Недвижимость КМВ

Рынок торговой недвижимости ЮФО на грани насыщения

Подробности

Опубликовано 01.10.2009 20:13

Рынки торговой недвижимости крупных городов ЮФО находятся на грани локального насыщения. В течение следующих 2 лет объем рынка должен увеличиться еще почти в 1,5 раза, что позволит говорить о профиците предложения. Риски новых проектов станут высокими, а наиболее неудачные торговые центры будут вынуждены покинуть рынок.

Сейчас общий объем торговых площадей в крупных городах ЮФО (Краснодар, Ростов-на-Дону и Волгоград) составляет порядка 1 770 тыс. кв. м. Из них 1 230 тыс. кв. м – это помещения в качественных торговых центрах. Основная их часть была введена в эксплуатацию в течение последних 3-5 лет, когда в регионе наблюдался стабильный рост экономики и доходов населения.

Наибольшей обеспеченностью качественными торговыми площадями характеризуется Краснодар – 622 кв. м на 1 000 жителей. В городе функционирует более 20 объектов, общая площадь которых составляет 482 тыс. кв. м. Почти 50% этого объема появилось в 2008 году, когда были открыты такие объекты как «МЕГА» (общая площадь – 150 тыс. кв. м) и «Галерея» (94 тыс. кв. м). Эти проекты, проработав немногим более года, уже являются самыми посещаемыми в Краснодаре – первый за счет концепции и «якорей» (IKEA, Auchan, Leroy Merlen), второй – из-за сверхудачного месторасположения в самом центре города.

Последние 2 года стали наиболее удачными для рынка недвижимости не только Краснодара, но и ЮФО в целом. Экономика региона активно росла, инвестиционная активность достигла пиковых показателей, в том числе, за счет высокого спроса на недвижимость. В этот временной промежуток было начато строительство и разработаны проекты практически всех проектов торговой недвижимости, реализующихся или замороженных сейчас.

В Краснодаре в процессе строительства находится 9 крупных объектов торговой недвижимости, общая площадь которых составляет около 532 тыс. кв. м, т.е. немного больше чем существующий объем предложения. После сдачи в эксплуатацию всех этих объектов показатель обеспеченности составит почти 1,5 кв. м на человека – очень высокая цифра даже для европейских и американских мегаполисов (обеспеченность в Лондоне – 1,05 кв. м на человека, а в Нью-Йорке – 0,81 кв. м). Поскольку Краснодар по уровню своего развития и по уровню жизни населения еще очень далек от этих городов, будущее новых торговых объектов представляется достаточно туманным.

Вторым по уровню развития рынком является Ростов-на-Дону. Общий объем качественных торговых помещений в городе составляет 423 тыс. кв. м. Обеспеченность – 400 кв. м на 1000 человек. В 2007 году рынок Ростова-на-Дону увеличился почти вдвое благодаря вводу ряда объектов, самый крупный из которых – «МЕГА» (общая площадь – 130 тыс. кв. м). Из других объектов стоит отметить ТРЦ «Золотой Вавилон» (31 тыс. кв. м), который был открыт в 2009 году.

Общий объем строящихся торговых площадей составляет 231 тыс. кв. м. Самыми крупными являются ТРЦ «Мегамаг» общей площадью 120 тыс. кв. м и ТРЦ «Шоколад» (53,5 тыс. кв. м). После сдачи всех строящихся объектов в эксплуатацию обеспеченность торговыми площадями в городе увеличится до 600 кв. м на 1000 человек. Это оптимальный показатель для России на современном этапе ее развития, превышение которого прямо говорит об опасности перенасыщения рынка.

Наименьшей развитостью торгового сегмента недвижимости характеризуется Волгоград. Сейчас здесь функционирует порядка 324 тыс. кв. м качественных торговых помещений. Волгоград также испытал скачек предложения в данном сегменте недвижимости, который пришелся на 2007 год. Тогда рынок увеличился сразу в 2,5 раза за счет ввода ряда небольших торговых центров общей площадью 15-25 тыс. кв. м и одного крупного суперрегионального центра Рок-н-Молл (85 тыс. кв. м).

Популярность малоформатных ТЦ в Волгограде объясняется его географическими особенностями – город вытянут вдоль Волги более чем на 100 км, а в таких условиях приемлемую посещаемость крупных торговых центров обеспечивать непросто. Поэтому девелоперы предпочитают строить небольшие объекты, располагая их по всей протяженности города.

По обеспеченности торговыми площадями Волгоград занимает последнее место среди крупных городов ЮФО (326 кв. м на 1000 человек), а также по общему объему строительства ТЦ. Сейчас в городе возводится 6 объектов, вмещающих порядка 100 тыс. кв. м торговых площадей, самым крупным из них является ТРЦ «Слава» (общая площадь – 86 тыс. кв. м).

Согласно нашему анализу, больший объем площадей Волгограду и не требуется, ввиду малой емкости рынка. Несмотря на то, что это город-миллионник, показатели экономической активности и уровень жизни населения здесь не так высоки, как в других крупных центрах ЮФО. Поэтому потребительский спрос значительно ниже, а вместе с ним, и потребность в торговых площадях. Выход новых проектов на рынок ограничен, а сейчас, в условиях кризиса, объем предложения даже уменьшается. Из-за низкой рентабельности, было принято решение закрыть ТЦ «Диамант на Комсомольской» - один из 3 объектов под брендом «Диамант» в городе (еще 3 находятся в стадии строительства). Собственник планирует реконцепцию ТРЦ и новое открытие в конце 2009 года. Это также свидетельствует о скором насыщении рынка и необходимости искать для новых проектов еще неосвоенные ниши.

Тенденции и перспективы

Развитость рынков торговой недвижимости крупных городов ЮФО, высокие показатели обеспеченности и большая конкуренция во время кризиса негативно сказались на доходах ТРЦ. Когда платежеспособность населения начала падать, вслед за ней снизились и прибыли ритэйлеров. А это, в свою очередь, заставило некоторых из них покинуть занимаемые площади. Поэтому заполняемость в большинстве существующих объектов снизилась, на 5-15%. При этом в наиболее удачных проектах (например, ТРЦ «Сити-Центр» в Краснодаре) снижения заполняемости не произошло.

Чтобы удержать арендаторов, управляющие компании вынуждены были пойти на снижение ставок. С начала кризиса снижение составило до 35-40%. При этом в наиболее успешных проектах арендные ставки практически не снизились, оставшись на докризисном уровне. Более того, лист ожидания в них продолжает пополняться и сейчас. Поэтому существующим арендаторам значительно важнее продолжать присутствовать в таких ТРЦ, чем гнаться за более низкой ставкой, перемещая свои магазины в другие, менее успешные объекты.  

Самые негативные последствия кризис принес на рынок Краснодара. Здесь средняя по рынку арендная ставка снизилась на 35% по сравнению с октябрем 2009 года. Произошло это по двум причинам: во-первых, до кризиса в Краснодаре действовали самые высокие в регионе ставки аренды торговой недвижимости, а во-вторых – конкуренция здесь значительно выше чем в других городах. Поэтому в Волгограде и Ростове-на-Дону отмечено снижение значительно меньшее – на 18-20%.

Снижение ставок будет продолжаться и в дальнейшем. По нашим прогнозам, до конца 2009 года оно составит еще 5-10% в крупных городах региона. Происходить это будет за счет ввода новых объектов, арендные ставки в которых ниже действующих на рынке сейчас. Так, в столице Кубани объем предложения качественных торговых площадей до конца года увеличится на 135 тыс. кв. м (28% существующего объема), а Ростове-на-Дону – на 114 тыс. кв. м (20%). В Волгограде в 2009 году будет введено лишь 58 тыс. кв. м, однако снижение также будет происходить, за счет неудачных действующих торговых центров, которые сейчас испытывают особенно серьезный дефицит спроса со стороны арендаторов.

Дальнейшее поведение арендной ставки на торговую недвижимость в крупных городах ЮФО зависит от того, насколько быстро мировой экономике удастся преодолеть кризис и насколько бурными темпами она будет от него восстанавливаться.

Если придерживаться оптимистичного сценария развития ситуации, согласно которому положительные тенденции возникнут уже в конце 2009 года, а в 2010 году будет наблюдаться рост экономики и доходов компаний, то в 2010 году возможен рост ставок аренды торговой недвижимости на 5-10%, но не более. Дело в том, что на 2010 год также запланирован ввод существенного объема торговых площадей, появление которых усилит конкуренцию еще сильнее, что скажется на замедлении роста ставок.

Если же осенью 2009 года мы увидим «второе дно» как предрекают некоторые эксперты, то кризис затянется и на весь 2010 год. Тогда арендные ставки продолжат падать, еще на 10-15% по отношению к сегодняшним показателям. Кроме того, практически все находящиеся сейчас в строительстве проекты ТЦ будут заморожены, а самые неудачные объекты будут вынуждены приостановить работу, столкнувшись с отсутствием спроса.

В любом случае, 2009-2010 гг. станет последним периодом активного развития рынка торговой недвижимости крупных городов ЮФО (Краснодара и Ростова-на-Дону в первую очередь) и массового ввода новых площадей. На насыщенных рынках дальнейшее развитие возможно только при появлении новых форматов торговых объектов и ориентации на узкие, пока не заполненные ниши. Многие существующие проекты будут подвержены смене концепции, поскольку в сегодняшнем виде перестанут быть рентабельными. Теперь девелопмент объектов торговой недвижимости характеризуется значительно более высокими, чем 2-3 года назад, рисками. А значит, концепциям новых проектов придется уделять значительно большее внимание, а рентабельность торговых объектов будет снижаться с увеличением конкуренции.

Источник: МАКОН Консалтинг