Недвижимость КМВ

Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2011 года

Подробности

Опубликовано 03.10.2011 15:25

Начало осеннего делового сезона во многом озадачило как всю бизнес-общественность, так и участников рынка недвижимости. Общее развитие макроэкономической ситуации настораживает все сильнее. Жесткая коррекция финансовых рынков, начавшаяся в августе, все больше начинает походить на пришествие второй волны кризиса, курс доллара подскочил вертикально вверх, напоминая осень 2008 года, которая вряд ли у кого-то вызывает позитивные воспоминания.

Начало осеннего делового сезона во многом озадачило как всю бизнес-общественность, так и участников рынка недвижимости. Общее развитие макроэкономической ситуации настораживает все сильнее. Жесткая коррекция финансовых рынков, начавшаяся в августе, все больше начинает походить на пришествие второй волны кризиса, курс доллара подскочил вертикально вверх, напоминая осень 2008 года, которая вряд ли у кого-то вызывает позитивные воспоминания.

О связи рынка недвижимости и финансовых рынков подробно рассказывает обзор за август. Суть этой связи сводится к следующему – обычно глубокая коррекция на финансовых рынках приводит к перетоку средств на рынок недвижимости и оживлению последнего. Так бывало не раз, в частности, первая жесткая коррекция фондового рынка, имевшая место в начале 2008 года после предыдущих лет постоянного роста, спровоцировала скачок цен на недвижимость на 20-25% к маю 2008 года.

Однако следует понимать, что оживлению рынка недвижимости способствует все же только коррекция финансовых рынков, а не глобальный кризис. Когда на смену коррекциям января и начала лета 2008 года пришел масштабный обвал финансовых рынков осенью 2008 года, получивший название «кризис», это в равной мере негативно сказалось и на рынке недвижимости. Падение цен на квартиры в Москве в долларовом выражении составило тогда 30-35%, в рублевом: 15-20%. Аналогично недвижимость падала в цене и в кризис 1998 года.

А это означает, что если нынешняя турбулентность финансовых рынков все же перерастет в полноценную вторую волну кризиса, то и оживление рынка недвижимости может довольно быстро смениться спадом и стагнацией. Впрочем, хотя худший вариант развития событий всегда следует иметь в виду, пока еще рано строить пессимистичные прогнозы рынка. В частности, за сентябрь 2011 года индексы рынка недвижимости показывают положительную динамику, хотя нестабильные курсы валют уже начали вносить свои корректировки в общую картину.

Так, долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, вырос за сентябрь крайне незначительно, чуть более чем на полпроцента, достигнув среднемесячного значения $5.136 за метр. Однако сразу же следует отметить, что уже с начала сентября по отдельным типам жилья и районам Москвы наметились «минусы», а к концу сентября ушел в отрицательную область и общегородской индекс. В этом отношении более динамичными являются еженедельные индексы цен на недвижимость, публикуемые на www.irn.ru

Такое положение дел, очевидно, связано с резким ростом курса доллара в сентябре. И хотя статистика журнала www.metrinfo.ru показывает неплохой прирост рублевых цен на квартиры в Москве в сентябре вслед за августом, этот рост все же меньше величины ослабления рубля, потому мы и наблюдем противонаправленные тренды: рублевые цены умеренно карабкаются вверх, а долларовые – корректируются вниз.

Также следует отметить, что динамика стоимости квартир по типам жилья в сентябре во многом рисует картину стабилизации, а не разгона рынка. В лидерах по темпам роста цен в основном дорогие сегменты квартир, а недорогие, наоборот, в минусе или стоят по цене на месте. Например, прирост цен за сентябрь в сегменте «дорогое жилье» (20% самых дорогих квартир) составил 0,8%, а в сегменте «недорогое жилье» (20% самых дешевых квартир) – только 0,1%. По комнатности в лидерах роста трехкомнатные квартиры.

Но еще интереснее динамика цен по типам домов и округам Москвы. Притом что в среднем по городу стоимость жилья за сентябрь увеличилась чуть более чем на полпроцента, монолитно-кирпичные дома подорожали на 2%. С большим отставанием - на уровне 0,4 - 0,7% - выросли цены в сегментах более старых кирпичных домов («сталинки», кирпичные дома советской эпохи и т.д.), а также современных панельных домов. По округам лидирует по темпам роста цен даже не Центральный округ, а престижные и наиболее активно застраиваемые современным монолитно-кирпичным жильем Западный округ и Юго-Западный округ. Примечательно, что Западный округ остается лидером роста уже второй месяц подряд.

Все эти обстоятельства подтверждают высказанное ранее аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» виденье, согласно которому оживление рынка недвижимости последних месяцев вызвано в основном перетоком средств с финансовых рынков, а также возвращением в недвижимость инвестиционного спроса. С одной стороны, люди, успевшие хорошо заработать на росте фондового рынка последних двух лет, могут сейчас улучшить свои жилищные условия, и их интересуют только хорошие современные дома в престижных местах, но не обязательно в центре. С другой - все, кто перекладывает сейчас свои средства в недвижимость, не веря в дальнейший рост финансовых инструментов в обозримом будущем или же боясь скачков курсов валют и инфляции, будут ориентироваться на такое же жилье, если, конечно, объем средств позволяет им купить квартиру в Москве.

Индексы цен на недвижимость вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

В последних числах сентября произошло еще одно событие, связанное с политической сферой. Партия власти объявила свое решение в отношении грядущих президентских выборов, фактически ликвидировав связанную с этим интригу. Как отмечалось в статье «Влияют ли выборы на рынок недвижимости», для покупателей жилья в общем-то не важно, кто станет новым президентом, важен лишь связанный с этим ажиотаж. В прежние предвыборные периоды (2003-2004 и 2007-2008 годы) происходила активизация рынка недвижимости, а также имел место прирост стоимости квадратного метра на уровне 15-20-25% с предвыборной осени до середины-конца последующей весны. Это стало одной из причин, по которой аналитический центр IRN.RU прогнозировал еще весной этого года активизацию рынка во второй половине 2011 года и пропорциональный рост цен до середины весны 2012 года.

Однако столь быстрое и раннее разрешение президентской интриги вполне может остудить страсти в этом отношении. Разумеется, еще будут освоены предвыборные бюджеты, скорее всего, произойдут какие-то перестановки в структуре власти, и будет иметь место нестабильность для тех или иных приближенных к власти финансовых кланов, однако традиционно связываемой со сменой власти неопределенности почти не осталось. Если президентом вновь станет человек, который им уже был, то и для бизнес-элит, и тем более для обывателей ситуация выглядит вполне предсказуемой, проще говоря, будет примерно так, как было тогда. А значит, и ажиотаж вокруг недвижимости, и бегство сбережений в квадратный метр могут оказаться не столь уж значимыми. Таким образом, «президентское ралли» на рынке недвижимости вполне может и не дотянуть до середины весны 2012 года, а пойти на спад уже к концу этого года.

Начало осени только прибавило неопределенности ситуации на рынке недвижимости. Если к концу лета все факторы складывались так, что на рынок недвижимости пришло долгожданное оживление и наметился тренд к росту цен, то теперь ситуация усложнилась. Благоприятная для рынка недвижимости коррекция финансовых рынков грозит обернуться новым кризисом, грандиозные планы по расширению столицы и застройке новой Москвы на этом фоне вполне могут отодвинуться в неопределенное будущее, а президентская интрига разрешилась слишком быстро, чтобы продолжать подпитывать ажиотаж до весны. Впрочем, пока рано делать какие-то окончательные выводы – новые события и факторы могут вновь спутать все прогнозы.

Более подробное виденье текущей ситуации и прогноз рынка недвижимости от руководителя IRN.RU Олега Репченко можно будет услышать 30 сентября на круглом столе «Инвестиции в недвижимость на нестабильном рынке: как извлечь максимальную выгоду», который пройдет в Центральном доме художника в Москве в рамках ежегодной выставки по недвижимости.

IRN.RU, аналитический центр