Недвижимость КМВ

Ипотека под государство - опасения экспертов

Подробности

Опубликовано 15.03.2010 07:50

Не успели еще заработать новые требования правительства по ипотечной программе, а эксперты уже опасаются по поводу однонаправленности этих льгот. Вряд ли заработает ипотека у иностранных и коммерческих банков, ведь ставка в 11% распространяется только на покупку жилья в новостройках. А такие кредиты составляют всего лишь 25% содержимого портфеля российских банков.

Опасения экспертов небезосновательны. Как сообщил 26 февраля российский премьер Владимир Путин, что средства, выделенные государством на рефинансирование ипотеки (250 млрд. рублей),будут использованы для покупки лишь тех ипотечных ценных бумаг банков, которые обеспечены исключительно новыми ипотечными кредитами. То есть получается, что условия выставленные правительством - не более 20% первоначального взноса и 11% по кредиту при покупке квартир в домах новой застройки - будут распространятся исключительно на новые кредиты. Как считают авторитетные эксперты (рейтинговое агентство Moody"s) такой подход вычеркнет из программы государственного кредитования львиную долю ипотечных портфелей.

В сообщении рейтингового агентства Moody"s говорится и о том, что метод рефинансирования ипотечных программ путем выкупа ипотечных бумаг Внешэкономбанком (согласно с новыми требованиями государственной программы) сильно пошатнет позиции российских негосударственных банков.

По подсчетам агентства, доля ипотечных кредитов для покупки квартир в новостройках не составляет даже 20% от объема всех ипотечных кредитов. А их общий размер на конец 2009 года составил 1 трлн. рублей или $33,3 млрд. С одной стороны, вышеназванные требования отрицательно сказываются на ипотечных кредиторах, а с другой - вызвали оживление в строительном секторе. Выделенные средства помогут возобновить множество "замороженных" строек. Этим же аргументом оперировал в своем выступлении В.В.Путин. В своем выступлении он выразил убежденность в том, что принятые меры поддержат жилое строительство и будут стимулировать появление новых строек. Программа должна вступить в действие в апреле.

Государственные банки (ВТБ 24, Сбербанк и др.) не так зависят от изменений на ипотечном рынке, как иностранные и российские частные банки - считает агентство Moody"s. Близость к государству позволяет этим банкам продолжать рефинансировать свои ипотечные портфели из при содействии Внешэкономбанка. Глава ВТБ 24, Михаил Задорнов, сообщил, что ВЭБ и АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования выкупили ценных ипотечных бумаг банка на сумму 15 млрд. рублей, что составило больше половины всех выпущенных ценных бумаг (на период декабря 2009 года). У агентства Moody"s есть информация, что в 2010 году ВТБ планирует выпустить ипотечных ценных бумаг еще на 30 млрд. рублей.

Но положение на рынке российских коммерческих банков и иностранных банков, как видно из вышесказанного значительно ухудшится. Эти банки, из-за несоответствующих требований государственной кредитной программы, практически устранены от возможности рефинансировать значительную часть своих ипотечных портфелей.

По словам агентства Moody"s, государство позволило ВЭБ инвестировать в ипотечные облигации пенсии, посчитав эти облигации как бумаги с высоким кредитным качеством. Хотя, как показывает опыт, ценные бумаги, обеспеченные ипотекой покупки жилья только на первичном рынке, зачастую на соответствуют категории бумаг с низким риском.

Но существуют еще более пессимистические ожидания. Есть мнение, что от такого хода событий не получит выгод ни один участник рынка банковских услуг. Как отметил директор по макроэкономическим исследованиям ГУ-ВШЭ (Государственного университета - Высшей школы экономики) Сергей Алексашенко - доступность жилья определяется снижением стоимости самого жилья, чем снижением ипотечных ставок.

Он считает, что развитие ипотечного кредитования в России - это сложная комплексная программа. И такую программу нельзя внедрять в спешке, иначе она не будет работать. Большое упущение, отметил эксперт, что при создании этой программы говорится о деньгах только одного года. Совершенно не разработана долгосрочная стратегия, непонятно откуда государство будет брать источники финансирования до 2020 года. С. Алексашенко считает это немаловажной проблемой.

По словам этого же эксперта, до кризиса строительная отрасль не поспевала за потребностями рынка, что провоцировало резкий рост цен. Сейчас же, пострадавшие в период кризиса и испытывающие проблемы с кредитованием, строительные организации могут не поспеть освоить хлынувшую на рынок денежную массу.

Эксперт также считает, что снижение стоимости жилья благотворно повлияет на всю строительную отрасль. Снизится бюрократизация строительного процесса, будут осваиваться новые технологии, на российском рынке появятся новые проекты.

И еще, по мнению С. Алексашина, прежде чем делать мощное финансовое вливание в строительство жилья, нужно упорядочить коммунальные структуры. И делать это надо на уровне инфраструктур, чтобы в дальнейшем иметь возможность подключать к инженерным сетям новые жилые проекты. Такие изменения в коммунальной инфраструктуре тоже будут способствовать снижению цен на жилье.

Что же касается сниженной до 11% кредитной ставки, эксперт считает, что эта ставка все равно слишком высока. Хотя разница между 15 и 11% тоже ощутима. И потребитель может массово соблазниться этой разницей. По мнению С. Алексашина, для развития жилищного строительства и ипотечного кредитования нужен более четко обрисованный комплексный план.