Недвижимость КМВ

Стоимость жилья в 2010 году

Подробности

Опубликовано 06.02.2010 10:52

Стоимость недвижимости волнует без исключения всех так же, как погода за окном или итоги президентских выборов. Дать прогноз на динамику цен жилья не составит большого труда. Почти со стопроцентной уверенностью можно сказать о том, что бурного роста стоимости жилья ожидать не стоит, так же как и падения цен ждать не приходится. Такой прогноз можно сделать исходя из кризисного опыта, коего в нашей стране предостаточно.

После кризиса 1998 года в течение двух лет рынок недвижимости постепенно приходил в себя – в 1999 году была зафиксирована резкая отрицательная динамика в стоимости квадратных метров, но уже в 2000 наблюдалось появление стабильности – цены на недвижимость пришли в себя и приподнялись примерно на 5 % за год.

По аналогии с 2000 годом, наступивший 2010 год также можно назвать стабилизационным. Цены на жилье и коммерческую недвижимость будут расти, но совсем не значительно, примерно на 2-7% за год.

Наблюдавшийся стремительный рост до кризиса 2008 года был вызван переизбытком денежной массы, накопившейся у россиян и дефицитом жилья. Сейчас же лишних денег у граждан нет, следовательно, отсутствует спрос на жилье, поэтому заметного роста цен не будет. Из-за снижения спроса и влияния экономического кризиса, в 2009 году цены на жилье в среднем по Ставропольскому краю снизились более чем на 16%.  Но дефицит жилья тоже никуда не делся, и это не даст ценам снижаться дальше. В Ставропольском крае, по словам министра строительства и архитектуры края И.Стояна, да 2017 года планируется ввести около 555 тыс. кв. метров, что на фоне долгосрочной перспективы не покроет дефицит жилья, сложившийся на Ставрополье.

Дополнительным стимулом для приобретения недвижимости в наступившем году может послужить снижение ставок по ипотеке. Предпосылки для этого уже существуют – постепенное снижение ипотечных ставок наблюдалось уже в конце 2009 года, аналитики утверждают, что такая тенденция сохранится и в течение 2010 года. Однако банки не спешат ослабить условия, предъявляемые заемщику, поэтому для большинства россиян ипотека все-таки останется недоступной. Несмотря на этот факт, эксперты ожидают повышение спроса на недвижимость в районе 30% в 2010 году за счет отложенного спроса. Средний показатель обеспечения жильем российских граждан составляет 21.5 кв.м на человека, что намного ниже европейских стран. В Европе этот показатель достигает 30-40 кв.м на человека. Обороты на рынке недвижимости за 2009 год снизились в среднем на треть, что с учетом снижения цен на жилье и ставок по ипотечным кредитам на сегодняшний момент дает колоссальный объем отложенного спроса в наступившем году.

Одним из способов определения динамики спроса населения на недвижимость является анализ избыточного дохода семьи. Например, сегодня средний достаток семьи из трех человек в КМВ составляет $800. Если после уплаты всех ежемесячных расходов на продукты, вещи первой необходимости, коммунальные услуги (это примерно $100 на человека) и выплаты по ипотечному займу у семьи остается более 20% от заработанного, то спрос на недвижимость будет держаться высоким. В 2009 году показатель избыточного дохода семьи практически был равен нулю, поэтому и спроса на жилье почти не было. Сегодня же показатель избыточного дохода держится на уровне примерно 10%, так как цены на квартиры заметно скатились вниз, а ставки по ипотеке снизились до приемлемого уровня.

Сегодня россияне приобретают квартиры в большинстве случаев для себя, а не для инвестирования лишних денег. Доходность вложений в квадратные метры значительно снизилась. Прибыль от вложение в недвижимость не будет превышать 12%, тогда как докризисные годы доходность составляла до 50% годовых. Тем, кто решился покупать квартиру, следует поторопиться – в ближайшие 2 года большого пополнения рынка не будет, а, наоборот, с рынка будут исчезать наиболее привлекательные предложения. В условиях кризиса большинство новых проектов было заморожено, замедлились темпы строительства новостроек, что приведет в ближайшем будущем к дефициту жилья. Подтолкнуть темп строительства жилья к увеличению сможет только государственная поддержка.

Подводя итоги можно спрогнозировать, что в 2010 году средние цены на жилье по ставропольскому краю будут держаться на уровне декабря 2009 года. Но с учетом того, что с января 2010 года Пятигорск признали столицей Северо-Кавказского Федерального округа, цены на недвижимость в регионе Кавказских Минеральных Вод могут немного вырасти, но скорее всего не более чем на 5% за год.