Недвижимость КМВ

Влияние рыночных факторов и целей покупателей на приобретение жилья

Подробности

Опубликовано 28.09.2014 14:10

Потенциальные  покупатели тщательно рассматривают любую возможность сэкономить при покупке объектов жилой недвижимости, ведь при совершении такой сделки расходуются крупные суммы денег. Да ещё и различные рыночные факторы способны подвергать частым колебаниям цены на недвижимость. С учетом того, что общая сумма сделки значительна, у покупателя появляется возможность существенно сократить затраты, совершив покупку при изменении цены в сторону даже незначительного понижения на 2%-5%.

Рассмотрим несколько вариантов отслеживания рыночных факторов, влияющих на колебания спроса и предложения.

Сезонность

В летний период спрос на жилье снижается, поэтому резких изменений цен не наблюдается, в это время принято считать рынок недвижимости относительно спокойным. Если у потенциального покупателя имеется достаточная сумма, необходимая для покупки недвижимости нужного формата, в летнее время можно особо не торопиться.

Существенного снижения цен к концу лета, как правило, также не происходит. Исключением из этого правила является естественный рост цен на квартиры в новостройках. В конце весны, когда проект находится в стадии котлована, застройщик назначает цену, которая будет изменена к началу осени. Это связано с тем, что, летом погодные условия наиболее благоприятны для выполнения строительно-монтажных работ, за этот период объем выполненных работ увеличивается не менее чем на 30%.

Под конец года банки начинают предлагать различные акции, позволяющие получить более выгодный ипотечный кредит, а с наступлением нового года вступают в силу различные постановления и изменения законодательства, что также влияет на стоимость жилья.

Стоимость ипотеки

При совершении сделок с различными видами недвижимости на первичном рынке, большая часть покупателей прибегает к ипотечному кредитованию. Поэтому изменения в банковской сфере, вызванные ростом или наоборот снижением ипотечных ставок, оказывают заметное влияние на цены жилой недвижимости. Статистические данные, касающиеся рынка кредитования, показывают наличие периодов высокой  степени «закредитованности» населения, что почти всегда приводит к падению  спроса на жилье. Такая ситуация также ведет и к снижению процентов по кредитам. Не надо сбрасывать со счетов меры, принимаемые правительством и Центробанком, по снижению процентных ставок, которые заметно меняют цены на рынке недвижимости.

Макроэкономические факторы

Поскольку в качестве финансовых инструментов, объектами инвестиций нередко выступает недвижимость, то скачки цен на неё достаточно сильно зависят от изменений, происходящих на политической арене и на мировых финансовых рынках. Например, ухудшение ситуации приводит к «перетеканию» денежных средств из фондового рынка, а также других секторов «реального бизнеса» - в недвижимость. Это позволяет инвесторам избежать опасности финансовых потерь и переждать период нестабильности. В этот момент обычно происходит повышение цен на квартиры, дома и прочую недвижимость, вызванные увеличением спроса.

Наиболее перспективными для инвесторов в такие периоды являются вложения своих денег в недвижимость, которая находится на ранней стадии строительства. Реализация таких квартир после окончания строительства позволит получить дополнительный капитал для целей последующих инвестиций. Покупка жилья на вторичном рынке тоже не приведет к убыткам, так как его легко затем реализовать и цены на такое жилье не падают.

Людям, не связанным с инвестиционной деятельностью, трудно принять решения относительно времени покупки. Новостной фон при этом не помогает понять - является ли выгодной цена недвижимости в данный момент, или стоит подождать дальнейшего снижения цен. Чтобы ориентироваться в ситуации, недостаточно руководствоваться только макро- и микроэкономическими  факторами, они влияют на цены опосредованно, иногда с небольшим опозданием. Большую выгоду может получить потенциальный покупатель, хорошо разбирающийся в экономических факторах, и вдобавок, отслеживающий новостные события.

Иногда лучше сразу покупать, чем ждать

В зависимости от поставленной цели использования приобретаемой недвижимости и принимается решение, покупать квартиру сейчас или же повременить, надеясь при этом, что цена жилья будет привлекательно снижаться. Для большинства потенциальных покупателей основными побуждающими факторами являются:

• Необходимость приобретения квартиры для своего проживания;
• Приобретение квартиры в качестве объекта инвестиций.

Сотрудникам риэлтерских компаний часто приходится сталкиваться с вариантами, которые мы предлагаем к рассмотрению ниже - как наиболее распространенные:

Недвижимость для проживания

Если потенциальный покупатель выплачивает арендную плату за съемную квартиру, то экономически выгоднее заключить сделку покупки квартиры для проживания как можно раньше. Оптимальным считается момент, когда необходимая сумма будет собрана. Сумма арендной платы за несколько месяцев будет равна той сумме, которую планируется сэкономить.

В случае когда потенциальный покупатель имеет на руках необходимую сумму чтобы приобрести квартиру для проживания, он может без ущерба для себя ждать понижения цен сколь угодно долго. Риск такой ситуации состоит в том, что ожидаемого понижения цен может не произойти, наоборот, инфляционные процессы заставят продавцов повысить цены на жилье как у застройщиков, так и на вторичном рынке. И уже через несколько месяцев, собранной суммы потенциальному покупателю может не хватить на покупку  запланированной недвижимости.

По профессиональному мнению специалистов, если квартира приобретается для проживания, лучше всего купить жилье сразу же, как только собрана необходимая сумма и появилось интересное предложение от продавца. Игра на ожиданиях падения цен, снижении спроса, попытка предугадать прочие трудно прогнозируемые процессы, может привести к риску остаться без желаемой квартиры по причине ее недоступности из-за удорожания.

Выгоды инвестиционной недвижимости

Наиболее распространенными способами вложения денежных средств являются инвестиции в приобретение недвижимости для следующих целей:

• Приобретение жилья под сдачу в аренду;
• Приобретение недвижимости на ранней стадии строительства для последующей продажи;
• Приобретение жилья для быстрой перепродажи;
• Приобретение жилья для продажи при повышении цен.

Приобретая жилье с последующей сдачей его в аренду необходимо учитывать, что изменение цены на саму недвижимость мало связано с изменением арендной платы за эту недвижимость. В крупных городах при снижении рыночной цены на квартиру, плата за аренду этой квартиры не снижается, поскольку спрос на съемное жилье остается высоким. Повышение рыночной стоимости жилья не вызывает резкого роста арендной платы, кроме небольшого ежегодного повышения, оговоренного типовым договором аренды. Поэтому потенциальному покупателю не рекомендуется ждать снижения цен для приобретения арендной недвижимости, особенно при наличии средств. Инфляция за время ожидания «съедает» часть накоплений, к тому же прибыль, которую могла бы принести квартира в виде арендной платы, остается недополученной.

Экономически невыгодно терять время на ожидание более приемлемых вариантов, когда приобретается жилья на ранней стадии строительства с целью перепродажи после его завершения. По мере окончания строительства цены на квартиры растут быстро, и возможная прибыль будет упущена. Поэтому, при наличии суммы, необходимой для заключения сделки в соответствии с вашим намерением, решение должно быть принято, и как можно быстрее.

Покупку жилья для быстрой перепродажи также не стоит связывать и с ожиданием скачков цен, как на снижение, так и на удорожание. Если у продавца возникла необходимость срочно продать жилье, и опытный риэлтор видит выгоду заключения сделки в создавшихся условиях, покупку стоит совершать незамедлительно. За исключением ситуаций, которые могут привести к резкому обесцениванию недвижимости (например, поднятию уровня радиации в населенном пункте или после стихийных бедствий).

Выжидательная позиция вполне оправдана в случаях покупки жилья для его перепродажи после повышения цен. Инвестору лучше дождаться минимальной цены продажи недвижимости и правильно спрогнозировать повышение цен на рынке недвижимости. Совершать подобные сделки по силам только профессиональным участникам рынка недвижимости или инвестиционным фондам, работающим с большим объемом информации финансового рынка.

Подведем итоги

Статистические данные многих экспертов показывают наличие определенных рисков для среднестатистического покупателя недвижимости при попытке на бытовом уровне - предугадать изменения цен. Важную роль на рынке недвижимости играют инфляционные процессы, способные обесценить часть уже имеющихся накоплений, что может привести к невозможности приобретения жилья из-за роста его стоимости. При наличии достаточной суммы денег для покупки, и когда назрела настоятельная необходимость приобрести квартиру, рекомендуется это сделать, не откладывая «в долгий ящик».

А составлять прогнозы на возможное повышение либо понижение цены недвижимости с должной достоверностью, под силу лишь тем, кто способен оперировать нужной информацией на профессиональном уровне, для специалистов это является обычной практикой.