Недвижимость КМВ

У "проблемных" квартир свои преимущества

Подробности

Опубликовано 31.10.2014 09:27

Стоимость жилья на рынке недвижимости зависит от многих факторов, которые во многом обусловлены комфортом проживания. Общее состояние квартиры, инженерных коммуникаций (электрика,  сантехника, краны, наличие мусоропровода и т.д.), этажность арендуемого жилья, транспортная доступность и наличие мест для парковки автомобиля – факторы, заметно регулирующие величину арендной платы и стоимости объектов недвижимости.

Сходство таких параметров у квартир в разных районах города нивелирует их стоимость приблизительно на одном уровне. Внимательно изучая многочисленные предложения вторичного рынка, можно отыскать квартиру, стоимость  которой ощутимо ниже среднерыночной. Это, так называемые, «проблемные» квартиры, которые стоят дешевле, при этом имеют свои преимущества и недостатки. Экспертами  на сегодня изучены возможные последствия приобретения квартиры с весьма привлекательной ценой, но и определенными недостатками.

Критерии «проблемности» квартиры

Стоимость квартир, располагающих определенными недостатками, всегда ниже стоимости аналогичной жилплощади при одинаковых основных параметрах.

А насколько проблемной может признаваться квартира?

Во-первых, особое внимание следует уделять юридической чистоте сделок с  недвижимостью. Законом  запрещена продажа недвижимости: с нарушением прав  третьих лиц, при наличии залогового обременения,  при наложении ареста на  имущество, возможны и другие  мошеннические действия со стороны продавца, нарушающие законодательство.

Во-вторых, существенно снижают цену проблемы, связанные с ухудшением  потребительских свойств предлагаемого жилья, вызванных техническими причинами.

Предлагаем к рассмотрению некоторые технические характеристики недвижимости, в значительной мере влияющие на изменение цены. Нередко наличие сложных проблем технического характера способно опустить цену квадратных метров «проблемной» квартиры вплоть до половины её рыночной  стоимости.

В понятие потребительские свойства квартиры, входит внутреннее текущее состояние самой квартиры, т.е. состояние стен, инженерных систем, а также общее состояние всего дома. Ухудшение свойств в основном связано со следующими проблемами:

Проблемы  водоснабжения

Периодическое отсутствие холодной и горячей воды в квартире может быть связано с наличием проржавевших труб. К сожалению, даже заменив некачественные трубы в самой квартире, не всегда удается решить вопрос водоснабжения. Причина частых отключений воды может заключаться в наличии изношенных труб в подвале дома либо в магистральных сетях на территории района.

Устаревшая электропроводка

Электропроводка в старых домах рассчитана на ограниченное потребление электроэнергии, что при современных нагрузках может вызвать немало неудобств. Возможны регулярные «выбивания» предохранителя на панели счетчика и даже короткое замыкание, способное привести к пожару. Замена старых электрических проводов, розеток и выключателей на новые только в самой квартире поможет лишь частично решить проблему. Если в доме и районе эксплуатируются устаревшие электросети, то из-за  перегрузок, вызванных современной бытовой техникой, нередки регулярные отключения.

Сбои в системе отопления

 Состояние труб в квартире, доме, районных сетях, качество и состояние радиаторов могут стать причиной проблем с отоплением в зимний период. Замена старых  радиаторов  в квартире обойдется  недорого. Но если в разных точках  района постоянно    прорывает устаревшие магистральные  сети, то их ремонт напрямую связан с периодическим отсутствием тепла в квартире.

Предельные сроки эксплуатации зданий

При проектировании и строительстве зданий закладывается определенный срок их эксплуатации. Потребительские свойства стен, перекрытий, крыш дома гарантированно  сохраняются в течение этого периода. По мере того, как истекает отведенный срок эксплуатации, здание всё более «ветшает». Появление трещин в стенах, осыпание  раствора между стыками в кладке приводит к нарушению теплоизолирующих характеристик,  при этом в доме «дует изо всех щелей».

Последствия аварийных ситуаций

Значительно ухудшают качество квартир последствия различных аварийных ситуаций, особенно затоплений или пожаров. После косметического или капитального ремонта удается полностью устранить вторичные признаки аварий, такие как: следы от пятен сажи после пожара либо плесень на стенах после затопления. Исправить разрушающее действие высокой температуры после пожара или влаги после затопления на бетонные стены или кирпичную кладку уже нельзя.

Проявление многочисленных микротрещин в стенах приводит к потере значительной  части теплоизолирующих и звукоизоляционных характеристик здания. После проникновения  в квартиру большого количества воды с верхних этажей в результате затопления, происходит снижение качественных характеристик стен квартиры. Под слоем шпаклевки и штукатурки замедленное испарение проникшей влаги, что при отсутствии вентиляции в этих слоях приводит к образованию практически невыводимой   плесени. В холодное время года вода, попавшая во время затопления в поры стен, замерзает и приводит к разрушению бетона и кирпича.

После аварийных ситуаций в квартире нередки трещины на стенах и потолке, отсыревают стены в углах и за батареями, особенно в летний период, снижается звуко- и теплоизоляция. Особо опасные неприятности могут возникнуть с подгоревшей после пожара или деформированной после затопления электропроводкой.

Неудачная планировка квартиры

Неудачный проект здания, изначально включающий определенные недоработки, приводит к ухудшению эксплуатационных характеристик квартиры не меньше, чем неудовлетворительное текущее состояние жилья. Особое значение при этом имеет планировка квартиры. Под «проблемным» жильем принято считать дома, которые  являлись т.н. «бюджетными», даже в сравнении со стандартными панельными домами. К данной категории относятся «гостинки», площадью порядка 24 кв. м., тесные «хрущевки», некоторые экспериментальные варианты застройки советского периода.

Комфортность проживания в подобных строениях не достигает достаточного уровня, в основном из-за ограниченной общей площади. Конкурентная привлекательность таких  квартир существенно снижена невозможностью установки современной сантехники и бытовой техники в крохотных кухнях, узких коридорах, крохотных бытовых помещениях. Квартира, в которой устанавливается только сидячая ванна или нет места для раковины, не может пользоваться высоким спросом у современных потенциальных покупателей. В таких квартирах также не удается узаконить выполненные перепланировки, даже если некоторые внешние характеристики квартиры улучшены. 

Проблемы с месторасположением

Место расположения  объекта недвижимости  вторичного рынка существенно влияет на снижение стоимости квартиры относительно среднерыночной цены. Существует огромное количество причин, заставляющих  жильцов переезжать в другой даже менее престижный  район. Наличие повышенного уровня радиации либо уровня загрязнения окружающей среды данной территории увеличивает риск ухудшения здоровья при  дальнейшем  проживания в таком месте. Но продавец предпочитает не рассказывать об этом, объясняя срочность реализации жилья иными причинами.

Как очевидные, так и скрытые проблемы

При продаже собственной недвижимости владелец рассказывает, прежде всего, о достоинствах жилья, не акцентируя внимание потенциального покупателя на недостатках. Очевидные недостатки квартиры, такие как неудачная планировка или ветхость жилого здания видны сразу. Однако существуют и скрытые проблемы, например, под свежим ремонтом могут проявиться последствия пожара и другие недостатки.

Зачастую о скрытых проблемах вообще не упоминается, а срочная необходимость продажи (по сниженной цене) мотивируется переездом, приобретением новой квартиры и прочими, являющимися вполне убедительными, причинами. Истинная причина продажи, как правило, выясняется спустя некоторое время, когда торговаться уже поздно.

Впрочем, бывает и такое, что владелец старается честно предупредить покупателя об известных ему проблемах, при этом назначается адекватная цена, которая в достаточной степени компенсирует недостатки. И здесь надо отметить, такой честности продавца в известной мере может способствовать включение в договоре купли-продажи пункта о намеренном сокрытии продавцом недостатков. И в случае выявления у нового владельца недвижимости проблем, связанных с тем фактом, что предыдущий владелец знал о существовании недостатков, но не счел нужным предупредить о них нового владельца, последний может апеллировать к суду о признании сделки недействительной.

У каждой проблемы своя цена

Как выясняется, наличие недостатков у квартиры влечет за собой снижение ее стоимости, что служит вполне существенным стимулом для тех, кому не хватает средств, чтобы приобрести жильё по среднерыночной цене. В этой связи уже само наличие недостатков создает определенные возможности потенциальным покупателям с недостаточным бюджетом.

Причём даже в случае ухудшенного технического состояния квартиры, она вполне может оказаться пригодной для проживания, а значит, отпадёт необходимость в ежемесячном внесении арендной платы за съемную жилплощадь. Практически высвободившиеся средства можно вложить в устранение проблем, связанных с текущим состоянием квартиры.

Не говоря уже о том, что неудачная планировка не всегда может являться помехой, особенно в случае, когда новый владелец приобретает квартиру не для собственного проживания, а для сдачи её в аренду. Необходимо учесть, что не только качество жилья является основным фактором в формировании арендной платы, но и такие факторы, как например, расположение, транспортная доступность здания. Именно по этой причине цена аренды «хрущевки» лишь незначительно отличается в меньшую сторону от арендной платы, назначаемой владельцами стандартных девятиэтажек. И проблемная квартира способна приносить больше прибыли, по отношению к затратам на ее приобретение, чем стандартная квартира.

Вдобавок ко всему покупка стандартной квартиры, пострадавшей от пожара либо ранее затопленной соседями сверху, может стать достаточно выгодным предприятием. В настоящее время существует немало прогрессивных строительных технологий и материалов, в полной мере позволяющих нивелировать перечисленные выше проблемы. И после проведения хорошего капитального ремонта проживание в «проблемной» квартире будет не менее удобным и комфортным, чем в квартире новостройки.

Что в итоге?

Из множества предложений о продаже недвижимости всегда можно отыскать вариант с достаточно низкой ценой, ведь «проблемные квартиры» уже успели завоевать отдельный сегмент, вызывающий повышенный интерес у тех, кто не в состоянии приобрести обычную квартиру. В этой связи эксперты рекомендуют не сбрасывать со счетов подобные предложения также и тем, кто желает инвестировать либо приобрести квартиру для своего проживания.

В качестве рекомендации можно посоветовать более внимательное изучение объекта приобретаемой недвижимости, поскольку к тем проблемам, что были озвучены собственником, могут добавиться и другие сложности, которые обнаружатся лишь впоследствии. В случае выявления дополнительных проблем важно отчетливо представлять стоимость ремонта при устранении выявленных недостатков. Подводя итог, отметим, что приобретение квартиры «с сюрпризом» может оказаться выгодной сделкой, если уделить должное внимание проверке юридической чистоты и техническому состоянию квартиры.