Недвижимость КМВ

Правила, которых следует придерживаться при сдаче квартир

Подробности

Опубликовано 31.10.2014 09:18

Сегодня немало владельцев недвижимости, предоставляющих в аренду свое жилье в целях получения определенного дохода, способного существенно поддержать семейный бюджет. Желающих работать в тех или иных районах, где на данный момент не имеется своей жилплощади, немало, поэтому спрос на съемное жилье не снижается.

Зачастую арендодателю приходится тратить немало нервов и времени, из-за ошибок при заключении сделки. Бывают ошибки, последствия которых вполне способны превратить потенциальный источник дохода в источник проблем и убытков.

По мнению экспертов, владельцы, желающие заработать на сдаче квартир, совершают одинаковые, достаточно распространенные ошибки, их изучение будет весьма полезно для тех, кто готовиться предоставить свою жилплощадь арендаторам впервые, а также и для опытных арендодателей, которые давно принимают оплату от своих квартирантов.

Договор лучше заключить

Законодательно гражданско-правовые отношения сдачи-аренды жилья должны быть оформлены договором. Также этот документ необходимо правильно составить, чтобы  исключить возникновение недопонимания между сторонами, которое может стать причиной судебных разбирательств. Необходимо максимально подробно прописать все аспекты взаимоотношений с квартирантами для урегулирования споров, а в случае возникновения судебных  разбирательств - быстрого и безболезненного  разрешения недоразумений между владельцем недвижимости и арендатором.

Решение суда будет зависеть не от того, кто действительно кажется правым, но прежде всего - от убедительности представленных суду аргументов, наличия грамотного адвоката. После решения суда в пользу квартиранта, арендодателю придется нести убытки в виде всевозможных штрафов или компенсаций и это вместо ожидаемой  прибыли от аренды. Необходимо также тратить время на посещение судебных заседаний, консультации юристов, что тоже является убытком, в виде расходования денежных средств на оплату оказываемых юристами услуг.

При заключении договора  необходимо понимать, что аренда недвижимости предполагает уплату налога. При этом наличие договора служит доказательством получения прибыли, и  владелец недвижимости обязан исправно платить налог с аренды. В случае с недобросовестными квартиросъемщиками, договор может превратиться в инструмент давления на арендодателя, они зачастую шантажируют владельца квартиры обращением в налоговую службу. Подобные ситуации случаются, когда квартирантам нечем платить, а торопиться с выездом не хочется, они начинают требовать отсрочки на месяц-другой для  поиска нового жилья.

Страховка позволит минимизировать ущерб

При сдаче квартиры в аренду необходимо помнить про наличие рисков, которые увеличивают ответственность именно владельца квартиры, а не арендатора. Например, в случае возникновения пожара или затопления соседей по вине квартирантов, взыскать убытки с арендаторов достаточно сложно, в том числе и из-за отсутствия у них какого-либо имущества.

В таких случаях, даже при наличии договора с квартирантами, возмещать убытки соседям (а то и нести более серьезную ответственность), приходится владельцам квартир. Чаще всего арендаторы в таких ситуациях просто оперативно съезжают из съемной квартиры, предоставив хозяевам самим разбираться с последствиями причиненных бедствий. Известны случаи, когда подобные аварии возникали в момент выезда квартирантов, как результат сведения счетов с владельцами при возникновении недопонимания в отношениях между сторонами.

Оформление страхового полиса помогает избежать неприятностей, вызванных перечисленными рисками. Вызывает сожаление, что практика страхования жилья при сдаче в аренду не очень распространена сегодня у наших владельцев квартир.

Регистрировать квартирантов однозначно!

При аренде жилья подразумевается проживание в нем посторонних лиц в течение некоторого времени. В соответствии с законодательством нашей страны, каждый  гражданин должен быть зарегистрирован по месту проживания. Владелец квартиры несет ответственность за регистрацию жильцов, т.е. он обязан взять паспорта квартирантов и оформить временную регистрацию, потратив немало времени и средств, во избежание штрафа. Арендаторам отсутствие регистрации практически ничем не угрожает, наоборот  этот факт является инструментом давления на хозяев жилья для снижения стоимости аренды или отсрочек с платежами.

Как подготовить квартиру к сдаче

Примерную цену стоимости аренды определяет рынок жилья, исходя из практического спроса и предложений на текущий момент.

В целях подготовки квартиры к сдаче, многие владельцы проводят дорогой ремонт, что является наиболее распространенной ошибкой. Конечно, спрос на квартиру, которая на момент сдачи находится в опрятном состоянии, возрастает. Специалисты не советуют  слишком усердствовать при проведении ремонта, надеясь за счет этого назначить более высокую арендную плату. Стоимость аренды больше зависит не от фешенебельного евроремонта, а от местоположения, качества и состояния самого дома, транспортной доступности и других факторов, важных для удобства арендатора.

Например, в грязном подъезде или при отсутствии мест для парковки автомобиля, наличие шикарного ремонта не даст гарантии получить высокую цену за аренду жилья.  Стоимость ремонта должна соответствовать статусу и рыночной цене аренды при схожих вариантах. Ремонт, сделанный по своему вкусу, может не соответствовать требованиям потенциальных арендаторов, можно потерять клиентов просто потому, что им не понравился предложенный цвет обоев или наличие рисунков на потолке.

Планировка и комплектация квартиры необходимой мебелью и бытовой техникой, при бюджетной цене за аренду квартиры, не предусматривает наличие дорогих вариантов  техники или предметов интерьера. Ущерб от порчи таких вещей приведет к потере хозяином значительной части прибыли на их ремонт.

Влияние «фактора» мебели

В случае долгосрочной аренды, владельцам жилья выгоднее сдавать квартиру без мебели и бытовой техники. Это не обязательно приведет к снижению арендной цены, поскольку она во многом зависит от общей ситуации на рынке жилья. При этом у владельца появляется определенное преимущество, связанное с тем, что при переезде возникают существенные затраты и квартиранты, имеющие собственную мебель и бытовую технику, не склонны к частой смене жилья. Кроме того им трудно внезапно исчезнуть, не оплатив аренду. Такие жильцы являются более надежными, более ответственно выполняющими условия договора и требования хозяев. При таких вариантах у владельцев сдаваемого жилья отсутствуют амортизационные расходы на ремонт техники и восстановление  мебели. После выезда жильцов остается сделать легкий косметический ремонт, что весьма удобно при отсутствии лишних предметов, и затем вновь дать объявление о сдаче жилья.

Поговорим о возможных рисках

Каждый арендодатель сталкивается с определенными рисками при сдаче в аренду своего жилья, имея целью получение прибыли в виде арендной платы. Поскольку после подписания договора распоряжаться вашей квартирой будут посторонние люди, то контролировать ситуацию бывает проблематично. Далее мы рассмотрим несколько наиболее распространенных проблем и способы их решения:

Субаренда

Не исключен вариант, когда квартирант после заключения договора на выгодных для себя  условиях,  сдает это жилье другим квартирантам. При этом назначает более высокую цену и требует оплату за несколько месяцев вперед, после чего благополучно исчезает.  Подобные действия квартиранта квалифицируются как мошенничество, и владельцу квартиры поможет пункт в договоре, согласно которому неожиданные претенденты на проживание будут выселены с занимаемой жилплощади.

Количество жильцов лучше согласовать

Не  редкость в мегаполисе, когда в арендованной квартире к арендатору подселяется еще человек 10-15, приехавших на заработки родственников или земляков. Увеличившееся число проживающих лиц, быстро ухудшает состояния квартиры и осложняет отношения с  соседями и правоохранительными органами. Чтобы избежать подобных ситуаций,  необходимо указать в договоре количество проживающих человек.

Пользование имуществом

Пользоваться имуществом, которое находится в квартире, будут чужие люди. Не стоит  надеяться, что посторонние люди будут бережно относиться к вашей мебели, элементам интерьера, бытовой технике, а также инженерным коммуникациям, таким как: краны, газплита, электрика. Часть оставленных вами предметов может оказаться безнадежно испорченной или попросту украденной самими проживающими либо их гостями.

Поэтому в  договоре необходимо конкретно указать список имущества, которое остается в квартире, и как будет возмещен ущерб владельцу в случае порчи данного имущества.

Подведем итог

Экспертная статистика подтверждает: чтобы арендная плата стала стабильным и весьма существенным доходом для начинающих и опытных арендодателей, следует уделять достаточное внимание деталям сделки с целью исключения возможных ошибок.   

Наибольшим рискам, которые становятся причиной значительных потерь времени, нервов и средств, подвержены владельцы жилой недвижимости, рассчитывающие только раз в месяц появляться в квартире для получения оплаты за проживание. При этом более ни о чём не беспокоиться. На практике всё наоборот. Придется постоянно и внимательно следить за своими  квартирантами, чтобы исключить мошенничество с их стороны, халатное отношение к имуществу владельца, недопущение возникновения аварийных ситуаций. Только опыт  непосредственного общения с квартирантами позволит избежать многих перечисленных в данной статье рисков. Но даже и в этом случае владельцу недвижимости надо быть готовым постоянно сталкиваться с неприятными сюрпризами.

В то же время накопленный объем информации по данной теме на просторах Интернета, помогает существенно облегчить жизнь владельцам квартир, оценивая всевозможные ситуации из практики других владельцев, предлагая к изучению статьи законодательства, регулирующие отношения между арендодателем и арендатором.