Недвижимость КМВ

Вот такой ширины, вот такой вышины или из чего формируются цены на жилье

Подробности

Опубликовано 09.11.2009 06:58

Просматривая объявления о продаже и покупке недвижимости и отслеживая изменение цен,- редко кто задумывается над тем, как они образуются. Тем не менее, есть масса компонентов, которая напрямую влияет на тенденцию изменения цен. Это стоимость предпроектных и проектных работ, оплата за подготовку земельного участка к строительству, само возведение дома ну и, конечно, расходы на заработную плату работникам.

Однако ценообразование стоимости жилья в новостройках и вторичном секторе недвижимости несколько отличается. Так при строительстве новых домов весь объем инвестиций распределяется между рядом компонентов. Около половины всех затрат уходит на строительные расходы, включая разработку проектов и оплату труда рабочим. Доля затрат на инфраструктуру составляет около 15-25%, а оплата права на строительство  равна 10%. В некоторых проектах, огромную долю занимают расходы на подготовку участка к строительству – более 20%.

Несмотря на эти показатели, влияют на цену и иные факторы. Прежде всего, это характеристика района, в котором находится недвижимость, и его транспортная оснащенность. Также на ценообразование воздействует вид застройки, класс недвижимости и строительные материалы, которые использовались при возведении дома. Немаловажен и этаж дома, расположение жилья в постройке и вид из окон квартиры. Так жилье на первом этаже, как и угловая квартира, – будет существенно дешевле недвижимости, расположенной на более высоком этаже. Отразится на цене и наличие паркинга, охраны и прочих дополнительных услуг, предлагаемых в новостройках. Да и сама прилегающая к дому территория играет далеко не последнюю роль в ценообразовании.

Отразилась на стоимости составляющих жилой недвижимости в новостройках и кризисная ситуация. В частности существенно подешевела оплата права на строительство. Уменьшился объем инвестиций в логистику, расходы на строительные материалы, а также оплату услуг подрядчиков. Снизили свою маржу и девелоперы. Немудрено, что уменьшение стоимости затрат на строительство недвижимости первичного сектора, позволило продавцам делать скидки своим клиентам, как правило в районе 10%. Но насколько точно уменьшился доход от продажи жилья на выходе, аналитики пока сказать не могут.

Несколько отличается ценообразование на жилье на рынке вторичной недвижимости, в которой продавец волен выставлять любую стоимость. В отличие от новостроек, квартиры во вторичном секторе чаще всего продают обычные собственники, не обладающие достоверной информацией. Вот почему цена складывается из более субъективных составляющих.

Как и с первичным жильем, одну из ведущих ролей играет местонахождение квартиры. И близость к центру города или крупным транспортным пунктам, безусловно, повышает стоимость квадратных метров. Значение имеет им сам район, его инфраструктура и заселенность. Немаловажным фактом выступает и состояние самого дома и материала, из которого он был построен. Квартиры в кирпичных домах дороже своих аналогов  в панельных постройках на 30-40%. Ну и конечно выше цены будут на квартиры с ремонтом. Если во вторичном жилье он давно не проводился, а тем более если коммуникации также не менялись около десятка лет, то такая недвижимость вряд ли будет привлекательной для покупателей.

Получается, что разница цен между первичным и вторичным жильем зависит не только от «новизны» постройки. Это еще и ряд факторов, которые выделяют в качестве приоритетных как застройщики при продаже новостроек, так и рядовые граждане, продавая вторичное жилье.