Недвижимость КМВ

Искать свою правоту в доказательствах

Подробности

Опубликовано 23.10.2012 00:30

Документы подписаны, взаиморасчеты произведены, договор сделки прошел государственную регистрацию – казалось бы, можно расстаться со всеми треволнениями и распрощаться с другой стороной соглашения. Однако не всегда это так просто: немало сделок по недвижимости впоследствии признают недействительными. Как же добиться своей правоты в нелегком разбирательстве?

Признать сделку ничтожной, оспоримой?

Независимо от того, какая роль вам досталась – продавца желающего возврата своей квартиры либо покупателя, вынужденного перейти к обороне, лучше заручиться поддержкой адвоката. Профессиональным юристом наверняка будет заострено внимание на том, что мог упустить клиент – к примеру, на истечении срока исковой давности по требованиям, он также сможет представить грамотные возражения аргументам противной стороны.

Сделку можно признать недействительной заведомо, вне зависимости от признания ее таковой по суду. Речь идет о сделках, которые совершены с нарушением требований законодательства к форме подобной сделки либо правомочиям сторон. В подобных случаях суды решают вопросы не об оспаривании, а о последствиях недействительности и ничтожности сделки. Сроки исковой давности для ничтожных сделок – три года, отсчет срока начинается со дня исполнения сделки.

Сделка может быть оспоримой, то есть недействительной по основаниям, установленным законодательством, в силу признания ее таковой судом. Это сделка, совершенная под влиянием обмана, угрозы насилия, заблуждений и прочих оснований, которые еще придется подтверждать в зале суда.

Когда речь идет об оспоримой сделке, то в судебном порядке предъявляется требование признания ее недействительной и применении последствий ее недействительности. Срок исковой давности для данного случая – один год. Если сделку оспаривают как совершенную под влиянием насилия, либо подобной угрозы, отсчет срока исковой давности начинается со дня прекращения указанных обстоятельств. По иным случаям срок исковой давности исчисляется со дня, в котором истец узнал либо должен был узнать про обстоятельства, составляющие основание в признании сделки недействительной.

Признание сделки недействительной не влечет за собой каких-либо юридических последствий, она считается недействительной с момента ее совершения. В подобном случае каждой из сторон предписывается возвратить все полученное по сделке. Когда возврат имущества невозможен, компенсируется его стоимость деньгами.

Заведомо недействительными признаются…

По каким сделкам с недвижимостью может признаваться их ничтожность? Прежде всего, по тем, которые совершаются недееспособными ввиду психического расстройства гражданами. По истечении некоторого времени после продажи квартиры обращение в суд с пожеланием возврата недвижимости доступно родственникам продавца. При этом следует понимать, что признание недееспособности – это не врачебное заключение о психическом нездоровье, а юридическая категория, когда признать гражданина недееспособным можно только по решению суда.

Значит, квартиру могут вернуть продавцу, если его недееспособность будет подтверждена соответствующим судебным решением. Покупатель может избежать подобного исхода, если проявит внимательность в общении с продавцом недвижимости: иногда лучше попросить его показать вам справку психоневрологического диспансера о состоянии здоровья.

Ничтожными признаются сделки, которые не соответствуют закону или иным правовым актам. К примеру, продается квартира, приватизация которой была выполнена с нарушениями (не учли интересов зарегистрированных в ней несовершеннолетних). Такая сделка заведомо недействительна, ведь в числе собственников нет тех, кто по закону имеет на это право. Дабы не оказаться в подобной ситуации, попросите продавца представить вам расширенную (архивную) выписку из домовой книги. Данный документ включает перечень всех, когда-либо зарегистрированных в этой квартире.

Ничтожны и те сделки, при заключении которых не были соблюдены нотариальные формы, а также положение о государственной регистрации. Кроме всего, к числу ничтожных также относятся мнимые и притворные сделки. Для первого случая сделку совершают лишь для вида, без намерений в создании соответствующих ей правовых последствий: например, продается одним из супругов принадлежащая ему квартира, с целью избежать притязаний второй половины на имущество.

Притворная сделка служит прикрытием другой сделки – например, собственником продается своя доля в недвижимости, но купля-продажа прикрывается договором дарения. Подобным образом обходится требование закона о преимущественном праве покупки, имеющееся также и у других собственников.

Доказать либо подтвердить…

При заключении договора с продавцом, не вредно спросить у него про справку из наркологического диспансера. Дело состоит в том, что сделку признают недействительной, если она совершена без согласия попечителя гражданина, ограниченного судом в дееспособности из-за злоупотребления им спиртными напитками, либо наркотическими средствами. А подать иск вполне может попечитель.

В число оспоримых входит и сделка, которая совершена гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в состоянии, при котором он был неспособен понимать значение своих поступков либо руководить своими действиями. В подобном случае продавцу понадобится подтверждение подобных обстоятельств соответствующей справкой.

Иногда в судебном порядке оспаривается сделка, совершенная под влиянием заблуждения – к примеру, пожилым человеком подписан договор дарения квартиры, в надежде, что речь шла о пожизненном содержании с иждивением. В таком случае важно доказать, что имело место именно заблуждение, которое составляло характер сделки либо важные качества ее предмета.

Наконец, судом может быть признана недействительной сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угроз, злонамеренного соглашения представителем одной стороны с другой стороной или при стечении тяжелых обстоятельств. Граждан социально незащищенных категорий зачастую вынуждают к продаже своих квартир за бесценок или дарению недвижимости.

Данный случай потребует доказательств факта обмана или угроз, например, с помощью свидетелей. Точно так же потребует подтверждения взаимосвязь с тяжелыми обстоятельствами, вынудившими гражданина к совершению сделки – к примеру, болезнь или смерть близкого родственника.