Недвижимость КМВ

Российская недвижимость на фоне санкций Запада

Подробности

Опубликовано 06.10.2014 11:16

Сегодня бытует мнение, что рынок недвижимости теснейшим образом связан с политическими и финансовыми процессами, по причине того, что объекты недвижимости служат также и объектами инвестирования. Причём они становятся наиболее востребованными в моменты нестабильности, которые то и дело возникают в экономике.

В последние месяцы одной из причин, держащей в напряженности инвесторов, создающей в этой среде определенное волнение, стали санкции, принятые Евросоюзом и США в отношении России.

Казалось бы, какая мотивация у этих санкций для наблюдаемого возбуждения на рынке недвижимости? Этой статьей мы попробуем проанализировать возможные факторы, позволяющие с определенной долей достоверности спрогнозировать, какая категория участников отечественного рынка сумеет выиграть благодаря введению санкций, а кто понесет потери.

Ведущие позиции на отечественном рынке недвижимости

У большинства профильных специалистов, рассматривающих сложившуюся ситуацию, мнения совпадают - прямого влияния на рынок недвижимости РФ санкции не окажут. Причин для такой уверенности несколько, и то, что российский рынок является локальным, и то, что на нём присутствует крайне незначительное число зарубежных игроков, в достаточной степени не влияющих на формирование каких-либо тенденций.

Ведущие позиции на рынке заняты в основном российскими девелоперами и риелторами, а непосредственной реализацией проектов – строительством жилых объектов занимаются отечественные застройщики, вдобавок материалы для возведения зданий в своем большинстве производятся в России. Следует добавить, что и покупателями квартир в новостройках, а также вторичной недвижимости в основном выступают сами россияне. В этой связи напрямую введение санкций никоим образом не способно отразиться на себестоимости недвижимости, её цене, и никакого влияния на спрос также не оказывается.

В первую очередь санкции повлияли на банки

С сожалением отметим, хорошие новости на этом заканчиваются. Поскольку санкциями затронуты основные отечественные банки, принимающие активное участие в кредитовании жилищного и иного строительства. Среди основных кредиторов на рынке недвижимости Сбербанк и ВТБ, у которых сегодня практически не осталось возможностей для привлечения сравнительно недорогих валютных кредитов. В результате чего и девелоперы, и застройщики вынуждены оперировать исключительно рублевыми кредитами, признанными традиционно более дорогими.

Суммы возрастающих расходов закладываются в цену новых проектов, что ведет к их удорожанию. И в результате западных санкций отмечается рост себестоимости новостроек, что в свою очередь снижает привлекательность новых квартир в глазах потенциальных покупателей. Тем самым несколько нарушаются планы инвесторов, прибыльность вложений которых, по окончании проектов, будет ниже запланированной.

Приближается время инвесторов

Рядовым гражданам, которые планировали приобрести квартиры для собственного жилья с помощью ипотеки, предлагаются нелегкие времена. Уже поползли вверх процентные ставки отечественных банков, еще несколько месяцев назад предлагаемые на таких привлекательных условиях. Кроме того, возрастает и общая напряженность в экономике, пребывающей в неоднозначном состоянии. Это вынуждает банки внимательнее проверять платежеспособность заемщиков, отсеивать возможных неплательщиков по кредитам, деятельность банкиров становится всё жестче. К примеру, наличие справки с работы уже не является даже косвенным свидетельством стабильности материального положения потенциального заемщика.

При этом банки по-прежнему без проволочек выдают кредиты заемщикам, располагающим имуществом, которое может выступить в качестве залога. На сегодняшний день, не без усилий правительства и Центробанка рост ипотечных ставок удается сдерживать, он остается минимальным. Кроме того, нет и повышения цен на строящиеся объекты, а на квартиры вторичного рынка пока и вовсе не отмечается роста стоимости, выходящего за рамки инфляционных процессов. В этой связи, сегодня обозначено как довольно подходящее время для приобретения жилья в ипотеку.

Ожидается, что в течение ближайшего времени и в перспективе ставки будут расти, как и цены на недвижимость, и наступит время инвесторов. Тем, кому необходимо вложить деньги, извлеченные из проектов, вследствие кризисной ситуации ставших рискованными, станет выгодно покупать квартиры практически по любой цене, также и с привлечением ипотечных кредитов, невзирая на высокие процентные ставки.

Влияние ослабления отечественной валюты очевидно

Не надо сбрасывать со счетов и падение национальной валюты относительно доллара и евро, что далеко не способствует снижению цен на недвижимость. Как считают эксперты, прямого влияния не наблюдается лишь по одной причине - в цепочке процессов, сопровождающих возведение зданий, практически отсутствуют международные расчеты. И всё же рост доллара опосредованно способствует росту цен на отечественные строительные материалы, а также топливо для доставки этих материалов на строительство, наблюдается также и постепенный рост расходов на зарплату специалистам, привлеченным ко всем процессам. Прослеживается и прямая взаимосвязь между ростом доллара и повышением цен на оборудование, строительные материалы, приобретаемые за рубежом.

Исходя из приведенного выше, очевидно, что санкции поставили в несколько неудобное положение тех застройщиков, у которых на текущий момент остались невыполненными обязательства перед инвесторами и своими клиентами. Придется доводить до завершения начатые проекты, вот только каким образом покрывать разницу между планируемыми затратами и фактическими расходами пока не очень понятно. И очень возможно, что клиентам, ранее успевшим заключить договор и провести оплату, надо готовиться к неоднократному отодвиганию сроков окончания строительства.

Ожидать ли снижения спроса на недвижимость?

Ошибочно полагать, что санкции западных стран могут привести к значительному падению спроса на объекты российской недвижимости. В период стабильной экономической ситуации спрос на жилье определяется уровнем достатка граждан, которые приобретают квадратные метры для целей собственного проживания, а в кризисные моменты спрос на квартиры продолжается, но уже в качестве объектов инвестиций. Это рассматривается как один из наиболее надежных способов сохранения имеющегося капитала.

Стабилизация экономики после кризисной ситуации не повлияет на падение цены жилья ниже той отметки, на которой это жилье ранее приобреталось, и вложенные средства также не обесценятся. Цены на недвижимость оперативно реагируют на инфляционные процессы, ослабление национальной валюты, в результате чего рынок недвижимости служит надежной защитой капитала от обесценивания. Поэтому можно прогнозировать, что, по крайней мере, до конца года не ожидается не только падения спроса, наоборот вполне возможен даже определенный его рост, так как инвесторы станут скупать недвижимость в целях защиты своих денег от инфляции.

Стоит при этом отметить, что повышение спроса продолжится недолго, поскольку подобные условия вынуждают инвесторов реагировать достаточно быстро. А вот произойдет ли понижение цен после угасания спроса, вызванного перераспределением капитала – неизвестно, как, впрочем, и то, насколько долго затянется период нестабильности.

Что ожидает строительную отрасль?

Строительство жилья будет продолжаться по-любому, хотя вполне возможно чуть меньшими темпами, что определяется дороговизной кредитов, условиями привлекаемых строительных организаций, девелоперами. Квартиры будут продолжать пользоваться спросом, который, как принято говорить, формирует предложение. Однако на общем фоне "панорама" строительного рынка может претерпеть некоторые изменения. Так, крупные застройщики, располагающие многолетними налаженными связями с банками и госструктурами, продолжат свою деятельность, а вот строительным компаниям, недавно вышедшим на рынок, предстоят нелегкие времена.

И в основном сложности будут связаны с привлечением инвестиций, поскольку отсутствие репутации на рынке и гарантий тому, что успешно начатый объект также успешно завершится, не увеличивает доверия к застройщику. Это в свою очередь, может вызвать проблемы с реализацией квартир на начальном этапе возведения жилого здания. Поэтому относительно мелким строительным компаниям придется несколько снижать цены, работать на границе рентабельности. А наличие каких-либо обстоятельств, влекущих за собой дополнительные затраты, в сегодняшних условиях может вполне привести к быстрому разорению застройщика и его уходу с рынка.

И что в итоге?

В данной статье рассмотрены лишь наиболее значимые факторы, в той или иной степени способные повлиять на отечественный рынок недвижимости, как следствие введения рядом европейских стран санкций против России. В то же время невозможно предположить с высокой степенью точности - как на самом деле станут развиваться события даже в самом ближайшем будущем, и насколько долго продолжится период неопределенности в российской экономике. Впрочем, очевидна та основательность и последовательность, с которой вводятся санкции, что не позволяет прогнозировать скорейшее урегулирование на политической арене. Следует лишь отметить, что рынок недвижимости уже начал реагировать определенными изменениями, которые, так или иначе, вскоре затронут всех участников данного рынка.