамотность – ключ успешного развития ипотеки» - на эту тему 29 сентября 2011 года состоялся пресс-брифинг Андрея Языкова, генерального директора ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК»), который проходил в рамках Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса. 

К сожалению, финансовая грамотность населения России слишком низка. Как показывает статистика, большая часть дефолтов в стране попадает на первый год кредитования, при этом в мировой практике этот момент наступает на 4–5-й год. Приняв решение получить ипотечный кредит, будущий заемщик должен быть готов к тому, что его финансовое состояние может значительно ухудшится и появится вероятность потери жилья. А на рынке ипотечного кредитования обязательно должны существовать инструменты поддержки заёмщиков, которые оказались в затруднительном финансовом положении и имеют проблемы с оплатой ипотечного кредита. 

Изучив дела заемщиков, получивших реструктуризацию в ОАО «АРИЖК», а также на базе проводимых собственные исследований, Агентство получило шесть наиболее распространенных ошибок, допускаемых гражданами при получении, а далее и погашении своих жилищных кредитов. При этом четыре ошибки происходят еще на этапе подписания ипотечного договора, и определяют дальнейшую судьбу самого кредита. Все остальные ошибки проявляются, когда заемщики уже пользуются кредитом, но при этом испытывают немалые трудности в его обслуживании.

Ошибка 1: Неспособность заемщиков прогнозировать свои доходы и расходы.

Если верить статистике, у 2% ипотечных заемщиков возникают сложности с оплатой взносов по кредиту, и это не зависит от экономической ситуации в государстве, а максимальная точка данных трудностей во всем мире возникает на 4-5ый год действия кредита. В основном объективными причинами трудностей у заемщиков является: рождение ребенка, смена места работы, сложности в бизнесе или развод супругов. Необъективные причины чаще всего заключаются в неспособности правильного расчета своих сил: люди рассчитывают и верят в «стабильность» своих нестабильных доходов, в валютные кредиты при рублевых доходах, в общепринятую закредитованность. Будущему заемщику обязательно необходимо изучить все риски и подводные камни, которые связанны с оформлением ипотечного кредита. Как правило, это процентные и валютные риски, возможность потери постоянного стабильного дохода. При получении кредита, сотрудник банка должен вместе с заемщиком смоделировать сложную ситуацию, предположить что человек оказался в тяжелом финансовом положении, т.е. пройти так называемый тест на стрессоустойчивость. Например заемщик остался без работы, как он сможет выходить из этой ситуации, сможет ли найти достойную работу в течении полугода.

Ошибка 2: У большей части заемщиков нет финансовой «подстраховки».

При оформлении ипотечного кредита будущий заемщик должен грамотно распределять свой семейный бюджет. Следуя исследованиям, которые провел «Независимый институт социальной политики» (НИСП), специально для ОАО «АРИЖК», у большинства жителей России фактически нет накоплений. Для того чтобы «выжить» в непредвиденной ситуации, например при потере работы, в семейном бюджете должен быть запас денежных средств в сумме шести зарплат как минимум. В России такие накопления имеются только в 15% семей. Будущие заемщики должны иметь «подстраховку» для преодоления возможных финансовых трудностей.

Ошибка 3: Уверенность в возможности оплате последующих платежей.

Сотрудники компании АРИЖК, вывели оптимальную формулу уверенности в том, что заемщик действительно сможет вносить ежемесячные платежи. Статистика изученных ипотечных кредитов говорит о том, что соотношение платежа к доходу должно быть не менее 45% в общей сумме всех кредитных обязательств заемщика. Соблюдение вышеуказанной формулы позволит будущему заемщику поддерживать достаточно высокий уровень жизни, при этом, вовремя и в полном объеме осуществлять платежи по кредиту. Расчет параметра «финансовой уверенности» осуществляется еще на стадии согласования кредита банком. Но многие потенциальные заемщики не рассчитывают свои силы, и принимают положительное решение по покупке недвижимости в кредит, будучи уверенными в том, что действительно смогут ежемесячно отдавать более 45% от основного дохода на погашение ипотечного кредита. Несоблюдение этой простейшей финансовой аксиомы приводит к потере платежеспособности заемщика.

Ошибка 4: Некомпетентность в правах и возможностях.

Ипотечным заемщикам необходимо изучить информацию о существующих механизмах и возможностях позволяющих обеспечить дальнейшую платежеспособность, например, страхование риска невозврата, потери трудоспособности, страхование ипотеки. Не так давно в нашей стране возникло понятие «омбудсмена». Заемщик должен понимать, что при некорректном, необоснованном и агрессивном поведении кредитора, он в любой момент может воспользоваться услугами авторитетных органов, подобных третейскому суду, способных рассудить спорную ситуацию, применяя оптимальные механизмы влияния на банк, если тот не прав.
Ошибка 5: Потеря связи с банком, в случае непогашение кредита.
Существующие заемщики, которые столкнулись с отсутствием денежных средств на оплату кредита, перестают поддерживать контакт с банком-кредитором. Умышленно не отвечая на телефонные звонки, сообщения, письма. Этими действиями граждане только усложняют и так достаточно непростое состояние дел.

Ошибка 6: Пассивность заемщика с непростой финансовой ситуации.

Часто случается так, что заемщик, по каким-либо причинам не оплативший очередной платеж по кредиту, не обращается в банк, не сообщает о непростой сложившейся ситуации, не интересуется вариантами решение вопроса сто стороны банка, ведь существует возможность предоставления реструктуризации или кредитных каникул заемщику. Практически всегда бездействие должника играет на руку именно банку, которому «не интересно» сразу подавать на горе-заемщика в суд, гораздо выгодней начислять пеню и штрафы, которые обязательны к оплате как следствие невыполнения условий кредитного договора. Пассивность в действиях должника оборачивается для него только худшими последствиями, чем он обратился бы со своей проблемой в банк. Исходя из этого, оплата всех штрафных санкций значительно ударит по семейному кошельку, т.к. долг по кредиту растет и становиться намного больше чем доход семьи. Как правило, двухмесячная просрочка достигает уровня дохода домохозяйства за месяц. При этом сумма пени растет ежедневно!

Несколько примеров ошибок из деятельности ОАО « АРИЖК».

Нестабильный доход, неспособность расчета доходов и расходов.

Татьяна, частный предприниматель из Г. Кемерово, занимается торговлей. В 2007 году получила ипотечный кредит в сумме 3 млн. рублей, с процентной ставкой 16,5% годовых. Также у Татьяны кроме ипотеки были другие кредиты в этом банке. Учитывая то, что доходы Татьяны были достаточно нестабильны, вскоре своевременная оплата долговых обязательств стала невозможной. Появилась просрочка и банк-кредитор подал иск в суд. Только благодаря тому, что заемщица вовремя оформила реструктуризацию по программе АРИЖК, судебный иск был отозван банком. Но Татьяну сложившаяся ситуация ничему не научила. Стабильного дохода у нее так и не появилось, и снова появились просрочки по кредиту, что грозит ей очередной подачей иска в суд и лишением жилья.

Пример Татьяны скорей говорит об исключении из правил, но опыт АРИЖК показывает, что большая часть заемщиков с большой ответственностью относятся к своевременной оплате своих обязательств перед кредитором. При правильно поставленной работе 87,4% заёмщиков, имеющих проблемы с оплатой долгов перед банком, возобновляют свою платежеспособность.

Приведем другой пример из реальной жизни: Елена Ивановна и Сергей Петрович купили квартиру в кредит для сына и его семьи. Вскоре семью постигло горе – погиб сын, а у молодой невестки случилась длительнаяв депрессия. У пожилых родителей не было другого выхода, как взять на свои плечи не только оплату по кредиту но и воспитание новорожденного внука. На то время Елена Ивановна и Сергей Петрович работали в такси, но организация обанкротилась. Супруги решили не тянуть время и обратиться в ОАО «АРИЖК» для получения стабилизационного займа. Через некоторое время им все же удалось устроиться на новую стабильную работу , они снова могут выполнять обязательства по ипотечному кредиту.

Соотношение платежа к доходу должно быть не менее 45%

Бухгалтер Светлана из Омска, в 2007 году взяла ипотеку, кредит на покупу 3-х комнатной квартиры. В справке о доходах Светлана указала заработную плату в сумме 60.000 рублей, которые и были приняты в расчет соотношения платежа к доходу, что на тот момент составило 49,22%. Уже после выдачи ипотечного кредита выяснилось, что реальный доход Светланы составляет 30.000 рублей, и естественно платежи по кредиту слишком велики для Светлана. Она просто не сможет их оплачивать, тем более своевременно. Задолженность по кредиту с каждым днем становилась все больше. Залоговая квартира Светланы была выкуплена и взята на баланс ОАО «АРИЖК» в рамках продукта «Активная реструктуризация». На сегодня ситуация у горе-заемщицы не изменилась., платежи по кредиты все так же остаются быть непосильными. Светлана трудиться бухгалтером у ИП с зарплатой 12.000 рублей, а ежемесячный взнос по ипотечному кредиту 31.911 рублей. Вероятней всего, Светлане придется отдать квартиру на реализацию или обменять на жилье поскромнее.

Потеря связи с банком, в случае непогашение кредита, пассивность заемщика с непростой финансовой ситуации.
2007 год, среднестатистический город на Урале. Алексей приобрел двухкомнатную квартиру для себя за 1,4 млн., получив в банке кредит в сумме 1,2 млн. рублей, под 13,9% годовых, сроком на 20 лет. Организация, где работал Алексей, прекратило свою деятельность в октябре 2008 года. Заемщик в банк за реструктуризацией не обращался. К концу 2009 года у банка уже было положительное решение суда, согласно которому оценка квартиры составила 1,1 млн. рублей, а долг перед кредитором, с учетом пени и штрафов – вырос до 2,1 млн. рублей. Алексей потерял больше, чем вложил, и сумму авансового платежа и собственное жилье, и штрафные санкции перед банком. Более толь, Алексей еще остался должен банку 1 млн. рублей. Теперь Леша не нашел другого выхода, как скрывать свои реальные доходы, чтобы банк-кредитор не забирал у него последние заработанные деньги. Всего этого можно было бы избежать, если бы Алексей обратился за реструктуризацией, в каждой проблеме есть выход. Обратись он вовремя в банк, шанс решить вопрос с жильем был достаточно велик.

Существуют и более сложные ситуации. Яркий пример – Андрей из Краснодара. В 2008 году был получен кредит, в размере 7 млн. рублей при 13, 5% годовых. Заемщик несколько месяцев оплачивал полную сумму точно в срок. Но вскоре исчез. Прошло три года. На сегодня сумма задолженности перед банком 12,5 млн. рублей. Кредитор иск в суд не подавал, начисление процентов не приостановлено, просрочка так и продолжает расти. Дом Андрея стал ветшать, уже находиться в аварийном состоянии, а заемщика все нет. Если он все же появиться, для него это будет катастрофа. Сумма к оплате уже невероятно велика. Если бы Андрей при возникновении сложной финансовой ситуации обратился в банк, таких тяжелых последствий не было бы.

Вышеизложенные примеры – это всего лишь меленькая частичка всех тех историй, которые возникают у рядовых граждан России, следствие финансовой безграмотности. А стремительное развитие рынка ипотечного кредитования не представляется без грамотных т ответственных заемщиков. Основная проблема, решение которой необходимо в ближайшее время от всех участников, формирующих рынок ипотечного кредитования – это повышение уровня грамотности населения в финансовых вопросах и привлечение на рынок образцовых заемщиков.